日前，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》（下稱(chēng)“通知”），對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定了上限。通知的出臺(tái)意味著今后將更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)去杠桿也會(huì)從短期調(diào)控進(jìn)一步向長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)過(guò)渡。

此時(shí)出臺(tái)這項(xiàng)政策，起碼有兩個(gè)方面的原因：房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面的“灰犀牛”；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要更多的金融支持。

房地產(chǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，這是中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在其上月發(fā)表的《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中做出的判斷：房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。

雞蛋不能放在一個(gè)籃子里，這是一個(gè)常識(shí)。但在過(guò)去多年中，金融機(jī)構(gòu)往房地產(chǎn)這個(gè)籃子里放的雞蛋越來(lái)越多。近10多年來(lái)，以房地產(chǎn)作為抵押品的信貸快速擴(kuò)張，雖然2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但這一總量仍然很高，增速也是在較高水準(zhǔn)上的下降。

與之同步的是住戶(hù)部門(mén)杠桿率持續(xù)攀升，現(xiàn)在已經(jīng)到了“臨界水平”。根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，我國(guó)住戶(hù)部門(mén)總債務(wù)余額為人民幣58.9萬(wàn)億元，人均負(fù)債超過(guò)4萬(wàn)元，我國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率已經(jīng)超過(guò)了60%。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，住戶(hù)部門(mén)杠桿率超過(guò)30%時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到影響，而超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定。我國(guó)的住戶(hù)部門(mén)杠桿率畸高，其中的一個(gè)大頭就是住房貸款，這對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)是不可不慎重的事情。

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的上述通知，就是為了提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，也推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

要達(dá)到通知要求的上述目標(biāo)，需要兩個(gè)方面的自律，也就是金融機(jī)構(gòu)的自律和地方政府的自律。金融機(jī)構(gòu)的眾多資金為何會(huì)更多投向房地產(chǎn)領(lǐng)域？是因?yàn)樵诤芏嘟鹑跈C(jī)構(gòu)看來(lái)，能夠投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)緊缺，從而形成了房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)的現(xiàn)實(shí)局面。雖然在監(jiān)管部門(mén)和宏觀調(diào)控政策持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)下，信貸資源違規(guī)流向房地產(chǎn)仍屢禁不止。不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，銀監(jiān)部門(mén)全年開(kāi)出的違規(guī)涉房貸款罰單超過(guò)130張。

另外就是地方上對(duì)金融支持的迫切需要。地方上通過(guò)舉債發(fā)展來(lái)建設(shè)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，靠賣(mài)地收入和相關(guān)房產(chǎn)稅收來(lái)償還的模式，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)和地方政府的相互依存過(guò)深。

并且，僅僅要求自律是不夠的。在各種因素的驅(qū)動(dòng)下，規(guī)則往往會(huì)被突破。這一方面需要加大監(jiān)管，增大懲戒力度，另一方面也要為資金找到“出口”。“出口”就是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也就是支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和為小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資。

總之，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置，主要是針對(duì)銀行投向房地產(chǎn)的借貸設(shè)置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產(chǎn)進(jìn)而增加金融體系脆弱性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，讓更多資源流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。這是大方向。