自美國總統(tǒng)特朗普上任以來，美國30年期房屋抵押貸款利率持續(xù)下行。據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，截至2025年3月，該利率已降至6.63%，為近三個月最低水平，較1月中旬的7.04%下降了41個基點。

然而，盡管利率有所回落，進(jìn)入關(guān)鍵的春季購房季后，美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)依然疲軟。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司紅鰭（Redfin）的最新報告，在截至3月2日的四周內(nèi)，全美交易中的房屋數(shù)量同比下降6.4%，創(chuàng)下自2023年11月以來的第二大跌幅。

與此同時，特朗普政府反復(fù)調(diào)整對墨西哥和加拿大進(jìn)口商品關(guān)稅政策，可能推高房屋建造成本。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）估計，美國新建住房約8%的材料依賴進(jìn)口，包括加拿大供應(yīng)的門框和甲板用軟木材，以及墨西哥的冰箱等家電。

加州爾灣富升地產(chǎn)（Appreciation Properties）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對第一財經(jīng)記者稱，美國樓市仍陷于“高房價、高利率、低需求”的困境，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。唯有更低的房貸利率和更充足的房源供應(yīng)，才能吸引更多首次購房者入市。

資本市場同樣反映出悲觀情緒。iShares美國住房建設(shè)ETF近期表現(xiàn)不佳，顯示投資者預(yù)期建筑商將面臨更高的經(jīng)營成本和更低的利潤率。該基金在特朗普當(dāng)選后的三周內(nèi)上漲6%，但隨后下跌21%，相比之下，同期標(biāo)普500指數(shù)僅下跌4%。

特朗普政策沖擊房地產(chǎn)市場

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人及集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對第一財經(jīng)記者表示，過去一年，美國住宅市場已顯露出供應(yīng)短缺的特征，“全美多戶型住宅建設(shè)在2024年放緩，尤其是在東北部和西海岸。這與高昂的建筑成本和融資難度有關(guān)，減少了新房供應(yīng)入市。”

安薩里以舊金山灣區(qū)為例稱，嚴(yán)格的環(huán)保法規(guī)和高企的土地成本抑制了新房建設(shè)，疊加強(qiáng)勁的就業(yè)基礎(chǔ)和極低的住房存量，房價和租金持續(xù)上漲。

特朗普政府高舉的關(guān)稅威脅將進(jìn)一步加劇這一趨勢。NAHB稱，2023年美國進(jìn)口了約85億美元的木材產(chǎn)品，其中近70%（約58億美元）來自加拿大。

盡管上周特朗普政府宣布的關(guān)稅延期政策為木材等材料爭取了一個月緩沖期，但NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪亞茨（Robert Dietz）估計，若關(guān)稅全面實施，建造一座普通美國家庭住宅的成本將增加7500至1萬美元。

美聯(lián)儲3月5日發(fā)布的《褐皮書》也反映了對關(guān)稅的擔(dān)憂。報告稱，住宅和非住宅建筑活動略微下降，多地企業(yè)對關(guān)稅推高木材等材料成本表示關(guān)注。在12個聯(lián)儲地區(qū)中，里士滿、圣路易斯、堪薩斯城和舊金山等4個地區(qū)明確提到建筑材料價格上漲的預(yù)期?？八_斯城聯(lián)儲報告稱：“建筑商和投資者在談判中加入價格上升條款，以應(yīng)對木材和金屬成本上漲的風(fēng)險，并將這一變化歸因于貿(mào)易政策調(diào)整。”

關(guān)稅政策的反復(fù)調(diào)整也令建筑商無所適從。據(jù)美國聯(lián)邦儲備委員會的一份報告，從購地到住房開發(fā)完成通常需要三年以上，建筑商在投資決策時需要穩(wěn)定的政策預(yù)期。美國商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的1月新建住房開工量年化值較12月下降10%。而房地產(chǎn)開發(fā)商目前正采取謹(jǐn)慎態(tài)度，因為他們手中仍有大量已完工但未售出的庫存。據(jù)美國住房和城市發(fā)展部數(shù)據(jù)，全美新房月供應(yīng)量已升至9.0的較高水平。

此外，政策動蕩可能波及租房市場。一方面，若關(guān)稅抑制建筑活動，房東可能因供應(yīng)收緊重新掌握定價權(quán)。另一方面，由馬斯克領(lǐng)導(dǎo)的美國政府效率部（Doge）的大批量裁員政策也可能對樓市產(chǎn)生間接影響。

美國華盛頓特區(qū)長榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）副總經(jīng)理陳宏明對第一財經(jīng)記者表示，長期以來，得益于各國使館人員、政府官員輪調(diào)及高校師生的穩(wěn)定租房需求，華盛頓地區(qū)租房與買房比例相對穩(wěn)定。但近期需要關(guān)注的是聯(lián)邦雇員的就業(yè)變動，“一旦就業(yè)市場波動，買賣和租賃市場都可能受到影響”。

利率下降的刺激夠大嗎

對于美國樓市來說，唯一的好消息是近期30年抵押貸款利率略有下降，這一變化一定程度上緩解了購房者的壓力。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）3月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)，抵押貸款申請比前一周增加了20.4%。

然而，這一利好可能反映了更深層的經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂。據(jù)報道，30年抵押貸款利率下行一定程度上反映了市場對特朗普政府保護(hù)主義貿(mào)易政策的焦慮，導(dǎo)致10年期國債收益率走低。若經(jīng)濟(jì)疲軟、購房者收入減少，住房負(fù)擔(dān)能力恐進(jìn)一步惡化。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院美國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范登豪滕（Nancy Vanden Houten）對第一財經(jīng)表示，預(yù)計2025年美國GDP增長率將低于2%。“基于特朗普政府提出的關(guān)稅及其他政策，我們下調(diào)了2025年GDP增長預(yù)測至1.8%，較上月預(yù)測的2.3%顯著回落。”

范登豪滕表示，雖然目前尚不清楚最終將征收哪些關(guān)稅以及關(guān)稅將持續(xù)多久，但不確定性也會影響經(jīng)濟(jì)活動，使企業(yè)更不愿意投資新項目或雇用新員工。

同時，盡管房貸利率有所回落，市場復(fù)蘇動力依然不足。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全美成屋銷售環(huán)比下降4.9%，遠(yuǎn)超分析師此前預(yù)測的2.6%降幅。孫斯陶分析稱，盡管這一數(shù)據(jù)同比增長2%，但整體交易量仍徘徊在近15年來的低點。

Redfin本月發(fā)布的分析指出，銷售低迷的部分原因在于房價持續(xù)攀升，同時一些潛在買家在經(jīng)濟(jì)不確定性下對大額購房持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)憂因素包括關(guān)稅、經(jīng)濟(jì)增長放緩及裁員風(fēng)險。在截至3月2日的四周內(nèi)，全美房屋銷售中位價同比上漲3.2%，而普通購房者的月供支出僅比歷史最高值低26美元。

在關(guān)稅影響尚未完全顯現(xiàn)前，購房者的購買力似乎已接近極限。美國房地產(chǎn)咨詢公司約翰·伯恩斯（John Burns）的研究主管帕拉西奧斯（Rick Palacios）表示：“未來需求的先行指標(biāo)，例如積極看房人數(shù)，表現(xiàn)同樣疲弱。”

對于2025年房貸利率的走勢，陳宏明認(rèn)為：“2025年按揭利率降至6%或以下難度較大，更可能在6%至7%區(qū)間波動。”

孫斯陶則認(rèn)為，年內(nèi)重回2024年9月約6%的水平是可能的，但他強(qiáng)調(diào)：“具體路徑取決于經(jīng)濟(jì)走勢和通脹數(shù)據(jù)，可能是直線下行，也可能是波動調(diào)整。”

孫斯陶進(jìn)一步解釋，短期房貸利率受美聯(lián)儲貨幣政策直接影響，與政策利率同步波動；而中長期利率（如30年房貸利率）更受經(jīng)濟(jì)增長、通脹水平和市場風(fēng)險情緒的驅(qū)動，下行趨勢相對明顯。他援引美聯(lián)儲主席鮑威爾1月會議紀(jì)要稱，今年降息次數(shù)和幅度可能低于市場此前的預(yù)期，這意味著利率下行空間或受限，對樓市的提振作用可能不及預(yù)期。