隨著年內LPR第三次下調，房貸利率應聲而下。

近兩天，地方房貸利率大面積跟隨LPR下調，“破3進2”成為普遍現(xiàn)象。值得注意的是，越來越多城市的商貸利率突破了住房公積金利率的下限，利率倒掛的現(xiàn)象愈演愈烈。

這也使得住房公積金貸款的“性價比”持續(xù)下滑，為此，有專家建議，未來需要考慮調降公積金貸款利率，以保持公積金貸款的競爭力。

下調、下調、再下調

10月21日，央行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR報3.1%，上次為3.35%；5年期以上品種報3.6%，上次為3.85%。兩個品種均較上月下降25個基點。這已是年內第三次下調5年期以上LPR，累計下調了60個基點。

按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，本月LPR下調之前，利息總額為687709.64元，月供為4688.08元，此次LPR下降25個基點之后，利息總額為636723.26元，月供為4546.45元，相當于全部利息大約節(jié)省5.1萬元左右，月供減少142元左右。

各地新發(fā)房貸利率跟隨最新LPR密集調降，房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構成，從一線城市來看，北京、上海、深圳的房貸利率基本位于同一區(qū)間，即首套房貸利率按照LPR-45BP執(zhí)行，二套房房貸利率按照LPR-50BP或LPR-25BP執(zhí)行。調整之后，北京、上海、深圳首套房貸利率3.15%，二套房貸利率為3.35%或3.55%。

而廣州的房貸利率一直低于其他一線城市，乃至二三線城市。根據(jù)第三方平臺房衛(wèi)士數(shù)據(jù)：包括國有大行在內的大部分銀行主流首套房貸利率為2.85%，即LPR-75BP。

但同時，也有部分股份制商業(yè)銀行開始全面發(fā)力廣州的住房按揭市場，房貸利率一降再降，部分股份行首套房貸利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低于此前房貸利率一向墊底的外資行。

其他二三線城市也持續(xù)下調房貸利率，福州首套、二套房貸利率為LPR-65BP，即2.95%；太原首套房貸款利率為3.00%，二套房貸款利率為3.30%；佛山首套房貸利率為2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申請2.9%；另外，長沙、武漢、杭州首套房貸利率在此輪LPR下調后也均降至2.95%左右。

第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計顯示：目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，大部分城市的首套房貸利率步入“2字頭”。

利率“倒掛”現(xiàn)象將愈加普遍

隨著房貸利率的持續(xù)下調，它與住房公積金利率之間也出現(xiàn)了大面積重合，甚至產(chǎn)生“倒掛”。

比如，作為房貸“天花板”的北京、上海、深圳，它們的首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款二套房利率，其余城市的首套房貸利率朝著五年期以上住房公積金貸款首套房利率進發(fā)；而廣州最低首套房貸利率已經(jīng)低于五年期以上住房公積金貸款首套利率20個基點左右。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現(xiàn)為2.85%。若此類政策后續(xù)推進，那么公積金貸款的“性價比”幾乎就很少了，商業(yè)貸款將比公積金貸款更為劃算。

嚴躍進認為，公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，尤其是目前差異對比下。

“低成本、低利率原本是公積金的核心優(yōu)勢，當與商貸持平時，競爭優(yōu)勢則大大被削弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，預計后續(xù)公積金利率還將會繼續(xù)調降。

廣州大源按揭總經(jīng)理鄭大源也表示，因為低利率，公積金一直是購房者的熱門選擇，但由于額度有限，所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式，如今，隨著市場環(huán)境的變化，這種組合貸款優(yōu)勢反而不如純商貸。

不過，鄭大源同時表示，考慮到房貸期限長達20年~30年，未來的利率環(huán)境可能會發(fā)生變化，當利率處于上升通道時，商業(yè)利率跟隨LPR上下浮動的頻次更高，而公積金則調整緩慢，尤其是一直以來公積金都是處于較低利率，所以，這也是公積金的優(yōu)勢之一。

記者注意到，2015年之前，公積金利率變動較為頻繁，步入2022年以后，公積金利率僅調整了2次，其間LPR下調了6次之多。

（北京住房公積金中心網(wǎng)頁截圖）