資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的熱情仍在燃燒。

11月7日，房地產(chǎn)板塊再度爆發(fā)，A股上市房企股價漲勢再起，截至收盤板塊內(nèi)高達(dá)91家房企股價上漲，股價下跌的企業(yè)僅2家，南國置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、福星股份、綠地控股、財(cái)信發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)、金融街、華夏幸福等漲幅居前。

這其中，華夏幸福近來的股價走勢尤其“妖”。7日晚間，華夏幸福發(fā)布股票交易異常波動公告，稱公司股票自2024年10月28日至11月7日，已連續(xù)九個交易日漲停，鑒于公司股票價格短期漲幅較大，敬請投資者注意二級市場交易風(fēng)險。

作為業(yè)內(nèi)較早出險的房企，華夏幸福今年數(shù)次登上龍虎榜，更是走出了“9連板”行情，背后有何邏輯？

一周內(nèi)連發(fā)股價異動公告

地產(chǎn)股久違的熱度又回來了，繼11月6日地產(chǎn)股掀起漲停后，7日板塊情緒仍在發(fā)酵。

11月7日上午，房地產(chǎn)板塊爆發(fā)，榮盛發(fā)展、陽光股份等成分股漲停，財(cái)信發(fā)展和陽光股份均觸及漲停板，深振業(yè)A、格力地產(chǎn)、亞通股份、特發(fā)服務(wù)、新華聯(lián)、世聯(lián)行等個股漲幅也超過5%。

在地產(chǎn)股近日的“普漲”行情中，出險房企華夏幸福顯得尤為特殊。自10月31日至今，華夏幸福發(fā)布的每份公告，都與股價異動情況有關(guān)，累計(jì)共發(fā)布十條。

這背后，是華夏幸福近日股價連漲，已經(jīng)走出“九連板”的行情。11月7日，華夏幸福股價出現(xiàn)漲停，收盤價3.67元，成交額7759.66萬元，總市值143.63億元，并登上交易所的龍虎榜。

華夏幸福在公告中表示，公司股票自9月26日至2024年11月7日連續(xù)二十六個交易日內(nèi)，日收盤價格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到200%，根據(jù)《上海證券交易所交易規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，屬于股票交易嚴(yán)重異常波動情形。

華夏幸福稱，目前公司生產(chǎn)經(jīng)營活動正常，不存在影響股票交易價格異常波動的重大事宜，包括重大資產(chǎn)重組、股份發(fā)行、業(yè)務(wù)重組、股份回購、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等，亦不涉及熱點(diǎn)概念事項(xiàng)。公司高管、控股股東及實(shí)際控制人等，在股票交易異常波動期間，不存在買賣公司股票的情況。

雖然公司稱不存在未披露事項(xiàng)，但經(jīng)過近日這輪上漲，華夏幸福的股價較年初時已經(jīng)翻倍上漲。今年來，華夏幸福股價一直在1元左右徘徊，甚至一度逼近低于1元的危險區(qū)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果A股公司股票連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元，公司股票可能被終止上市交易。

為提振股價、保住上市公司地位，今年華夏幸福高管數(shù)次增持，以挽救低迷的股價。比如9月份該公司表示，華夏幸福董事長王文學(xué)自2024年7月11日起的6個月內(nèi)，計(jì)劃以集中競價的方式增持華夏幸福股份，增持金額不低于1000萬元且不超過1200萬元，不過效果并不顯著。

而相較于公司上述動作，市場及行業(yè)的整體情緒，對公司股價影響顯然更大。

11月以來，關(guān)于房地產(chǎn)的利好消息仍在釋放。中信證券最新研報(bào)表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的政策決心堅(jiān)定、分步落地，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場有望從一線城市開始，分批分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)止跌回穩(wěn)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，近日地產(chǎn)股走強(qiáng)，主要受房地產(chǎn)系列政策及市場變化影響。從政策看，9.26政治局會議指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，隨后住建部等部委聯(lián)合推出房地產(chǎn)政策組合拳，比如取消限購、限售、限價等，提振了房地產(chǎn)市場信心。

從市場看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月單月，TOP100房企銷售額同比增長10.53%，為2023年3月以來首次轉(zhuǎn)正。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，10月份，一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，湖南、天津、廣東、江西、江蘇等省市新建商品房網(wǎng)簽量同比增幅超過10%。

“房地產(chǎn)政策的重磅支持，房地產(chǎn)市場成交回升，改善了行業(yè)預(yù)期，極大提升了投資者的信心，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)股接連走強(qiáng)。”劉水表示。

“九連板”背后有何特殊邏輯？

出險較早的華夏幸福，突然因股價連漲成為資本市場焦點(diǎn)，這令新老投資者都好奇背后邏輯。

“華夏幸福連續(xù)多日漲停，既受房地產(chǎn)政策及市場環(huán)境的影響，也有自身特別的原因。”劉水表示。

對公司基本面影響較大的便是債務(wù)化解。華夏幸福是業(yè)內(nèi)較早出險的房企，早在2021年10月8日，華夏幸福便推出了《債務(wù)重組計(jì)劃》，稱堅(jiān)持“不逃廢債、同債同權(quán)”原則，對2192億元的金融債務(wù)安排“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償，正式開啟化債之路。

據(jù)華夏幸福三季報(bào)披露，截至10月30日，該公司《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元的金融債務(wù)，通過簽約等方式，已實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)約為1900.29億元，約占金融債務(wù)金額的87%。

“以股抵債”方面，華夏幸福搭建了“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務(wù)平臺，以平臺股權(quán)抵償金融及經(jīng)營債務(wù)。截至報(bào)告披露日，以“幸福精選平臺”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額約為139.46億元，以“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償經(jīng)營債務(wù)金額約為59.30億元。

信托計(jì)劃方面，2023年11月21日，華夏幸福完成信托計(jì)劃設(shè)立，信托規(guī)模為255.85億元，截至10月26日，已實(shí)施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元。資產(chǎn)交易也在推進(jìn)中，目前永清產(chǎn)業(yè)新城、廣陽產(chǎn)業(yè)新城平臺公司、南方總部資產(chǎn)包交易等，均正在按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議推進(jìn)相關(guān)安排。

近日，華夏幸福在《債務(wù)重組計(jì)劃》基礎(chǔ)上，優(yōu)化了置換帶方案，擬引入國企公司承接部分金融債權(quán)人債務(wù)，廊坊市屬國有企業(yè)擬承接置換帶資產(chǎn)及部分金融債務(wù)，實(shí)施置換帶的債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)200億元左右。

“如果置換帶方案順利實(shí)施，剩余債務(wù)將能化解，將能幫助華夏幸?；就瓿蓚鶆?wù)重組。對出險房企來說，完成債務(wù)重組是里程碑的利好事件。”劉水認(rèn)為。

除了受債務(wù)重組進(jìn)展的影響，劉水還表示，近日地方化債相關(guān)政策，對公司股價也有影響。

資料顯示，10月12日，財(cái)政部部長藍(lán)佛安透露關(guān)于支持地方化解政府債務(wù)風(fēng)險的增量政策，“擬一次性增加較大規(guī)模債務(wù)限額置換地方政府存量隱性債務(wù)”。11月4日，全國人大常委會召開，當(dāng)天上午的全體會議審議了國務(wù)院提請的增加地方政府債務(wù)限額、置換存量隱性債務(wù)的議案。

地方化債工作與華夏幸福關(guān)聯(lián)何在？“華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，為地方政府做了許多基礎(chǔ)設(shè)施工程，地方政府對華夏幸福有大量欠款。如果政策支持地方政府發(fā)債置換債務(wù)，地方政府將有更多的資金償還債務(wù)，對于華夏幸福的資金回籠是極大利好。”劉水表示。

從業(yè)績層面看，2024年第三季度，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入79.998億元，同比上漲11.56%；年初至報(bào)告期末實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入139.12億元，同比下降21.79%；2024年第三季度，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤26.09億元，年初至報(bào)告期末實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.41億元。

雖然整體業(yè)績還是虧損狀態(tài)，不過華夏幸福表示，未來要圍繞“產(chǎn)業(yè)+園區(qū)”，全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，形成“開發(fā)業(yè)務(wù)、運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)、園區(qū)衍生業(yè)務(wù)”四類業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，華夏幸福的轉(zhuǎn)型思路，一是輕資產(chǎn)化輸出，基于多年經(jīng)驗(yàn)，對產(chǎn)業(yè)新城相關(guān)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行拆分和封裝，面向市場化客戶提供整體及各項(xiàng)輕資產(chǎn)服務(wù)，包括產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)招租、園區(qū)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)等。

二是挖掘和兌現(xiàn)園區(qū)資源，產(chǎn)業(yè)園區(qū)場景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，探索兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)及園區(qū)新能源、數(shù)字化等優(yōu)質(zhì)資源，以合作方式切入新賽道。三是探索地產(chǎn)發(fā)展新模式，包括不動產(chǎn)代建服務(wù)、銷售服務(wù)等產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)。2024年上半年，華夏幸福運(yùn)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)收入占比近30%。

劉水表示，出險房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋行業(yè)風(fēng)險，但企業(yè)真正走出危機(jī)，還需要市場回暖支持。部分出險房企在走出債務(wù)危機(jī)后，仍可聚焦開發(fā)主業(yè)，維持一定的業(yè)務(wù)規(guī)模；部分房企則可能適度收縮業(yè)務(wù)范圍，以自身職業(yè)化團(tuán)隊(duì)作為核心競爭力，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。