自美國(guó)總統(tǒng)特朗普上任以來(lái)，美國(guó)30年期房屋抵押貸款利率持續(xù)下行。據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，截至2025年3月，該利率已降至6.63%，為近三個(gè)月最低水平，較1月中旬的7.04%下降了41個(gè)基點(diǎn)。

然而，盡管利率有所回落，進(jìn)入關(guān)鍵的春季購(gòu)房季后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)依然疲軟。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司紅鰭（Redfin）的最新報(bào)告，在截至3月2日的四周內(nèi)，全美交易中的房屋數(shù)量同比下降6.4%，創(chuàng)下自2023年11月以來(lái)的第二大跌幅。

與此同時(shí)，特朗普政府反復(fù)調(diào)整對(duì)墨西哥和加拿大進(jìn)口商品關(guān)稅政策，可能推高房屋建造成本。全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）估計(jì)，美國(guó)新建住房約8%的材料依賴進(jìn)口，包括加拿大供應(yīng)的門框和甲板用軟木材，以及墨西哥的冰箱等家電。

加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，美國(guó)樓市仍陷于“高房?jī)r(jià)、高利率、低需求”的困境，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。唯有更低的房貸利率和更充足的房源供應(yīng)，才能吸引更多首次購(gòu)房者入市。

資本市場(chǎng)同樣反映出悲觀情緒。iShares美國(guó)住房建設(shè)ETF近期表現(xiàn)不佳，顯示投資者預(yù)期建筑商將面臨更高的經(jīng)營(yíng)成本和更低的利潤(rùn)率。該基金在特朗普當(dāng)選后的三周內(nèi)上漲6%，但隨后下跌21%，相比之下，同期標(biāo)普500指數(shù)僅下跌4%。

特朗普政策沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人及集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，過去一年，美國(guó)住宅市場(chǎng)已顯露出供應(yīng)短缺的特征，“全美多戶型住宅建設(shè)在2024年放緩，尤其是在東北部和西海岸。這與高昂的建筑成本和融資難度有關(guān)，減少了新房供應(yīng)入市。”

安薩里以舊金山灣區(qū)為例稱，嚴(yán)格的環(huán)保法規(guī)和高企的土地成本抑制了新房建設(shè)，疊加強(qiáng)勁的就業(yè)基礎(chǔ)和極低的住房存量，房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上漲。

特朗普政府高舉的關(guān)稅威脅將進(jìn)一步加劇這一趨勢(shì)。NAHB稱，2023年美國(guó)進(jìn)口了約85億美元的木材產(chǎn)品，其中近70%（約58億美元）來(lái)自加拿大。

盡管上周特朗普政府宣布的關(guān)稅延期政策為木材等材料爭(zhēng)取了一個(gè)月緩沖期，但NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪亞茨（Robert Dietz）估計(jì)，若關(guān)稅全面實(shí)施，建造一座普通美國(guó)家庭住宅的成本將增加7500至1萬(wàn)美元。

美聯(lián)儲(chǔ)3月5日發(fā)布的《褐皮書》也反映了對(duì)關(guān)稅的擔(dān)憂。報(bào)告稱，住宅和非住宅建筑活動(dòng)略微下降，多地企業(yè)對(duì)關(guān)稅推高木材等材料成本表示關(guān)注。在12個(gè)聯(lián)儲(chǔ)地區(qū)中，里士滿、圣路易斯、堪薩斯城和舊金山等4個(gè)地區(qū)明確提到建筑材料價(jià)格上漲的預(yù)期?？八_斯城聯(lián)儲(chǔ)報(bào)告稱：“建筑商和投資者在談判中加入價(jià)格上升條款，以應(yīng)對(duì)木材和金屬成本上漲的風(fēng)險(xiǎn)，并將這一變化歸因于貿(mào)易政策調(diào)整。”

關(guān)稅政策的反復(fù)調(diào)整也令建筑商無(wú)所適從。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)的一份報(bào)告，從購(gòu)地到住房開發(fā)完成通常需要三年以上，建筑商在投資決策時(shí)需要穩(wěn)定的政策預(yù)期。美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的1月新建住房開工量年化值較12月下降10%。而房地產(chǎn)開發(fā)商目前正采取謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)樗麄兪种腥杂写罅恳淹旯さ词鄢龅膸?kù)存。據(jù)美國(guó)住房和城市發(fā)展部數(shù)據(jù)，全美新房月供應(yīng)量已升至9.0的較高水平。

此外，政策動(dòng)蕩可能波及租房市場(chǎng)。一方面，若關(guān)稅抑制建筑活動(dòng)，房東可能因供應(yīng)收緊重新掌握定價(jià)權(quán)。另一方面，由馬斯克領(lǐng)導(dǎo)的美國(guó)政府效率部（Doge）的大批量裁員政策也可能對(duì)樓市產(chǎn)生間接影響。

美國(guó)華盛頓特區(qū)長(zhǎng)榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）副總經(jīng)理陳宏明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，長(zhǎng)期以來(lái)，得益于各國(guó)使館人員、政府官員輪調(diào)及高校師生的穩(wěn)定租房需求，華盛頓地區(qū)租房與買房比例相對(duì)穩(wěn)定。但近期需要關(guān)注的是聯(lián)邦雇員的就業(yè)變動(dòng)，“一旦就業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)，買賣和租賃市場(chǎng)都可能受到影響”。

利率下降的刺激夠大嗎

對(duì)于美國(guó)樓市來(lái)說，唯一的好消息是近期30年抵押貸款利率略有下降，這一變化一定程度上緩解了購(gòu)房者的壓力。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）3月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)，抵押貸款申請(qǐng)比前一周增加了20.4%。

然而，這一利好可能反映了更深層的經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂。據(jù)報(bào)道，30年抵押貸款利率下行一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)特朗普政府保護(hù)主義貿(mào)易政策的焦慮，導(dǎo)致10年期國(guó)債收益率走低。若經(jīng)濟(jì)疲軟、購(gòu)房者收入減少，住房負(fù)擔(dān)能力恐進(jìn)一步惡化。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院美國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，預(yù)計(jì)2025年美國(guó)GDP增長(zhǎng)率將低于2%。“基于特朗普政府提出的關(guān)稅及其他政策，我們下調(diào)了2025年GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)至1.8%，較上月預(yù)測(cè)的2.3%顯著回落。”

范登豪滕表示，雖然目前尚不清楚最終將征收哪些關(guān)稅以及關(guān)稅將持續(xù)多久，但不確定性也會(huì)影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使企業(yè)更不愿意投資新項(xiàng)目或雇用新員工。

同時(shí)，盡管房貸利率有所回落，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力依然不足。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全美成屋銷售環(huán)比下降4.9%，遠(yuǎn)超分析師此前預(yù)測(cè)的2.6%降幅。孫斯陶分析稱，盡管這一數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)2%，但整體交易量仍徘徊在近15年來(lái)的低點(diǎn)。

Redfin本月發(fā)布的分析指出，銷售低迷的部分原因在于房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，同時(shí)一些潛在買家在經(jīng)濟(jì)不確定性下對(duì)大額購(gòu)房持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)憂因素包括關(guān)稅、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩及裁員風(fēng)險(xiǎn)。在截至3月2日的四周內(nèi)，全美房屋銷售中位價(jià)同比上漲3.2%，而普通購(gòu)房者的月供支出僅比歷史最高值低26美元。

在關(guān)稅影響尚未完全顯現(xiàn)前，購(gòu)房者的購(gòu)買力似乎已接近極限。美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司約翰·伯恩斯（John Burns）的研究主管帕拉西奧斯（Rick Palacios）表示：“未來(lái)需求的先行指標(biāo)，例如積極看房人數(shù)，表現(xiàn)同樣疲弱。”

對(duì)于2025年房貸利率的走勢(shì)，陳宏明認(rèn)為：“2025年按揭利率降至6%或以下難度較大，更可能在6%至7%區(qū)間波動(dòng)。”

孫斯陶則認(rèn)為，年內(nèi)重回2024年9月約6%的水平是可能的，但他強(qiáng)調(diào)：“具體路徑取決于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和通脹數(shù)據(jù)，可能是直線下行，也可能是波動(dòng)調(diào)整。”

孫斯陶進(jìn)一步解釋，短期房貸利率受美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策直接影響，與政策利率同步波動(dòng)；而中長(zhǎng)期利率（如30年房貸利率）更受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通脹水平和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)情緒的驅(qū)動(dòng)，下行趨勢(shì)相對(duì)明顯。他援引美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾1月會(huì)議紀(jì)要稱，今年降息次數(shù)和幅度可能低于市場(chǎng)此前的預(yù)期，這意味著利率下行空間或受限，對(duì)樓市的提振作用可能不及預(yù)期。