12月23日，《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法》出臺(tái)，這意味著，深圳安居房業(yè)主期待已久的紅本獲取規(guī)則終于落地。

上述文件明確，簽訂安居型商品房買賣合同滿十年后，安居房業(yè)主可以提出申請(qǐng)取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)。業(yè)主申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算，自2025年1月2日起施行。

值得注意的是，上述文件中明確的補(bǔ)繳價(jià)款計(jì)算公式，以及“原市場(chǎng)價(jià)格”的依據(jù)，都與今年3月出臺(tái)的征求意見稿一致。而在今年征求意見稿出臺(tái)之后，補(bǔ)繳價(jià)款的計(jì)算方式曾引發(fā)市場(chǎng)各方的爭(zhēng)議。

根據(jù)深圳相關(guān)文件規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房的住宅包括安居房、人才房?jī)深?。深圳安居房入市較早，2012年首批安居房開始入市，該類型的房源大致是周邊商品房?jī)r(jià)格的五折，對(duì)購(gòu)房人的學(xué)歷沒(méi)有要求，不過(guò)需要進(jìn)入輪候庫(kù)排隊(duì)；人才房2022年開始入市，房源價(jià)格大致是周邊商品住宅價(jià)格的六折，專科及以上學(xué)歷的人即可以購(gòu)買。2023年4月，深圳停止了安居房和人才房的土地出讓，因此，待當(dāng)前市面上的房源銷售完畢之后，深圳將再無(wú)一手安居房和人才房銷售。

如今，深圳第一批安居房的入市時(shí)間已經(jīng)超過(guò)10年，今年8月，深圳市民曾在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)貼，“望政府早日出臺(tái)安居房轉(zhuǎn)紅本政策”。這也是本次政策出臺(tái)的原因。

根據(jù)上述公式計(jì)算，安居房、人才房業(yè)主在持有房產(chǎn)10年之后想要上市交易，繳納的價(jià)款相當(dāng)于購(gòu)入價(jià)的20%左右。在不考慮按揭貸款利息的情況下，原本以商品房五折價(jià)購(gòu)入的安居房，實(shí)際持有成本相當(dāng)于商品房的七折左右；原本以商品房六折價(jià)購(gòu)入的人才房，實(shí)際的持有成本相當(dāng)于商品房的八五折左右。

彼時(shí)，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，安居房補(bǔ)繳價(jià)款太低，對(duì)于商品房業(yè)主不公平。具體來(lái)看，安居房與人才房的獲得成本遠(yuǎn)低于商品房，上市后與商品房同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，獲得的收益遠(yuǎn)高于商品房，損害了商品房業(yè)主的利益；大量的安居房、人才房上市，將推高商品房的供應(yīng)量，拉低商品房的市場(chǎng)價(jià)值；此外，上述計(jì)算規(guī)則用初始購(gòu)買價(jià)格計(jì)算，未考慮GDP增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的可能性，而且安居房、人才房初始售賣時(shí)打了五折、六折，相當(dāng)于政府出資50%、40%，但當(dāng)安居型商品房上市時(shí)，高額利潤(rùn)政府卻沒(méi)有收取，此操作存在國(guó)有資產(chǎn)流失的嫌疑。

與此同時(shí)，安居房業(yè)主也公開訴苦，并要求相關(guān)部門建立退房渠道。該觀點(diǎn)認(rèn)為，按照上述補(bǔ)繳計(jì)算規(guī)則，買得早的安居房購(gòu)房者可以充分享受到政策帶來(lái)的紅利，但最新一批安居房購(gòu)房者的利益卻受損，因?yàn)榻陙?lái)，隨著房?jī)r(jià)下跌，原本以市場(chǎng)價(jià)五、六折購(gòu)買的安居房?jī)r(jià)格，已經(jīng)接近當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格，若再補(bǔ)交價(jià)款，安居房的持有成本則會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，從而導(dǎo)致安居房業(yè)主在售賣房產(chǎn)后導(dǎo)致虧損。

實(shí)際上，對(duì)于第二種觀點(diǎn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，安居型商品房業(yè)主確實(shí)可以選擇退房，只是本次《征求意見稿》還未提及退房的具體流程。根據(jù)2011年開始施行的《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，購(gòu)房人在取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)前，可以向市住房保障部門申請(qǐng)政府收購(gòu)該安居型商品房。自安居型商品房購(gòu)房協(xié)議簽訂之日至申請(qǐng)收購(gòu)之日不超過(guò) 10年（含10年）的，收購(gòu)價(jià)格為原合同購(gòu)房?jī)r(jià)；超過(guò)10 年的，收購(gòu)價(jià)格的計(jì)算公式為：收購(gòu)價(jià)格=原購(gòu)房?jī)r(jià)＊[1－1.4%＊（購(gòu)房協(xié)議簽訂之日至申請(qǐng)收購(gòu)之日的年限－10年）]。也就是說(shuō)，若持有房產(chǎn)10年內(nèi)，業(yè)主可以要求以購(gòu)入價(jià)要求政府收購(gòu)該房源，若10年后周邊商品房?jī)r(jià)跌破安居房的購(gòu)入價(jià)，安居房業(yè)主也有一個(gè)資產(chǎn)保底線。

而對(duì)于認(rèn)為安居房補(bǔ)繳價(jià)款太低，安居房業(yè)主可能從中獲利的觀點(diǎn)，本次政策中補(bǔ)充的一條規(guī)定或許能制止想要通過(guò)購(gòu)買安居房獲利的行為。上述文件中第十條規(guī)定，“權(quán)利人取得安居型商品房完全產(chǎn)權(quán)后上市交易的，按照相關(guān)規(guī)定不得以無(wú)房身份再次享受本市住房保障政策”。