兩年多前，多家地鐵公司突然“豪賭”房地產(chǎn)，成了拿地大戶。

現(xiàn)在，這些地鐵公司造的房子已經(jīng)紛紛入市。地鐵公司跨界干副業(yè)的效果如何？根據(jù)專業(yè)機構(gòu)榜單，廈門軌道已經(jīng)成為全廈門銷售額第一的房企，在某些榜單中甚至打敗了老牌“地頭蛇”建發(fā)房產(chǎn)；而成都軌道也突然“逆襲”，在成都所有本土房企中排名第一。

還有更多地鐵公司正在發(fā)力，去年寧波軌交全年新增土儲119.3億元，排到全國房企新增貨值榜第50位；合肥軌道全年新增貨值261.9億元，在所有地鐵公司里排第一，超越了萬科、龍湖等老牌房企。

干副業(yè)的登上榜首

如今在二線城市廈門當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)商是誰？答案已經(jīng)不是那些為人熟知的房企，而是廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“廈門軌道”）。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞福建區(qū)域的統(tǒng)計，在2024年度廈門房企銷售排行榜上，無論是按照全口徑來統(tǒng)計還是按照操盤量（含競配建）來統(tǒng)計，廈門軌道都占據(jù)銷售金額和銷售面積的榜首。

按照全口徑來計算，廈門軌道去年僅在廈門市場賣房就收金158.8億元，成交面積達(dá)到50.14萬平方米。

如果按照單套房100平方米估算，廈門軌道全年在廈門賣房超過5000套。

廈門軌道在住宅開發(fā)領(lǐng)域的成績，甚至超越了當(dāng)?shù)乇姸嗬吓品科蟆?/p>

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，來自廈門的閩系房企一直具有很強的實力，像建發(fā)房產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團等在全國市場范圍內(nèi)都享有知名度。然而在大本營廈門，他們都輸給了一家以地鐵建設(shè)運營和出行服務(wù)為主業(yè)的公司。

這家地鐵公司干房地產(chǎn)的時間并不長，它的成立時間也遠(yuǎn)晚于老牌房企。

根據(jù)官網(wǎng)，廈門軌道建設(shè)發(fā)展集團有限公司成立于2011年，由廈門市國資委出資監(jiān)管，注冊資本300億元，資產(chǎn)總額超過1800億元。

廈門2017年才有了第一條地鐵線路，直到目前已運營的線路一共有3條。此外，廈門地鐵還有多條在建線路。

除了布局交通投資建設(shè)、軌道交通運營管理，廈門軌道也將地鐵沿線的城市開發(fā)運營作為重要業(yè)務(wù)板塊。

廈門軌道在房地產(chǎn)領(lǐng)域脫穎而出的訣竅是大力開發(fā)TOD（Transit-Oriented Development）項目。依托其背景優(yōu)勢，以公共交通站點為中心，拿地并建設(shè)集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的綜合體。

在廈門這座地鐵出行歷史并不算長的城市，廈門軌道近幾年大力營銷了房地產(chǎn)TOD項目的概念，并快速建立起了自己的品牌。

2020年，廈門軌道投資成立“廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司”（以下簡稱“廈門地鐵上蓋”），通過名字就能看出這是一個專門做TOD項目的子公司。

2021年12月，正是樓市由火熱轉(zhuǎn)向低迷的拐點，民營房企拿地額大幅縮水，這時廈門軌道以92.9億元的底價拿下了湖里區(qū)濕地公園站TOD地塊，該地塊是廈門市首個TOD開發(fā)項目，總建設(shè)體量近40萬平方米。

2022年，廈門軌道又斥資125億元拿下多幅TOD地塊；這一年，廈門市國資委還將老牌房地產(chǎn)公司特房集團100%股權(quán)劃入了廈門軌道。廈門軌道開始獨立自主操盤地產(chǎn)項目，并挖來了萬科等房企的職業(yè)經(jīng)理人。

由于2021年、2022年連續(xù)大力度拿地，廈門軌道在2023年的全口徑銷售額首次沖破百億，在廈門位列房企排行榜第7位。

而在2024年的廈門樓市，廈門軌道一舉奪魁。其年內(nèi)推出的住宅項目包括濕地公園TOD、七星灣TOD、海滄中心TOD、南部新城TOD等。其中濕地公園TOD是去年廈門市住宅金額銷冠，海滄中心TOD是海滄區(qū)商品房住宅銷售成交套數(shù)、金額、面積的“三冠王”，七星灣TOD是同安區(qū)的“三冠王”，南部新城TOD則躋身翔安區(qū)銷售排行榜前三。

盡管近兩年廈門軌道的拿地步伐有所放緩，但是從廈門地鐵路線規(guī)劃來看，廈門的TOD市場仍有很大發(fā)展?jié)摿?mdash;—目前廈門地鐵通車公里數(shù)為98公里，在建設(shè)公里數(shù)超過122公里，而遠(yuǎn)期則規(guī)劃了12條地鐵線路，總規(guī)模約493公里。

成都軌道的逆勢增長

另一家跑到房企榜單頭部的地鐵公司，是成都軌道城市投資集團。

這兩年，成都的新房市場很火，成交數(shù)據(jù)走出了獨立行情。

在這一背景下，很多央企屬性的房地產(chǎn)企業(yè)，都在加大力度投資成都，比如華潤置地、中鐵建、招商蛇口、保利發(fā)展等；此外，川渝房企中的佼佼者，比如龍湖，也在成都市場占據(jù)重要位置。

但是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，相比熱鬧的2023年，2024年頭部房企在成都的銷售規(guī)?？傮w縮水，比如華潤置地在成都的全口徑銷售額就從288億元下滑到了202億元，中鐵建則從238億元下滑到203億元，龍湖從208億元下滑到129億元。

然而在2024年成都房企銷售榜TOP10榜單中，竟出現(xiàn)了一個新名字——成都軌道城市投資集團（以下簡稱“成都軌道”），該公司2024年在成都的全年銷售業(yè)績達(dá)130.43億，成為新晉百億房企，在所有本土房企中排名第一。

在成都市場，目前只有中鐵建、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展這四家央企的銷售額還在成都軌道之上，其余無論是本土國企、民企，老牌或新貴，在銷售額上都輸給了成都軌道，包括龍湖、萬華投資、成都天投等。

2010年開通首條地鐵線的成都，目前已經(jīng)有15條線路投入運營。與廈門軌道一樣，成都軌道開發(fā)房地產(chǎn)的思路也是大力發(fā)展TOD項目。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年，成都軌道旗下的陸肖TOD入市銷售，是高新南區(qū)同類型產(chǎn)品成交面積第一；四川師大站TOD南苑在3個月內(nèi)5次開盤、5次售罄，是錦江區(qū)建面140平方米以上產(chǎn)品中的成交套數(shù)第一；幸福橋TOD2024年的商品房成交面積、成交套數(shù)均為金牛區(qū)第一。

綜合成都和廈門的數(shù)據(jù)可以看出，以地鐵站點為中心打造的軌道TOD項目確實更受到購房者的青睞。

成都軌道和廈門軌道還有一個共同點——他們的TOD項目都是以大盤為主。成都軌道的TOD項目整體體量普遍超百畝、千畝，規(guī)?？氨?ldquo;造城”。除了賣住宅，成都軌道也在探索自己下場做商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)成都軌道官微消息，目前成都軌道TOD開發(fā)面積已近1000萬平方米，商業(yè)項目年均開工量近100萬平方米，商業(yè)年均開工量、持有量均位居成都市第一，2024年成都軌道的TOD商業(yè)項目首次亮相運營。

正在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域發(fā)力的地鐵公司還有很多，比如2014年開通首條地鐵線的寧波軌交，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其2024年的房地產(chǎn)銷售業(yè)績達(dá)到了50.9億元，排在寧波市場房企銷售榜第7位。不僅如此，寧波軌交還在去年加大了拿地力度，全年新增土儲119.3億元，排到全國房企新增貨值榜第50位。

合肥軌道去年拿地更是生猛，全年新增貨值261.9億元，在所有地鐵公司里排第一，超越了萬科、龍湖等老牌房企。

TOD項目仍有巨大潛力

為什么地鐵公司紛紛入局搞房地產(chǎn)開發(fā)？最早的成功經(jīng)驗要追溯到香港地鐵。

據(jù)歷史資料，港鐵從上世紀(jì)90年代開始，就推進(jìn)土地開發(fā)與地鐵建設(shè)的聯(lián)動整合的模式。此后，港鐵與中國香港特區(qū)政府簽署了特許經(jīng)營協(xié)議，通過修建和運營鐵路換取鐵路沿線地塊專屬開發(fā)權(quán)。憑借“軌道+物業(yè)”的模式，香港地鐵被稱為全球最會賺錢的地鐵公司。

在港鐵之后，深圳地鐵也開始試水房地產(chǎn)，成為內(nèi)地最會賺錢的地鐵公司之一。2022年，深圳地鐵的房地產(chǎn)業(yè)績排到了全深圳第三位，銷售額突破200億元。

此外，2021年下半年以來，傳統(tǒng)房企拿地額減少，而地鐵TOD項目又具備開發(fā)難度大、周期長等特點，因此對房企的資金實力要求也更高，正是從這時候開始，具有國資背景的地鐵公司“親自下場”了。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2022 年全年有21城的地鐵公司參與拿地，較上年增加7城；全年共成交72幅土地，較上年增加60%。

在2021年之前，許多TOD項目仍是由百強房企拿下，或者地鐵公司拿地后再引入專業(yè)房企合作開發(fā)，而在2022年之后，獨立操盤的地鐵公司多了起來。2024年許多地鐵公司開始進(jìn)入城市銷售額榜單前列，正是因為在2022年它們曾集體下場拿地。

克而瑞分析師沈曉玲認(rèn)為，TOD項目的開發(fā)，還能緩解軌道基建的資金問題，由于軌道交通項目通常投資巨大、回收期長，因此需要極大的現(xiàn)金流支撐，TOD開發(fā)模式可以通過對土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，利用回收的售房資金極大緩解基建的融資難題。

此外，克而瑞還認(rèn)為，TOD項目在交通資源的加持下，去化相比普通項目而言，擁有更大的優(yōu)勢。以越秀地產(chǎn)為例，這家開發(fā)商在2019年引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東后，合力開拓“軌交+物業(yè)”TOD模式，進(jìn)入高速發(fā)展階段，TOD項目對銷售業(yè)績的貢獻(xiàn)接近五分之一。2016-2021年，我國城市軌道運營總里程數(shù)每年增長率都在15%以上，2022年以后的建設(shè)速度也在6%以上，盡管整體的城市軌道交通建設(shè)速度有所放緩，但是部分重點地區(qū)已經(jīng)開始“高鐵+城際鐵路+城市軌道”的多層次軌道交通規(guī)劃，利好于更大規(guī)模的“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化開發(fā)。