繼前期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高位上漲引發(fā)熱議后，上海、杭州、廣州等地密集調(diào)控，嚴(yán)厲程度超乎想象，包括提高貸款利息、嚴(yán)控貸款額度、提高購(gòu)房資格門檻、增加交易稅費(fèi)等限購(gòu)、限貸政策。

嚴(yán)厲的調(diào)控讓這些城市火熱的樓市暫時(shí)回歸理性，但因?yàn)檎{(diào)控主要是從需求端入手，所以對(duì)熱點(diǎn)城市中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)，看空現(xiàn)象并不普遍。比如去年7月深圳就針對(duì)上半年樓市火熱出臺(tái)了史上最嚴(yán)調(diào)控，但在11月仍出現(xiàn)了萬(wàn)人搖號(hào)千套房源的盛況，甚至出現(xiàn)了“代持”“眾籌打新”等繞過(guò)限購(gòu)限貸的怪現(xiàn)象。

大禹治水，堵不如疏。解決大城市住房問(wèn)題，先要理清為何上述熱點(diǎn)城市會(huì)在房?jī)r(jià)原本已經(jīng)高企的基礎(chǔ)上持續(xù)上漲，根本性的推動(dòng)因素還是人口尤其是高學(xué)歷人口的不斷流入。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的相關(guān)數(shù)據(jù)以及部分城市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，人口凈流入最多城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、蘇州、杭州，這些正是房?jī)r(jià)高且近年漲幅較大的城市；如果從高學(xué)歷人口來(lái)看，上海、深圳、北京、杭州、廣州位居前列。

人口凈流入勢(shì)必帶來(lái)購(gòu)房需求，且受2020年疫情影響等因素，返鄉(xiāng)置業(yè)比例大幅下降，就地買房需求提升。專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告顯示，與2020年春節(jié)前相比，2021年調(diào)研人群的返鄉(xiāng)置業(yè)意愿明顯降低，有61.2%的人希望在工作城市及城市周邊購(gòu)房。這也是近幾年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲、三四線城市下跌的主要原因。

很明顯，限購(gòu)、限貸只是讓置業(yè)需求延后，置業(yè)需求并沒(méi)有減少。而且，在一輪輪嚴(yán)厲打擊炒房的政策下，真正的投機(jī)性需求已經(jīng)很少。單純靠限購(gòu)、限貸、限價(jià)，似乎不能解決熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)面臨的問(wèn)題。

早在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就確立了“房住不炒”的定位，提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。從這幾年的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，絕大多數(shù)城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，而熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)躁動(dòng)，高比例認(rèn)籌搖號(hào)新房，主要還是有效供應(yīng)不足的原因。

以深圳為例，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總量第三城，誕生了華為、騰訊、大疆等馳名海內(nèi)外的高科技企業(yè)，高素質(zhì)人口不斷凈流入，但住宅用地供應(yīng)一直控制較嚴(yán)，2018~2020年成交新房分別為2.9萬(wàn)套、3.7萬(wàn)套和4.5萬(wàn)套，雖然一直增長(zhǎng)，但相對(duì)10萬(wàn)套級(jí)別的二手房成交量，仍然偏低。去年8月，自然資源部發(fā)文支持深圳率先探索國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期路徑、利用存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅等一系列改革，旨在通過(guò)擴(kuò)大土地管理權(quán)限，保障產(chǎn)業(yè)和居住空間。這一政策直擊深圳住宅用地不足的痛點(diǎn)，未來(lái)，深圳應(yīng)該趁勢(shì)加大住宅用地供應(yīng)，緩解因供需矛盾導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)熱。

而且，新房供應(yīng)還需要充分考慮以市區(qū)上班族為代表的的外來(lái)人口，如果距離太遠(yuǎn)，作用也不大。以上海為例，2020新房市場(chǎng)火熱，虹橋等區(qū)域“一房難求”，但遠(yuǎn)郊缺乏高端就業(yè)支撐的金山區(qū)、奉賢區(qū)不漲反跌，成交萎靡，原因就在于不適合年輕人通勤，當(dāng)?shù)赜秩狈δ芴峁└哔|(zhì)量就業(yè)的企業(yè)。

上海日前發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》提出，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。隨后上海兩會(huì)提出建設(shè)五大新城，兼顧人口與產(chǎn)業(yè)“雙導(dǎo)入”。

此外，以增加公租房等手段來(lái)完善住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)也是不錯(cuò)的辦法。不過(guò)，對(duì)于中國(guó)人而言，需要一套屬于自己的住房這一觀念很難在短期內(nèi)改變。最近針對(duì)各年齡段對(duì)于“租房結(jié)婚”接受程度的調(diào)查顯示，六成“95后”表示拒絕，各年齡段最高。

所以說(shuō)，歸根結(jié)底還是要增加有效供應(yīng)，按照常住人口的住房需求供應(yīng)住宅用地，如此才能從根本上解決大城市住房問(wèn)題。

（作者系第一財(cái)經(jīng)評(píng)論員）