從2019年8月開始，孔琦將北京通州的一間50平方米的公寓托管給了蛋殼公寓。雙方簽訂了5年的中介服務(wù)協(xié)議。按合約，她會在每個月的26日收到蛋殼公寓打來的3300元租金收益。但是今年的1月，孔琦卻沒有如期等到那筆錢。

總部位于北京、成立于2015年1月的蛋殼公寓，主營“分散式”長租公寓。這種模式，是指從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后統(tǒng)一出租管理，平臺方從中收取房租差價(jià)、管理費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)的一種租賃公寓模式。這種模式通常與房東簽訂較長期的租賃合同，以蛋殼公寓為例，它與房東的租約一般為4-6年。相對穩(wěn)定的租期，加之居住條件上也會比舊屋有較大升級，讓這種長租公寓受到城市年輕無房者的普遍歡迎。

就在孔琦本應(yīng)該收到轉(zhuǎn)賬租金的10天前——1月17日，蛋殼公寓剛剛在美國紐交所完成上市，募資規(guī)模為1.49億美元。理論上，這家公司似乎不應(yīng)該這么快就“沒錢”了。

平臺方拋棄契約精神

蛋殼公寓招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)駐13座城市，擁有總計(jì)43.27萬間房源。除蛋殼之外，市場上主流的“分散式”長租公寓項(xiàng)目品牌還包括自如和青客。自如的平臺上，目前經(jīng)營了超過100萬間房源。青客則先于蛋殼于2019年11月15日在納斯達(dá)克上市，旗下?lián)碛?0萬間可租房源。

而疫情爆發(fā)以來，這幾家頭部中介都在租金支付政策或價(jià)格問題上，遇到了租客或房東的大面積投訴。

“那是大年初二，我聯(lián)系當(dāng)初收房的人詢問原因，對方就說讓我等著。”孔琦一直等到2月初，才在同事的提醒下得知，微博上已經(jīng)出現(xiàn)大量和她有同樣遭遇的蛋殼房東，拖欠租金的負(fù)面輿論正在蔓延。

這些房東中，有人曾接到蛋殼的電話稱，受到疫情影響，要求房東支持“免租金一個月”的政策。但是這種臨時(shí)政策調(diào)整，未經(jīng)房東認(rèn)可就單方面強(qiáng)行實(shí)施，蛋殼一方的做法并不占理。

為了討要租金，孔琦也開始持續(xù)給蛋殼客服打電話。第一通電話，花費(fèi)了近2小時(shí)才打通，“對方承認(rèn)想要我免租金一個月，我沒同意。”隨后，她通過微博征集了一個“蛋殼業(yè)主群”。只用了一周的時(shí)間，群里的業(yè)主數(shù)量就已經(jīng)達(dá)到500人上限，大家都收到平臺方提出的“免租”要求。

《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine調(diào)查發(fā)現(xiàn)，1月20日左右，就有位于北京朝陽區(qū)的業(yè)主收到了蛋殼打來要求免租的電話。同日，新冠疫情爆發(fā)的消息，剛剛經(jīng)由媒體向公眾曝光，而這家長租公寓平臺對于疫情的反應(yīng)速度之快，也確實(shí)有點(diǎn)驚人。

“近期突發(fā)的疫情給蛋殼和租客帶來了巨大影響，在推出一系列租客補(bǔ)貼政策的同時(shí)，懇請您能夠考慮給我們一個月租金延付或分期支付的支持，攜手共度難關(guān)。”蛋殼房東們很快都收到了這條群發(fā)通知。

但是，孔琦2月初直接聯(lián)系到她的租戶后，證實(shí)對方已在大年初六返回公寓，并于1月22日按時(shí)繳納了房租，因此并不屬于蛋殼所說的享受免租服務(wù)的租客。

房東集體維權(quán)后，蛋殼一度又謀求房東們能同意把“免租時(shí)間”從一個月改為半個月。一些房東繼續(xù)表示不同意之后，收到來自蛋殼的解約通知。

據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，2月14日深圳市住建局就深圳蛋殼公寓強(qiáng)行扣除房東租金一事約談相關(guān)負(fù)責(zé)人。這場拖欠房東租金的風(fēng)波，在此后一周才逐漸平息，房東們于2月19日之后陸續(xù)收到了來自蛋殼的打款。

“蛋殼的態(tài)度反反復(fù)復(fù)的，一會兒說免租，一會兒要解約，后面又打款，真的太亂了，但我們的租戶沒有一個受到蛋殼免租補(bǔ)貼政策的。”孔琦對《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine表示。

業(yè)主群中流傳的一段業(yè)主與蛋殼上海分公司員工溝通的視頻中，該員工稱蛋殼正在遭遇現(xiàn)金流危機(jī)：“我們做了這件事被人罵，但是不做，就得死。死了的話，1萬多員工要失業(yè)，13萬業(yè)主自己上門收房去，50多萬租客流落街頭，這就是三月底蛋殼會面臨的情況。”

青客公寓也以疫情為理由，在2月25日用短信通知房東將無法如期支付租金。根據(jù)青客對房東的解釋，自疫情爆發(fā)以來，長租公寓的線下出租業(yè)務(wù)被迫陷入中斷，平臺手中積壓大量空置房源，同時(shí)租客也因城市隔離政策而無法如期返回，導(dǎo)致平臺方無法收取足額租金，青客對房東給出的建議：要么響應(yīng)國家號召同意減免租金，要么雙方就協(xié)商解約退房。

微利模型下的瘋狂擴(kuò)張

分散式長租公寓模式，被認(rèn)為是城市居住租賃的“消費(fèi)升級”。2015年到2018年，憑借房源數(shù)據(jù)360%的復(fù)合增長率，蛋殼先后拿到了5輪融資。但是，蛋殼招股書亦顯示，2019年前三季度，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)營收50億元人民幣的同時(shí)，凈虧損達(dá)到25.16億元人民幣，顯示短期內(nèi)公司不太可能輕松擺脫在成本控制上的壓力。

“如果只有一套房子，經(jīng)營2至3年左右，長租公寓的單個模型是可以跑通的，但是單個模型疊加在一起就不一定會出現(xiàn)一加一等于二的結(jié)果。拿房價(jià)格過高、規(guī)模擴(kuò)張過快，再加上現(xiàn)在的疫情，就會讓經(jīng)營變得很困難。”空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)對《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine表示。

蛋殼在招股書中稱，“我們的快速增長將對我們的管理、運(yùn)營和財(cái)務(wù)資源產(chǎn)生重大需求，隨著我們經(jīng)營的公寓數(shù)量的增加，我們預(yù)計(jì)未來的成本和費(fèi)用將持續(xù)增加。”

“假設(shè)一間房的租金差為450元，其中要除去每個月250元的裝修折舊費(fèi)用，包括獲客成本在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用為170至180元，最后每個月剩余20至30元為長租公寓能夠獲得的凈利潤。”根據(jù)創(chuàng)立于成都的長租公寓優(yōu)客逸家CEO劉翔透露的情況，理論上，長租公寓是一個凈利潤率平均為1%至4%的薄利行業(yè)。

但是目前為止，國內(nèi)市場處于頭部的幾家長租公寓品牌，還沒有一家已經(jīng)賺到這份“薄利”。他們也從未跳脫“二房東”的本質(zhì)。

按照劉翔的說法，實(shí)際影響這些長租公寓平臺每月?lián)p益報(bào)表的，在于租金差、出租率以及運(yùn)營成本這三個核心指標(biāo)。“想要盈利，需要控制好這三個環(huán)節(jié)的平衡，倒推如何讓這三個指標(biāo)做得更好。當(dāng)市場中出現(xiàn)惡性競爭時(shí)，每一項(xiàng)舉動都會影響損益。”劉翔對《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine說。

2018年長租公寓市場曾一度上演過搶房大戰(zhàn)。我愛我家前任副總裁胡景暉公開炮轟以自如、蛋殼為代表的長租公寓品牌，稱它們“以高于市場正常價(jià)格20%至40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場”。與此同時(shí)，為了讓生意能盡快轉(zhuǎn)起來，降低空置率，平臺方以犧牲房租價(jià)差為代價(jià)，低價(jià)引吸租客。

一位長租公寓的業(yè)內(nèi)人士對《第一財(cái)經(jīng)》YiMagazine評價(jià)指出，這樣的經(jīng)營策略建立的業(yè)績增長“是毫無效率的偽增長，且不可持續(xù)”。

平臺模式的另一項(xiàng)重要的經(jīng)營安全指標(biāo)就是出租率。業(yè)內(nèi)早有共識，“出租率要達(dá)到80%”——這是分散式長租公寓的生死線，但很多機(jī)構(gòu)的出租率都未達(dá)到這根生死線。蛋殼公寓的招股書顯示，2018年前6個月這家公司對外瘋狂搶房的同時(shí)，出租率只有76.9%。2019年為全力籌備IPO，該公司不再一味要求房源規(guī)模保持高速增長，從而相對改善了出租率的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。其2019年前6個月的出租率升至89%。

按往年經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)之前新增房源和客源都會出現(xiàn)一定程度的下降，但長假之后就會迎來新年第一個租賃旺季。但是今年受疫情影響，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《重點(diǎn)城市2月租賃月報(bào)》顯示，全國重點(diǎn)城市租賃市場成交量，相比1月份的數(shù)據(jù)環(huán)比下降高達(dá)78.95%。相應(yīng)的，各家平臺都會因空置率上升而面臨資金周轉(zhuǎn)壓力。

“租金貸+交租錯配期”遭遇空前挑戰(zhàn)

上海寶山的鄭子軒2019年8月通過蛋殼公寓租到了一個單間，每月租金為1500元。

蛋殼提供四種付款方式——月付、季付、半年付和年付。其中，采用季付方式，所需支付的租金價(jià)格最高，其次為半年付，而月付和年付的方式最為便宜。和很多剛從學(xué)校里畢業(yè)出來租房的年輕人一樣，因?yàn)槭掷锏拇婵畈欢?，鄭子軒選擇月付。

他很快明白了為什么月付的租金標(biāo)準(zhǔn)可以和年付一樣便宜。簽合同時(shí)，蛋殼要求他先在微眾銀行開通網(wǎng)貸業(yè)務(wù)，每個月利用這種網(wǎng)貸形式向平臺支付租金。事實(shí)上，網(wǎng)貸平臺已經(jīng)提前將一年的租金打給了蛋殼。招股書顯示，2019年前3季度蛋殼公寓的租金貸用戶占比67.9%，貸款金額達(dá)到31.570億元。

“選擇月付其實(shí)等于簽了兩份協(xié)議，一份是租房協(xié)議，另一份是與網(wǎng)貸公司簽署的協(xié)議。”鄭子軒說。

同蛋殼相似，自如平臺也對租客推出“自如客專項(xiàng)分期”。選擇年付和分期付款的租客，向平臺支付的押金和服務(wù)費(fèi)最低。平臺鼓勵年付或運(yùn)用貸款，都希望能更多更快地回籠資金，用于經(jīng)營周轉(zhuǎn)。

收到一年的租金后，這筆錢被稱為預(yù)付款，但平臺并不需要按照“年付”的方式，全款打給房東。房東在與平臺簽訂托管協(xié)議時(shí)，普遍選擇的是按月或者按季度收款。租金流入和流出的過程中，平臺方天然獲得“付款錯配期”，從而擁有大量可支配的沉淀資金。

這筆錢通常會用于新收房源的裝修。分散型長租公寓作為微利行業(yè)，平臺只能不斷擴(kuò)大房源規(guī)模“以量取勝”，而裝修的資金需求量也會相應(yīng)提升。通常，一套舊房的裝修成本需要平攤至2到3年才能回本。而這段時(shí)間內(nèi)，平臺方面對全盤資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以說一刻也不能松懈。

過去兩年，國內(nèi)各地不斷有長租公寓項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營不善造成資金鏈斷裂，繼而導(dǎo)致租金貸爆雷。2019年年底，住建部等六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，要求中介機(jī)構(gòu)壓縮租金貸比例，總體占比不得超過30%。

一面是監(jiān)管政策的明確制約，一面是疫情嚴(yán)重限制了人口流動導(dǎo)致出租率的大幅下滑，再加上部分租客推遲繳納房租或提前退租，身陷多重打擊的長租公寓，資金鏈正處于空前緊張的局面，從而直接影響到這些平臺對房東的租金支付能力，而租金貸的安全性也會遇到挑戰(zhàn)。

“長期依賴大比例預(yù)收款的企業(yè)，需要靠持續(xù)擴(kuò)張，不斷靠出租新房來獲得預(yù)收資金，以補(bǔ)貼過去的窟窿，而這場疫情等于直接給企業(yè)產(chǎn)生一個休克動作。”前述長租公寓業(yè)內(nèi)人士分析指出。

3月5日，市場傳聞稱貝殼找房已于去年11月完成了超過24億美元的D+輪融資，其中軟銀通過旗下愿景基金向貝殼找房和自如分別投資10億美元。如果消息確實(shí)，這將是自如成立以來收獲的第三輪融資。2019年6月它曾獲得5億美元的B輪融資。

一年之內(nèi)累積15億美元的融資，理應(yīng)幫助自如更好應(yīng)對疫情這種外來突發(fā)狀況。但是春節(jié)長假之后，一些租客卻在社交網(wǎng)絡(luò)上控訴自如對房租大幅漲價(jià)的情況。

針對此事，自如CEO熊林在微信朋友圈、微博等平臺聲明漲價(jià)只是“個別案例”，而漲價(jià)的原因“基于市場價(jià)格變動的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整”。

非常時(shí)間，房租價(jià)格更加成為一個敏感性話題。所以，即使自如解釋是按從前的經(jīng)營方針?biāo)鶊?zhí)行的“系統(tǒng)性操作”，即使是個案，但由此產(chǎn)生的品牌的負(fù)面影響卻也無可挽回。

針對疫情造成的影響，自如公布了一輪面對租客的新政，包括疫情期間短期續(xù)租的價(jià)格降至與長續(xù)相等，新簽租客則免除押金。這些策略，顯然都會減少平臺方的資金沉淀規(guī)模?？梢?，長租公寓交易量緩慢復(fù)蘇的過程，還會在未來數(shù)月持續(xù)考驗(yàn)著這些平臺的資金鏈健康狀況。

（應(yīng)受訪者要求，文中孔琦、鄭子軒為化名）