提前還貸“人潮洶涌”？

最近提前還房貸，成為了各大社交媒體討論熱度最高的話題之一，各地媒體爆出的消息，也讓提前還貸的聲量越來越大。

而媒體關注的幾乎都是“還貸難”，比如部分銀行已經關閉了APP端提前還貸的入口，而線下的還貸則需要預約，且預約幾乎都需要排隊，有的需要數月之久，一位福州的市民在接受采訪時說，他的提前還貸已經“排到9月份去了”。

看這個架勢，似乎真的已經有了提前還貸“潮”了。

但是這幾天，筆者密集聯系了一些在銀行工作的朋友，卻發(fā)現媒體報道的背后，還有一些“失真”的地方，比如存量客戶中提前還貸的數量到底有多大？

“相對于存量的貸款數量來說，提前還貸的客戶比例并不大，連千分之一都不到，目前整個市場行情比較穩(wěn)定。”一位在國有大行個貸部門工作的朋友告訴我。

另一位在一家股份制商業(yè)銀行工作的朋友回答，“提前還貸的客戶一直都有，去年下半年開始確實多了點，但并沒有如外面?zhèn)鞯哪菢印?rdquo;

我還問了幾家銀行，基本上回答的都類似，總結起來就是，提前還貸的客戶確實增加了，可能有“浪花”，但并沒有成為“潮”。

我同樣問了一些身邊的朋友、同事，他們中有不少房貸利率高于5%，說起房貸抱怨的有不少，也有揚言提前還貸的，但大多數認為要不要提前還貸取決于目前資金安排，“提前還貸肯定不是第一選擇。”

從網上鋪天蓋地的報道來看，輿論確實是起來了，洶涌澎湃，那么問題來了，網絡上的這種輿論潮，最后能倒逼銀行降低存量房貸的利率嗎？

 

降利率輿論潮背后的邏輯是什么？

提前還貸雖然沒有形成“潮”，但從網上激烈的討論來看，背后的邏輯與訴求很明顯，那就是大環(huán)境變化下，降低存量住房貸款的利率。

我們先來看大環(huán)境的變化，主要有兩個方面。

其一是當前首套房利率進入史上最低區(qū)間。

這一波房貸客戶提前還貸的輿論要從年初央行決定降低利率開始。1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，其中新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

這個政策的本意是促進房地產市場復蘇的，因此，該制度公布后，很多的城市在房貸利率上動作頻頻，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調整首套住房貸款利率下限，長春首套房貸利率從1月31日開始執(zhí)行3.8%。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”階段。

與此相對的，是存量房此前的利率大多在5.5%左右，有的甚至超過了6%，當前的利率下降幅度已經達到了30%左右，如果再加上當前房價的下跌，同一個樓盤可能早一年購房的要比當前購房者多一個首付，設身處地想想，那是什么感受？

其二是資本市場表現欠佳，投資越來越難。

前幾天同花順因為一則“2022年逾92%的股民虧損”的新聞致歉，盡管同花順說這是未經核實的錯誤信息，但絕大多數股民卻認為這是真實寫照，南財金融終端顯示，2022年全年，A股三大指數分別跌去15%、26%和29%，2022年股民人均虧損7.9萬元。

除了股票外，基金市場同樣大幅虧損，Wind數據顯示，2022年全市場5581只基金平均收益率為-18.87%，中位數為-19.87%，全市場主動權益基金中僅有183只收益為正，占比僅為3%。

這還不是最慘的，最慘的是去年四季度銀行理財出現“破凈潮”，以及傳統(tǒng)意義上安全閾值極高的純債基金大跌，進一步打擊了居民投資信心。

一邊是存量房與當前利率的剪刀差，一邊是資本市場的暗度表現，似乎當前最保險的資金去處除了定期存款，就只剩提前還貸了。

但在提前還貸這個事上，銀行并不想讓步。因為居民的提前還貸，隱含著的是一道讓銀行兩難的選擇題：要么提前還，要么降低利率。

那些提前還貸的大概都會看到這么一道算術題：據《財經》報道，一位購房者估算，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息；如果只縮短還款期限，不改變月供金額，將節(jié)省超70萬元利息。

要知道，對購房者來說是節(jié)省了39萬元利息，但對銀行來說，則是損失了39萬元優(yōu)質穩(wěn)定的利息收益。個人住貸一直是銀行優(yōu)質的資產，壞賬率極低。

從目前銀行要購房者排隊，設置各種障礙阻止提前還貸來看，銀行并不想放棄這筆優(yōu)質資產收益。

那么有沒有可能銀行降低存量住房的利率呢？招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，近年來銀行業(yè)息差明顯收窄，2022年前三季度，部分大行營收已經零增長，面臨著較大的經營壓力，“當前銀行再度下調存量按揭貸款利率的可能性不高”。

的確，從賬面利益上看，比起數量龐大的存量住房貸款，如果非得讓銀行選，那也是寧愿讓部分購房者提前還貸，畢竟當前提前還貸的絕對數量還不多。

但銀行這種“一個蘿卜兩頭吃”的情況能持續(xù)多久也是一個問題，因為這里還涉及一個房地產貸款杠桿話題。

 

銀行利率還能降嗎？

從整體上看，中國居民資產配置的三大方向：房地產、理財和存款，其中70%配置在房地產上，因此，在房地產市場爆火時，加杠桿是常態(tài)，居民資產負債表上的房貸，其實是一種增值極快的優(yōu)質資產。

從2015年到2021年的這一輪房地產爆火行情看，在新房限價政策調控的擠壓下，一線城市和不少重點二線城市都出現了樓市“打新”現象，中一套新房獲利動輒幾十萬，多則數百萬，這個時候居民往往傾向于擴張負債表，想盡辦法從銀行借錢，并不在乎利率，再加上“炒房第一人”歐神等炒房大V的推動，全社會都將炒房作為最好的理財手段。

當然，從實際情況來看，過去的二三十年也確實如此，房產增值的幅度遠大于利率，很多人并不在乎利率多一兩個點。

但當前國家堅定執(zhí)行“房住不炒”的大環(huán)境下，樓市套利的空間越來越小，特別是樓市變現難，很多的炒房客已經被套牢了，去年歐神找群友借錢還房貸的新聞，以及在剛剛過去的2022年，歐神在朋友圈宣稱自己虧了1500萬，“擊潰式打穿，無可救藥”的新聞屢上熱搜，樓市造富已經不太可能。

這個時候，一些在過去幾年激進購房，對自己財務前景過于樂觀、財務杠桿比例過高的購房人來說，自然就有了希望銀行降低利率的訴求，或者退而求其次，在自己有錢的時候，適當降低自身的財務杠桿，提前還貸。

日本經濟學家、野村證券首席經濟學家辜朝明在《大衰退：如何在金融風暴中幸存和發(fā)展》中將這種金融危機之后的企業(yè)和家庭選擇減持風險資產、增持安全資產，減少借貸、提前還貸的現象稱之為資產負債表衰退。換言之，這種現象將是一種普遍性的、持續(xù)性的現象。

從目前來看，全球經濟在三年的疫情之后，復蘇仍困難重重，特別是歐洲陷入俄烏沖突，歐洲經濟的發(fā)動機德國已經連續(xù)兩個季度負增長，實際上已經陷入經濟衰退；國內來看，經濟重啟之后，一些投資者對后續(xù)復蘇預期并不樂觀，近期有私募“魔女”之稱的李蓓在路演中強調，“中期的基本面，如出口消費投資，包括地產，我們過于樂觀”，也反映了很大一部分人的實際想法。

現在樓市的兩個頑疾是存量房貸利率過高和爛尾樓過多。對銀行來說，主動降低存量房貸款利率的可能性不大，一方面是因為近一年來銀行利差在縮小，而另一方面，存量房貸屬于已經鎖定的收益，有合同約束，不主動降也沒有問題。

但現實問題是，一旦大規(guī)模提前還貸真的成“潮”，對當前國家的消費復蘇，經濟復蘇肯定是極大不利的。

對購房者來說，由于喪失了議價權，銀行降不降利率只能被動接受，因此，銀行能不能降低利率這個問題，只能交給市場以及監(jiān)管部門了。

（作者為秦朔朋友圈撰稿人）