上海跑步松綁，廣深跟進(jìn)

今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的救市步子明顯大了。房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來(lái)可能會(huì)被替代，但絕不是現(xiàn)在。

上海5月27日拋出重磅措施。我概括了以下政策的重點(diǎn)：

1、縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，原來(lái)是連續(xù)繳納滿5年及以上，現(xiàn)在改成連續(xù)繳納滿3年及以上，新城人才購(gòu)房3年改2年，自貿(mào)區(qū)臨港繼續(xù)執(zhí)行1年社保；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

2、取消單身人士購(gòu)房更多限制，取消夫妻離異限購(gòu)。

3、全面支持企業(yè)購(gòu)房，不限定套數(shù)。

4、掛鉤生育政策，對(duì)二孩及以上的多子女家庭，可再購(gòu)買1套住房；優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少購(gòu)房利息負(fù)擔(dān)。雖然現(xiàn)在各個(gè)城市在出臺(tái)樓市刺激政策時(shí)都會(huì)順帶著出臺(tái)激勵(lì)生育政策，但真正有用的還是在未完全放開(kāi)限購(gòu)的一線。

5、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限改為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，現(xiàn)在是3.5%；二套房是LPR減5個(gè)基點(diǎn)，3.9%；首套住房最低首付款比例20%；二套房最低首付款比例35%。

6、公積金貸款優(yōu)惠力度加大，既提高了貸款額度，又降低了首付款比例。首套住房個(gè)人公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度由60萬(wàn)調(diào)整為80萬(wàn)元，家庭公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度由120萬(wàn)調(diào)整為160萬(wàn)元。多子女的家庭首套房還能上浮20%到192萬(wàn)元。二套房個(gè)人和家庭貸款額度分別為65萬(wàn)元和130萬(wàn)元，此前分別為50萬(wàn)元和100萬(wàn)元。首付比例首套房和二套房分別降到了20%和35%，如果二套房是在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)的，最低首付款比例還能降到30%。

7、支持困難型剛需買房，補(bǔ)貼2萬(wàn)～3萬(wàn)元。

從上海此次樓市政策來(lái)看，限購(gòu)松綁和購(gòu)房激勵(lì)同步進(jìn)行。雖然仍象征性地保留了限購(gòu)，這也符合我們此前的預(yù)期，核心區(qū)域的限購(gòu)大概率會(huì)堅(jiān)持到最后。

緊跟上海松綁腳步，5月28日，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，提出優(yōu)化土地和住房供應(yīng)、調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸政策、公積金提取、優(yōu)化限售政策、支持“以舊換新”等六條政策措施。

其中最引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的，廣州優(yōu)化外地戶籍在限購(gòu)區(qū)的社保及個(gè)稅年限，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購(gòu)買住房的，非本市戶籍居民家庭繳納社?；騻€(gè)稅證明年限由原來(lái)2年下調(diào)至6個(gè)月，同時(shí)享受戶籍居民家庭購(gòu)房待遇。

信貸方面，廣州將首套房和二套房的首付比例分別下調(diào)到15%和25%，且取消利率下限。

相比之下，同日深圳首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%調(diào)整為30%，利率方面，首套房商貸利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP，即3.50%；二套房商貸利率下限由原來(lái)的LPR+30BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-5BP，即3.90%。深圳在首付款比例和利率下限方面力度均不及廣州。

總體來(lái)看，廣州由于此前已經(jīng)將120平方米以上的限購(gòu)取消，在四大一線城市中力度最大，后續(xù)也大概率率先全部放開(kāi)。

開(kāi)閘放水，需求大釋放

自2010年10月上海開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，時(shí)隔14年終于迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的放松，且從購(gòu)房資格到貸款利率、貸款條件都得到了有效松綁。

此次政策的調(diào)整，對(duì)樓市的影響到底有多大？

先說(shuō)限購(gòu)政策的影響。此前北京和上海可謂國(guó)內(nèi)限購(gòu)最嚴(yán)密的城市，但凡你能想到的漏洞，都被一個(gè)一個(gè)地打上了補(bǔ)丁。很多人認(rèn)為，過(guò)往的經(jīng)歷是越限購(gòu)房?jī)r(jià)越漲，因?yàn)橄拶?gòu)意味著入市的門票昂貴，門檻越高越稀缺，還不如徹底放開(kāi)。但不得不說(shuō)，限購(gòu)限價(jià)等政策，確實(shí)避免了一線城市樓市的瘋狂，房?jī)r(jià)沒(méi)有漲上天，至少是讓一部分人有了上車的能力。

從一線城市過(guò)往來(lái)看，限購(gòu)并沒(méi)有阻止樓市價(jià)格漲起來(lái)、炒起來(lái)，而只是抑制了一部分的需求。所以從效果上來(lái)看，政策放松，就像水庫(kù)開(kāi)閘，水閘每拿掉一塊，水庫(kù)里面的水就流出一部分，直至閘門全部打開(kāi)，需求全部釋放。

“5.17”政策后，深圳和北京需求被激發(fā)，以深圳為例，受新政影響，多個(gè)新房售樓處人氣上升，有的盤甚至出現(xiàn)通宵賣房的現(xiàn)象，“5.17”新政后首個(gè)周末，深圳多區(qū)域新房售樓處人氣明顯增加，樓盤咨詢量與成交量均明顯提升。

5月18～19日，深圳本土中介機(jī)構(gòu)樂(lè)有家深圳門店二手看房量對(duì)比以往周末上漲127%；門店二手成交量對(duì)比以往周末上漲117%，5月19日單日成交量創(chuàng)下2021年2月以來(lái)的最高點(diǎn)。

北京情況也類似，數(shù)據(jù)顯示，5月18～19日北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度。此外，部分新房項(xiàng)目成交也出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象。

根據(jù)58安居客云洞察數(shù)據(jù)，全國(guó)新房找房熱度在該“三大招”出臺(tái)后出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。5月17日～19日的三天日均找房熱度較前一周（5月10日～12日）增長(zhǎng)10%，較五一假期的日均熱度增長(zhǎng)7%。

上海此次的政策力度相較深圳和北京更大，一下打開(kāi)了幾道閘門，調(diào)整后，上海的調(diào)控政策將比北京、深圳更寬松，新政后上海限購(gòu)政策已經(jīng)明顯寬松于買房還要5年社保的北京，限購(gòu)政策嚴(yán)格度基本和深圳持平，但限貸政策比還未落地降首付比的深圳要寬松。

對(duì)于剛需和改善需求用戶來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)上車的好機(jī)會(huì)，所以大概率會(huì)有一波持續(xù)的行情。

更重要的是，目前一線城市開(kāi)始加大力度開(kāi)閘，給市場(chǎng)的不僅僅是政策，更是信心，各種成交數(shù)據(jù)的回暖，資本市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股價(jià)大幅拉升，都在顯示，市場(chǎng)信心已經(jīng)開(kāi)始重建，剛需買房不用再擔(dān)心買在半山腰，投資者買房也不用擔(dān)心虧掉首付，這是一個(gè)比數(shù)據(jù)回暖更好的現(xiàn)象。

期待邁出更大的步子

這一輪樓市限購(gòu)松綁后，房?jī)r(jià)并未隨著政策松綁而暴漲，雖然有信心的原因，但市場(chǎng)普遍的共識(shí)是，樓市已經(jīng)沒(méi)有了過(guò)去二十年暴富的機(jī)會(huì)，炒房并不是一個(gè)好選擇。

從投資的角度看，一個(gè)好的指標(biāo)是租售比。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當(dāng)前一線城市租售比在1.5%左右，二線城市也不到2%，低于長(zhǎng)期國(guó)債利率，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用有限，投資房地產(chǎn)的性價(jià)比已經(jīng)很低了。

另一個(gè)現(xiàn)象是一線城市的豪宅沒(méi)有此前的熱度了，最近綠城黃浦灣14萬(wàn)元砸盤在網(wǎng)上火了，之前成交單價(jià)基本在20萬(wàn)元以上，上海豪宅砸盤了。

深圳情況也類似，太古城南區(qū)47平方米兩房，曾經(jīng)是深圳灣熱門的剛需上車戶型，去年初成交總價(jià)730萬(wàn)元。如今同戶型報(bào)價(jià)跌至570萬(wàn)元，跌幅22%。深圳灣悅府一期263平方米四房，3年前最高成交單價(jià)32萬(wàn)元/平方米，總價(jià)8500萬(wàn)元。去年底同戶型7300萬(wàn)元成交，相比高峰期跌了1200萬(wàn)元。

這并不是說(shuō)一線豪宅沒(méi)有了市場(chǎng)，而是相比于改善型住宅，豪宅作為投資品的屬性在下降，市場(chǎng)越來(lái)越趨于理性。

而且，市場(chǎng)以價(jià)換量，說(shuō)明民眾預(yù)期并沒(méi)有想象中的那么糟糕，買盤和賣盤都有，交易量都還在，這是市場(chǎng)觸底反彈的必經(jīng)之路。

最后回到上海樓市政策，我認(rèn)為這并不是政策底，仍有更多放松限購(gòu)、鼓勵(lì)購(gòu)房的措施在籃子里，所以也大概率不會(huì)是市場(chǎng)底。

期待上海邁出更大的步子！

（作者梁云風(fēng)系資深媒體人，自媒體“財(cái)經(jīng)風(fēng)象”主理人）

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