今年“五一”假期前夕，北京時隔13年首次松綁“限購”。根據(jù)新政，已擁有兩套住房的京籍家庭，在五環(huán)外新增一張“房票”，這讓北京樓市在假期期間的成交情況備受業(yè)界關注。

第一財經(jīng)記者假期實地走訪和了解到，在北京五環(huán)外的多個新房項目售樓處，看房者均有所增加，但除了豪宅市場和少數(shù)改善型樓盤，在實際達成認購協(xié)議的客群中，受新政影響的有限，相當比例為原本有購房名額和意向的五環(huán)外工作者、假期期間父母來京陪子女看房的家庭等。而與新房相比，五環(huán)內(nèi)外的二手房市場并未出現(xiàn)明顯改變。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心5月6日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年“五一”期間，北京新房成交表現(xiàn)好于去年同期，成交量同比漲超20%。但和今年清明假期新房表現(xiàn)對比來看，包括北京在內(nèi)的多數(shù)城市仍處于低溫運行階段，北京降幅在41.25%，成交復蘇待進一步改善。

此外，北京二手房成交量不及去年“五一”假期。前述監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在6個重點監(jiān)測的一二線城市中，北京降幅最為顯著，由去年360套下降約八成至55套，或受到新房分流等因素影響。

購置“第三套房”持觀望態(tài)度

4日下午3時許，記者以購房者的身份來到海淀永豐某新盤售樓處，登記并等待了約十分鐘，方有一名銷售經(jīng)理前來接待。

“實在太忙了，這幾天都忙到晚上10點多，今天午飯也還沒來得及吃。”該名銷售經(jīng)理表示，該處新盤“五一”前剛剛開售，開盤300多套，目前三居室?guī)缀踹x完了。

但她同時表示，由于該新盤是海淀僅有的80~120平方米左右的剛需和首改盤，原本預期銷售就不錯。目前在繳納訂金的客戶中，多數(shù)為此前就有購房意向的群體，還有一幢被企業(yè)團購。其中，新政發(fā)布后的“三房家庭”也有，但占比有限。

所謂“三房家庭”，即按照北京樓市新政，最多可擁有“2+1”套住房的京籍家庭。

根據(jù)北京4月30日發(fā)布的《關于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，有三類人群可以在五環(huán)外新購置1套住房：包括本市戶籍居民家庭、本市戶籍成年單身人士、連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士。在“限購”優(yōu)化前，北京市戶籍居民家庭最多可擁有兩套住房。

目前，北京五環(huán)外限購已松綁，但相關貸款政策還沒有調(diào)整——按照過往政策，購買第三套商品住房，商業(yè)銀行無法放貸。

“如果是第三套房，首付比和利率政策還不清楚。我們預計假期結束后，政策細則大概率出來。”前述樓盤銷售經(jīng)理稱，對于此類客戶，開發(fā)商臨時“定制”了一套假期優(yōu)惠方案：7天內(nèi)先繳30％的首付款，保留開盤期間的2萬元優(yōu)惠和另外4萬元減免，剩余首付款可以延遲到本月底前結清。如果屆時三套房的政策細則還未出，或者出現(xiàn)購房者預期之外的情況，訂金可退還。

但她也坦言：“如果可以獲得首套房資質(zhì)肯定更好。”按照新政的新增購房資質(zhì)，貸款比例和利率大概率參照二套房貸款政策執(zhí)行。對于已經(jīng)背負貸款或者老房子還在縮水的家庭，“不見得劃算”。

海淀之外，“五一”期間，第一財經(jīng)走訪了解到，昌平、朝陽和順義等區(qū)的多個新房售樓處到訪者也均不在少數(shù)。但看房人群中，仍有相當比例的群體持觀望態(tài)度。

此外，由于北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，也有業(yè)界人士分析認為，假期期間，北京五環(huán)外新房市場的活躍情況或不能完全歸因于新政。

一名鏈家房產(chǎn)中介稱，假期期間，平均每天陪3~4個客戶看新房，“比較忙碌”。“4月底新政出來后，受指標放開影響而咨詢新房的客戶不少，但真正有短期成交意愿的主要是老客戶。趁著假期有空，父母從外地趕來陪子女看房的也有不少。”

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池對記者分析稱，北京允許五環(huán)外增加一套住房，主要有利于釋放兩類需求：一類是作為人口和產(chǎn)業(yè)往五環(huán)外區(qū)域遷移的政策配套，滿足在五環(huán)外工作的人員的職住均衡需求；另一類是釋放改善性住房需求和一部分“豪宅”需求。

記者了解到，目前，五環(huán)外豪宅市場和大戶型改善型新房市場，受新政影響更為顯著。

“指標放開后第四天，在海淀五環(huán)外，一處4層精裝平墅項目已經(jīng)被認購了10套。石景山和通州的豪宅賣得也不錯。”一名北京豪宅市場的房產(chǎn)中介說。

但一部分業(yè)界觀點認為，“閘口”剛放開，大概率會帶來一定的簽約量，但等這批積累的需求釋放后，新房市場起色如何尚未可知。尤其是豪宅市場體量有限，不能代表絕大部分改善型需求。

某新房售樓處銷售人士稱，對于更多改善型需求家庭而言，有多少會消耗掉這張新增的房票，還待觀察。“首先要有第三套房的購買力，比如不急著出售現(xiàn)有住房用以變現(xiàn)；其次要有在京郊購房的意愿，能夠?qū)①徺I力轉(zhuǎn)為實際需求。”

此外，有購房者認為，其持觀望態(tài)度，除了因為“資質(zhì)到位，錢沒到位”和“必要性不大”，還因為五環(huán)外房子“性價比不夠高”。“五環(huán)外的改善新盤也不一定抗跌，租售比也不樂觀。”

“今年五環(huán)外的多個次新小區(qū)，二手房成交價比上一年跌了至少10％。”一名海淀二手房中介舉例說，上個月，一處去年剛交房、面積在130平方米左右的五環(huán)外次新房，業(yè)主掛牌數(shù)月，最終以1210萬的總價售出，成交價比掛牌價降了70多萬。

“現(xiàn)在五環(huán)外限購松綁了，但這個次新小區(qū)掛牌價暫時還沒有上浮。目前類似房源降價80萬也可談。”該名二手房中介說。

多方面具備優(yōu)化空間

中國社科院研究員王業(yè)強告訴記者，放開五環(huán)外限購，讓京籍家庭在原來限購2套的基礎上增加購買1套，毫無疑問是自北京限購政策實施以來最大尺度的調(diào)整。對于有購買能力的家庭來說，尤其是在市場不景氣的時候，不再受制于先售后買的約束，可以提前實現(xiàn)改善住房的需求。

而更重要的意義在于，“該新政傳遞出一個較強的市場放松信號。”王業(yè)強說。

但也有購房者認為，對于改善型群體，相比于新增房票，他們中的更多人還是考慮“賣一換一”或者“賣二換一”。當前北京不少小區(qū)的二手房成交價比去年下跌了10％~20％，尤其是“老破小”失去價格支撐，讓部分換房家庭失去資金支持，擱置了換房計劃。此外，目前北京房屋置換的成本仍然較高，個稅、契稅、中介費等，還希望能有所減免。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也對記者表示，當前北京樓市政策依然較為嚴格。未來，除了可以針對不同人群、不同面積段、不同區(qū)域，優(yōu)化限購政策，降低交易稅費等方面也具備優(yōu)化空間。

她以契稅政策舉例說，當前北京家庭購買唯一住宅房產(chǎn)，建面小于90平方米（含）和大于90平方米分別按照1%和1.5%繳納契稅；其他類型房產(chǎn)，統(tǒng)一按3%繳納契稅。“從未來政策趨勢來看，契稅政策存在優(yōu)化空間，降低大面積段住房交易契稅稅率、針對不同人群發(fā)放契稅補貼等方式或是降低交易稅費、減輕居民購房成本的重要舉措。”

北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房網(wǎng)簽量達13354套，環(huán)比下降6.5%，同比下降4.1%。

此次限購政策優(yōu)化后，有業(yè)界觀點認為，由于部分購房者不著急出售現(xiàn)有二手房了，或可降低二手房掛牌量，并減輕市場“踩踏降價”現(xiàn)象。

不過，鏈家某門店向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月4日，鏈家平臺北京二手房后臺掛牌量為16.979萬套，比4月底略降，但差別不大。

“市場成交價格還是跟上個月差不太多，也很少有突然不賣的。”該門店銷售人士表示。

合碩機構首席分析師郭毅在接受媒體采訪時表示，要想樓市成交保持穩(wěn)中向上，北京還需要進一步制定有助二手房去化的針對性政策，才能夠幫助改善家庭更好地實現(xiàn)“賣舊買新”的改善升級。