微信群內(nèi)集資后，多個參與者通過代持的合伙炒房，并套取銀行貸款循環(huán)炒房——這是一份包含102份違規(guī)炒房材料的公開舉報，勾勒出投機客們在深圳違規(guī)炒房的臉譜。

這份涉及數(shù)量多達102份的資料，舉報對象是一個叫深房理的組織，舉報內(nèi)容是該組織在深圳違規(guī)炒房，并喊話監(jiān)管對違規(guī)使用經(jīng)營貸進行查處。

4月7日，第一財經(jīng)微博名為深房理裝修隊003的舉報人取得了聯(lián)系，根據(jù)其提供的資料，舉報材料大多來自炒房客發(fā)布在微信群的購房信息截圖，內(nèi)容基本是“代持人”通過招募“股東”、“合伙人”集資投資房產(chǎn)，或利用銀行經(jīng)營貸、信用貸炒房。

上述深房理會員集資、套取經(jīng)營貸，在深圳炒房，時間集中在去年上半年。而這恰恰是深圳房價明顯上漲的時期。由于受到廣泛關(guān)注，2020年4月開始，監(jiān)管開始排查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。就在此前不久，監(jiān)管還通報了排查結(jié)果，并公布了投訴電話。

第一財經(jīng)記者從知情人士處獲悉，深房理的會員中，很多人來自外地，沒有深圳買房資格。舉報材料中多個截圖也顯示，一些集資、套取經(jīng)營貸的炒房客，來自華中、東北等地。

監(jiān)管通報顯示，近一年的排查，發(fā)現(xiàn)的違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸僅21筆、5180萬元。從舉報資料推測，深房理會員至少在3500人以上。如果舉報屬實，兩者差距巨大。

最近幾年，深圳房地產(chǎn)調(diào)控、涉房信貸政策不斷加碼，監(jiān)管一再要求嚴查經(jīng)營貸等的貸款人資質(zhì)、資金來源、實際用途，深房理如何能如此套取貸款？它的運作模式到底是怎樣的？

經(jīng)營貸循環(huán)炒房

微博信息顯示，4月4日，深房理裝修隊003已經(jīng)通過長圖的形式，在微博一次公布了102份炒房材料，并注明長圖內(nèi)容為深房理搖籃會員合伙炒房材料。此前，4月2日，深圳銀保監(jiān)局會同多個部門，開通經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)投訴舉報專區(qū)，并公布了舉報電話。

此次舉報前的4月2日，深房理裝修隊003在一條微博中，已舉報微博用戶@美媽陳小泉，于2019年09月18日申請了385萬元個人經(jīng)營性貸款用于炒房，且“其名下還有更多貸款也是用于炒房”。

“深房理2019年的第一起搖籃會員，就是她引流而來的。”深房理裝修隊003告訴第一財經(jīng)，所謂搖籃會員，是指向深房理繳費9800元以上，可以進入其小程序獲取更多炒房信息的炒房客。

根據(jù)深房理裝修隊003向第一財經(jīng)提供的資料，截圖的內(nèi)容基本都是微信群發(fā)布的購房信息，時間集中在去年上半年。目的多為“代持人”招募“股東”、“合伙人”共同買房，并 “分享 ”抵押貸、信用貸等貸款額度，并可在半年后贖回資金。

所謂的代持，是有資金卻沒有購房資格的群體，在買房時將自己的房產(chǎn)登記在他人名下，由他人代為持有，同時給代持人一定比例報酬的炒房行為，參與者單獨、共同出資，每人出資幾十萬甚至幾萬元，就能以“股份”的形式，共同購買價格幾百萬元乃至上千萬元的房產(chǎn)。

深房理裝修隊003提供的資料還顯示，不少炒房者自爆已購買多套，或成功代持多套房，以“股東”、“合伙人”名義共同出首付，剩下房款由第三方墊資，購買成功后再辦理銀行貸款，用來歸還墊資。

不過，在微信截圖中，炒房者并未直接使用經(jīng)營貸的字眼，但大量提及抵押貸、信用貸。

“這些炒房的人，一般錢不夠才要合伙，如果不套取貸款，他們月供都有問題。”深房理裝修隊003告訴第一財經(jīng)記者，所謂“抵押貸”，就是通過殼公司，用房產(chǎn)做抵押從銀行貸款，本質(zhì)就是經(jīng)營貸。

微博用戶“7蟹姐姐”也是深房理會員。2020年上半年，在深房理的指導下，以結(jié)婚的形式，通過小貸公司墊資，以728萬元的總價，在深圳前海片區(qū)某網(wǎng)紅樓盤買下了一套住宅。

“我們大部分做的都是經(jīng)營性貸款，我們這種外地的有房子有貸款的，首付只能是五成，所以不會讓我們做按揭的，做的都是經(jīng)營性貸款。” “7蟹姐姐”告訴第一財經(jīng)記者，根據(jù)她掌握的情況，深房理的會員中，以代持形式炒房的，因為一般都是首套房，可以申請按揭貸款外，其他大多數(shù)貸款的性質(zhì)都是經(jīng)營貸。

“入股”、合伙炒房

根據(jù)深房理裝修隊003提供的資料，代持人在深房理會員微信群發(fā)布的各類招募“股東”“合伙人”的廣告，從格式到內(nèi)容，幾乎都有統(tǒng)一格式，具體內(nèi)容包括代持模式、“持股”比例及金額、合作樓盤等信息。

這些人如何聚集到一起的？這個群體炒房的運作模式又是怎樣的？

深房理裝修隊003告訴第一財經(jīng)，深房理的運作模式，是通過微博、直播等平臺“獲客”后，再將用戶導流到微信群，成為其會員。成為會員后，就可以在微信群發(fā)布招募“股東”、“合伙人”等信息，集資籌集首付款或買房所需全款。

深房理裝修隊003提供的資料顯示，其會員募集的資金，金額大多在20萬元到200萬元之間，其中又以100萬元左右居多。但也有部分是全額募集購房款。

“如果是合伙買房，房子一般買在代持人名下，實際買房的是代持人，其他人資金入股。” 深房理裝修隊003說，如果涉及申請經(jīng)營貸，需要買一個殼公司，通常也是參與者私下簽訂協(xié)議后，由代持人出面擔任殼公司股東。

除了代持、合伙買房，套取經(jīng)營貸等銀行貸款，還有墊資模式。7蟹姐姐稱，在自有資金不足的情況下，部分會員雖全款買房，但并非全部在會員間募集，而是通過貸款公司墊資，其購買的房產(chǎn)，資金缺口就是來自小貸公司。

在上述材料中， “5%代持模式” 頻繁出現(xiàn)，另外一些招募“股東”者則在廣告中稱，由于首付五成，沒有代持費用，但需招募合伙人分擔信用貸、抵押貸等貸款額度。

所謂用“5%代持模式”，是代持成本，即代持人用代持名額在該套房產(chǎn)中入股，所占比例為5%，而買入的房產(chǎn)通過各種貸款套取資金。房產(chǎn)變現(xiàn)或套取資金后，代持人要分配5%的收益或資金。通過這種方式貸出來的資金，深房理會員一般用于下一套操作，甚至直接分配套取的資金。

第一財經(jīng)記者獲取的一份代持協(xié)議顯示，位于深圳前海山語海小區(qū)一套79.6平方米的房產(chǎn)投資者，甲、乙方分別作為代持人、“股東”，分別負責代持、提供部分資金，甲方承諾以房屋股份或現(xiàn)金，向乙方提供價值8.5萬元房屋增值費用、1萬元訂房費用，并為乙方提供免費戶口隨遷服務(wù)一次。

“即使是代持，買房成功后，半年以后也會做經(jīng)營貸，因為要把資金套出來分給參與的人。所有的合作伙伴里，基本上每個人都有經(jīng)營貸，” “7蟹姐姐”說，很多人經(jīng)營貸只貸半年，一方面是因為房子半年左右就會漲價，另一方面很多人循環(huán)使用資金，需要套取資金用于下一次操作。

“一條龍”服務(wù)

去年4月份以來，炒房客利用經(jīng)營貸在深圳炒房的現(xiàn)象，就已引起市場廣泛關(guān)注。

第一財經(jīng)從多方了解，在這個過程中，從準備貸款材料、安排企業(yè)經(jīng)營場所、貸款提取，都離不開各類中介的配合，從而形成了一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

“買房資格、貸款資料、買殼公司，房子購買過戶、最后的脫手變現(xiàn)，都有專門做資料的。”業(yè)內(nèi)人士告訴第一財經(jīng)記者，在整個過程中，提供虛假材料已經(jīng)發(fā)展成一條龍服務(wù)。

此次被曝光的深房理同樣如此。7蟹姐姐說，據(jù)其了解，深房理的普通會員，只能獲得加群、獲得一般指導等“服務(wù)”，成為搖籃會員后，則可進入其小程序了解更多信息，并可隨時與深房理微信溝通、咨詢。

“會員分兩級，一個是一般會員，可以進微信群、或者微博上的，另外一級更深入一點，就是搖籃會員，可以給你提供所謂無微不至的服務(wù)，直到你買房成功。”她說，“從她個人經(jīng)驗來看，就是把買房的手續(xù)、流程全部包了，你走每一步都是根據(jù)他們來的，手把手的指導到你買到房為止。”

7蟹姐姐還稱，她本來沒有深圳買房資格，就是通過“結(jié)婚”獲得深圳房票，而為其墊資的貸款公司也是深房理的合作方。

成為深房理的會員，要繳納金額不低的費用。根據(jù)第一財經(jīng)記者了解，其普通會員費用為2980元；搖籃會員價格9800元至1.68萬元不等。但成為搖籃會員，仍需繳納普通會員“會費”。

對炒房客至關(guān)重要的會員間資金眾籌、借貸功能，只有成為搖籃會員才能使用。知情人士透露，這一功能在深房理被稱為“帕累托值”。

上述說法也在深房理微博內(nèi)容中得到證實。其微博去年10月的一條博文提醒會員們，盡快使用小程序里的“帕累托值”功能，原因是隨著會員們房產(chǎn)持有量的增加，手上留存的月供必定增加，錢是一種重要資源……把錢借給其他有需要的會員，既幫助其他會員短期用錢貴的問題，自己還有0.042%/天的利息。

該博文甚至還進一步聲稱，之前因為（資金）總量少，最短（使用）期限15天，現(xiàn)在增加了一個最后報障人制度，而這個制度“類似于一個央行的角色”，將資金使用期限縮短到了5天。

有多少貸款違規(guī)流入深圳樓市？

2020年上半年，深圳房價明顯上漲，部分經(jīng)營貸變相流入房地產(chǎn)市場受到廣泛關(guān)注。隨后，深圳多個部門聯(lián)合調(diào)查認為，僅在個別區(qū)域發(fā)現(xiàn)少量經(jīng)營性貸款，被違規(guī)用于炒房。

深圳銀保監(jiān)局、央行深圳中心支行近期聯(lián)合通報經(jīng)營貸流入樓市排查結(jié)果，2020年4月以來，對轄內(nèi)中資商業(yè)銀行15.4萬筆、1771.73億元經(jīng)營貸進行了全面排查，共查出21筆、金額5180萬元的貸款違規(guī)。

上海銀保監(jiān)局4月7日通報，自3月1日開始，該局選取轄內(nèi)16家銀行開展了經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市專項稽核調(diào)查，共發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場。

北京銀保監(jiān)局也在3月23日披露，轄內(nèi)銀行自查發(fā)現(xiàn)，2020年下半年以來發(fā)放的經(jīng)營貸涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的金額約3.4億元，占比約0.35%。廣東銀保監(jiān)局等監(jiān)管此前披露，共發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元。

而深圳通報的數(shù)據(jù)，與北京、上海、廣州等地排查結(jié)果差距較大。倘若深房理裝修隊003的爆料情況實屬，意味著涉及的違法金額，可能與深圳有關(guān)部門公布的違規(guī)使用貸款情況相差甚遠。

第一財經(jīng)記者了解到，深房理目前共有7個會員微信群，倘若每個微信群人數(shù)加滿，則其會員數(shù)量至少在3500人。知情人士表示，其會員套取銀行資金炒房的具體人數(shù)，目前還不掌握，但人數(shù)肯定不少，估計不只此次舉報涉及的102人。

多次被深房理裝修隊003舉報的微博用戶美媽陳小泉，曾多次發(fā)文詳述其通過套取經(jīng)營貸炒房，實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模躍升的過程。

在相關(guān)博文中，美媽陳小泉稱，自己2018年4月來到深圳，當年8月看房，9月落戶后的第二天簽約，通過自己的積蓄、銀行貸款、親屬貸款等，在寶安某片區(qū)買了一套價值300萬元的房子，這套房如今價值480萬元。2019年5月，又以這套房抵押、親屬借款，在深圳北站某樓盤買入價值500萬元的房子。3、4個月后，再如法炮制，買了第三套房。加上深圳以外的房產(chǎn)，其擁有的資產(chǎn)，價值已經(jīng)高達2200萬元。

截至目前，深圳究竟有多少經(jīng)營貸、信貸資金，違規(guī)流入了樓市，目前尚不得而知。最終的實際情況有待監(jiān)管進一步調(diào)查。

除了北上廣深四大一線城市，浙江近期也在圍堵經(jīng)營貸炒房。監(jiān)管處罰信息顯示，僅3月1日以來，溫州、臺州、金華、麗水四地，多家銀行就因貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，共計被罰款約1500萬元，其中處罰最多的臺州，六家銀行合計被罰款950萬元。

銀行為何沒發(fā)現(xiàn)？

最近數(shù)年來，深圳房地產(chǎn)調(diào)控、涉房信貸政策不斷加碼。2016年一季度，深圳出臺政策，限定深戶、繳納社保滿三年的非深戶，只能購買2套、1套住房，購房人家庭在深圳無房，但近2年內(nèi)有住房貸款記錄，或在深圳已有一套住房，首付比例最低為4成。此后，又將購房資格提高到自購房之日前在深圳連續(xù)5年不間斷社?；蚣{稅證明。

按照貸款“三查”規(guī)定，貸款前，銀行要對貸款對象資質(zhì)、收入、征信、貸款用途等進行審查，貸款中要對貸款人資料真實性、風險等進行測評，貸后要監(jiān)測貸款實際用途，并有權(quán)進行檢查。2020年4月以來，深圳監(jiān)管也多次要求各商業(yè)銀行，對經(jīng)營貸借款人資質(zhì)、首付和還款資金、資金實際用途等嚴格審核。

深房理裝修隊003提供的資料顯示，很多集資買房的炒房客并非來自深圳本地，而是來自東北、華東、華中等全國各地，并且在外地擁有多套房產(chǎn)。倘若情況屬實，這些炒房客沒有在深圳購房的資格。

7蟹姐姐稱，深房理之所以提供一條龍服務(wù)，原因就是其會員從全國各地招募而來，對深圳情況不了解。她本人就沒有深圳戶籍，也沒有在深圳長期居住，購房名額是通過“結(jié)婚”獲得。

在這種情況下，深房理會員如果以代持的形式通過外部墊資、集資買房，并套取經(jīng)營貸，用于循環(huán)炒房，銀行為何沒有發(fā)現(xiàn)？ 問題出在哪里？

此前，有銀行業(yè)人士向第一財經(jīng)記者介紹，檢查貸款真實用途時，銀行一般都是查詢客戶的資金流水，要求提供用款證明等。有些實際用于炒房、炒股的經(jīng)營貸，銀行在放款后，沒有直接被挪用，而是經(jīng)過多個賬戶倒賬，這給銀行的監(jiān)控帶來一定難度。

但這只是貸后的用途監(jiān)控，貸前調(diào)查這一重要關(guān)口，為何“失守”？

深房理裝修隊003稱，合伙炒房都是代持人出面，私下簽訂協(xié)議，銀行也不知道是合伙買房。而且以前只要有房，“在銀行貸款很容易”，銀行主要審核抵押物、抵押房產(chǎn)價值和抵押記錄，“經(jīng)營流水、是否實際經(jīng)營、資金用途就沒那么嚴格了，審核很容易過。”

7蟹姐姐還稱，在貸款過程中，并不知道銀行審查了其資金來源、還款來源、用途等信息。

早在2020年4月，就有中介人士告訴第一財經(jīng)記者，一些銀行或相關(guān)人員，即便明知貸款信息造假、貸款實際用途與申請用途不符，為了開展業(yè)務(wù)，也睜一只眼閉一只眼。深圳監(jiān)管部門此前通報稱，深圳兩家銀行的員工，都存在誤導客戶使用經(jīng)營貸買房、借用“空殼公司”違規(guī)申請、使用貸款的情況。

深房理事件背后的真相究竟如何？目前有待監(jiān)管進一步調(diào)查，第一財經(jīng)將對此繼續(xù)關(guān)注。