過去三年時間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的調(diào)整和變化，對物管行業(yè)帶來的深刻影響還在持續(xù)中。

近五年，全國商品房銷售面積持續(xù)收縮，由2020年16.86億平方米下降至2023年11.17億平方米，進(jìn)一步下降至2024年前三個季度的7.03億平方米。

全國新開工房地產(chǎn)項目也大幅減少，新開工房屋面積從2021年約20億平方米大幅下降至2023年的不足10億平方米，截至今年前三季度，新開工房屋面積僅有5.61億平方米，跌幅顯著。同期，2024年前三個季度全國房地產(chǎn)竣工房屋面積約3.68億平方米，同比下降24.4%。

開發(fā)和竣工規(guī)模的節(jié)節(jié)下降，促使物業(yè)行業(yè)過往依賴關(guān)聯(lián)開發(fā)商提供管理面積的增長模式難以為繼，物企增長速度越發(fā)放緩。

中指研究院發(fā)布的最新研究報告顯示，近年來，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續(xù)下降至2023年的12.40%，合約面積均值增速由2020年的20.39%下降至2023年的4.35%。

2024上半年，物業(yè)上市企業(yè)管理面積均值約1.41億平方米，同比增長9.3%，較上年同期下降3.05個百分點(diǎn)；合約面積均值約1.87億平方米，同比增長2.19%，較上年同期下降約3.63個百分點(diǎn)。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，合約面積均值增速較管理面積均值增速低7.11個百分點(diǎn)，未來，合約面積所帶來的規(guī)模增長動能將逐漸減弱，增長潛力有限。

隨著行業(yè)成長步伐逐年放緩，企業(yè)的業(yè)績增長動能也明顯減弱，與管理面積直接相關(guān)的基礎(chǔ)服務(wù)收入增速呈下降趨勢。

中指院以52家上市物業(yè)公司連續(xù)三年的數(shù)據(jù)為對象研究發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)服務(wù)收入均值增速從2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，降幅有所擴(kuò)大。

在此影響下，物管企業(yè)的營業(yè)收入增速均值降幅也由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%。

盡管增量市場增速放緩，但市場存量足夠大。中指研究院預(yù)計，2025年全國物業(yè)管理規(guī)模仍將達(dá)到315億平方米；而2023年百強(qiáng)企業(yè)總管理面積135.96億平方米，占市場總管理面積43.16%，市場剩余空間足夠大。

為了更快搶占存量市場，并逐步降低關(guān)聯(lián)開發(fā)商帶來的影響，物業(yè)企業(yè)在過去幾年里持續(xù)加大外拓力度，例如永升服務(wù)堅定市場化發(fā)展，走獨(dú)立第三方拓展道路，2024年上半年新增第三方規(guī)模超1000萬平方米；濱江服務(wù)采取市場品牌直拓、戰(zhàn)略合作、成立合資公司等多渠道進(jìn)行市場化拓展，進(jìn)一步提升市場占有率。

整體來看，物管企業(yè)的管理面積中來自第三方的占比也逐年攀升，從2020年的42.23%一路走高至2024年上半年的53.76%。

這一期間，物管企業(yè)也逐步擺脫過往對規(guī)模的盲目追求，轉(zhuǎn)而尋求高質(zhì)量發(fā)展。主動“割舍”低質(zhì)效、低收繳率、管理難度大、發(fā)展?jié)摿π〉捻椖?，成為許多企業(yè)共同的選擇。

2024年上半年，萬物云退出了17個住宅物業(yè)項目，涉及飽和收入約8940萬元；金科服務(wù)也撤場管理面積約2990萬平方米。截至2024年6月末，綠城服務(wù)的儲備面積較上年同期凈減少約2150萬平方米，主要就是由于儲備面積的交付及對部分非核心城市及存在交付風(fēng)險的儲備項目的主動退出。

牛曉娟表示，過去的規(guī)模導(dǎo)向下，物業(yè)企業(yè)收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的項目，為企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。2024上半年，多家企業(yè)主動解除合約項目及在管項目，雖然短期內(nèi)，導(dǎo)致管理規(guī)模的下降，但能夠提升運(yùn)營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑。

當(dāng)企業(yè)不約而同地希望能更快更準(zhǔn)地獲取優(yōu)質(zhì)項目，存量市場的競爭也就越發(fā)激烈起來。近年來，部分企業(yè)為提高項目中標(biāo)率，市場上開始出現(xiàn)采取“帶資進(jìn)場”、“低價競標(biāo)”等競爭方式。

日前，南京一豪宅小區(qū)在公開選聘物業(yè)公司的過程中，就遇到一家參與競聘的企業(yè)“帶資進(jìn)場”，該公司承諾投資200萬元，無須業(yè)主歸還。其中，進(jìn)場啟動資金150萬元，于合同簽訂后，一次性打到物業(yè)公司與選聘人共同開設(shè)的共管賬戶中；另外50萬元為小區(qū)品質(zhì)保障基金。

牛曉娟指出，包括“帶資進(jìn)場”等在內(nèi)的行業(yè)價格戰(zhàn)背后反映出兩組市場現(xiàn)實矛盾：一是優(yōu)質(zhì)項目稀缺與圍繞優(yōu)質(zhì)項目的市場服務(wù)供給過剩之間的矛盾；二是物企成本控制與服務(wù)品質(zhì)保障之間的矛盾。從宏觀的行業(yè)層面看，以上兩組矛盾難以在短時間內(nèi)完全解決；但是從微觀企業(yè)層面看，在經(jīng)營成本壓力下，未來將有更多企業(yè)被動或主動從“卷”價格轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;卷”服務(wù)，探索通過“好服務(wù)”策略贏得未來市場。

值得一提的是，過去由于過度追求規(guī)模，許多上市物企大規(guī)模進(jìn)行收并購，產(chǎn)生了一系列包括商譽(yù)減值、應(yīng)收賬款激增等在內(nèi)的并購“后遺癥”。

多重因素影響下，近來行業(yè)內(nèi)并購活動明顯減少，2024年以來，除年初金茂服務(wù)以總現(xiàn)金3.238億元收購北京市潤物嘉業(yè)企業(yè)管理有限公司全部股權(quán)外，鮮有物業(yè)公司規(guī)模型收并購的消息傳出，并購市場繼續(xù)遇冷。

這并不意味著日后并購市場將自此回歸沉寂。牛曉娟表示，并購重組是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行資源整合、規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)升級的重要方式，存量市場下，更是為并購市場提供了機(jī)會和整合空間。同時，政策環(huán)境的優(yōu)化也為物業(yè)企業(yè)的收并購提供了有力支持，進(jìn)一步激發(fā)市場活力。此外，二級市場對估值的壓制，不乏一些被低估的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的將成為重點(diǎn)被并購的目標(biāo)。

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)對并購標(biāo)的選擇標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，主要考慮以下幾個方面：第一，有助于提升覆蓋區(qū)域管理密度并與現(xiàn)有業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；第二，企業(yè)摒棄追求擴(kuò)大管理面積的單純“規(guī)模型”并購，重點(diǎn)對標(biāo)的成本、商譽(yù)、并購后資源的導(dǎo)入及助力公司長遠(yuǎn)發(fā)展等方面進(jìn)行綜合考量；第三，在選出優(yōu)質(zhì)標(biāo)的后，更看重對價的合理性。