“隨著關(guān)鍵機制不斷完善，REITs市場更加透明高效了，投資者的參與熱情在持續(xù)增加。”一位機構(gòu)人士分享自己的觀察稱。

在近日召開的滬市REITs專場投資者交流會上，上交所相關(guān)負責(zé)人稱，近幾年上交所引導(dǎo)REITs產(chǎn)業(yè)方發(fā)揮積極作用，持續(xù)推進REITs治理與激勵約束、擴募、信息披露、投資者關(guān)系等關(guān)鍵機制建設(shè)，推動完善公募REITs從發(fā)行上市到持續(xù)運營，再到擴募落地的全生命鏈條發(fā)展路徑。

現(xiàn)場，國金鐵建、中航京能、華夏北保、華潤有巢、國君臨港、嘉實京東共6只REITs的原始權(quán)益人、基金管理人及市場主要投資者就關(guān)鍵機制建設(shè)和年報業(yè)績情況進行了交流。其中，這些REITs的擴募進展和后續(xù)計劃，成為投資者關(guān)心的重點問題。

關(guān)于下一步工作方向，上述上交所相關(guān)負責(zé)人表示，從供給端來看，REITs的首發(fā)和擴募同時推進，希望能夠更有效地打造出一批引領(lǐng)性、示范性項目；同步推進持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)展，打造多層次REITs市場。

關(guān)鍵機制不斷完善

目前全市場已上市的REITs產(chǎn)品共64只，募集規(guī)模超1800億元。其中，上交所上市43只，募集規(guī)模超1200億元，占比近七成。

“我國REITs市場歷經(jīng)四年探索，目前，REITs市場已初步經(jīng)歷完整周期，正處于擴容提質(zhì)的重要發(fā)展階段。同時，市場已進入相對均衡狀態(tài)，價格形成機制趨于理性，投資者開始基于資產(chǎn)內(nèi)在價值進行投資決策。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

上述上交所相關(guān)負責(zé)人稱，為進一步激發(fā)市場活力、構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的健康金融生態(tài)，上交所正開展分類監(jiān)管，扶優(yōu)限劣，通過培育優(yōu)質(zhì)項目、完善市場機制，以打造一批投資者可信賴的REITs項目。同時，上交所積極引導(dǎo)REITs原始權(quán)益人通過設(shè)置REITs首席運營官、優(yōu)化激勵約束機制、推動擴募等工作，不斷完善機制建設(shè)，不斷推動REITs市場建設(shè)。

從國內(nèi)外的成熟經(jīng)驗來看，REITs持續(xù)發(fā)展壯大也離不開產(chǎn)業(yè)方的積極參與。記者從交流會上了解到，參會的6只REITs項目均在原始權(quán)益人集團層面設(shè)置了REITs運營官的角色，從集團戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌REITs上市后的信息披露、投資者關(guān)系管理、資產(chǎn)擴募等重大事項的推動實施。

設(shè)置市場化的激勵約束機制，將項目運營成效與團隊、個人績效直接掛鉤，也是REITs項目激發(fā)運營管理機構(gòu)積極性的一大重要舉措。

“外部管理機構(gòu)將激勵服務(wù)費中不超過30%的部分，作為業(yè)績報酬激勵到項目運營管理團隊，同時將項目公司的罰金中不超過10%的部分，作為懲罰約束考核到運營管理團隊。”華夏北保REIT企業(yè)代表在交流會上說。同時，嘉實京東、華潤有巢等參會REITs項目企業(yè)代表也稱，已參照建立了與運營績效掛鉤的激勵約束機制，能夠充分激發(fā)一線運營人員的工作積極性。

另外，持續(xù)提高信息披露質(zhì)量，原始權(quán)益人和運營管理機構(gòu)注重與投資者的交流，也是對投資者負責(zé)的體現(xiàn)。“市場更加透明高效了。包括這6單項目在內(nèi)，目前許多REITs項目的信息披露更加規(guī)范，對于投資者的關(guān)切反饋也更加及時，同投資人的溝通也更加頻繁和豐富。”上述機構(gòu)人士稱。

據(jù)他觀察，目前所在機構(gòu)的客戶對公募REITs的投資需求在明顯增加，尤其是對于小賬戶，收益拉升的作用較為明顯。

“我們內(nèi)部長期跟蹤REITs同股票和債券的相關(guān)性顯示，其部分時間段同股票市場更相關(guān)，而部分時間段又同債券市場更相關(guān)，總體看，公募REITs是有著自身相對穩(wěn)定的獨立行情。在低利率時代和權(quán)益市場比較波動的時期，這類相對穩(wěn)健的資產(chǎn)尤其適合資金的配置和長期持有。”上述機構(gòu)人士說。

就參會的6家REITs回報情況來看，2024年平均分紅2.5次，金額合計12.11億元，考慮二級市場漲幅，2024年全年平均累計漲幅為21.6%。截至2024年末，國君臨港REIT、嘉實京東REIT、華夏北保REIT和華潤有巢REIT分派率平均為3.88%，京能光伏REIT和國金鐵建REIT的IRR平均為3.3%。

當(dāng)然，公募REITs在我國目前還處于發(fā)展初期，未來還有許多問題需要不斷完善。上述機構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)前流動性得到一定程度緩解，后期仍還需要積極引入新的投資者；也希望市場規(guī)模能夠盡快地擴大，滿足更大體量資金的投資需求，并能夠真正地在大類資產(chǎn)配置中取得一席之地。

REITs擴募加速推進

擴募是公募REITs市場增長的一大關(guān)鍵機制，一定程度能起到優(yōu)化資產(chǎn)組合、降低資產(chǎn)集中度過高風(fēng)險的作用。在交流會現(xiàn)場，投資者對6家REITs項目的擴募進展和計劃進行了問詢。

華夏北京保障房REIT基金管理人表示，正在積極推動擴募事宜，北京保障房中心以其持有的朗悅嘉園項目、光機電項目、盛悅家園項目和溫泉凱盛家園項目4個公共租賃住房項目開展華夏北京保障房REIT的擴募工作。

有投資者關(guān)注到此次擴募已經(jīng)獲批，關(guān)心后續(xù)的計劃安排。對此，北京保障房中心有限公司企業(yè)代表回應(yīng)稱，華夏北保REIT擴募申請正式獲得證監(jiān)會批復(fù)和上交所無異議函，還需要獲得持有人大會的批準(zhǔn)，目前基金管理人和原始權(quán)益人正在籌備持有人大會前的相關(guān)工作，詳細安排可參見后續(xù)發(fā)布的公告。

華潤有巢REIT擴募也已收到上交所反饋意見。據(jù)華夏基金華潤有巢REIT的基金管理人介紹，擴募申請于2024年11月11日獲得受理。2024年12月23日，收到上交所的受理反饋意見，現(xiàn)在還在答復(fù)反饋階段。擴募還需通過國家發(fā)改委推薦、證監(jiān)會準(zhǔn)予變更注冊、上交所審核，并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

該REIT的擴募計劃從存量和增量兩個方面展開。上述基金管理人稱，做優(yōu)存量方面，華潤有巢從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，相關(guān)項目已達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，將盡快推進擴募工作；做實增量方面，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的租賃住房可擴募資產(chǎn)。近期華潤有巢也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)項目，持續(xù)提升潛在擴募資產(chǎn)池的規(guī)模。

除了保障房REITs，其他行業(yè)擴募也出現(xiàn)了資產(chǎn)混包等創(chuàng)新機制，中航京能REIT擬購入云南水電站項目，是國內(nèi)首單跨區(qū)域探索光伏+水電資產(chǎn)混裝的擴募項目，于近期也收到上交所反饋意見；國君臨港REIT擴募推出“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”的資產(chǎn)組合。

中航京能REIT相關(guān)負責(zé)人稱，2024年4月，上交所已受理了該項目的“光伏+水電”擴募申請。未來，該基金將以京能國際優(yōu)質(zhì)的光伏資產(chǎn)為基礎(chǔ)繼續(xù)推進光伏擴募工作。

也有投資者關(guān)心臨港REIT產(chǎn)品的擴募進展。對此，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的基金管理人表示，目前，證監(jiān)會和上交所已經(jīng)受理反饋臨港REIT擴募事項，基金管理人與原始權(quán)益人正在積極推進擴募工作，如有進展將及時發(fā)布公告。

嘉實京東REIT也在推進公募REIT擴募籌備工作。“目前已啟動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的系統(tǒng)性篩選工作，聯(lián)合專業(yè)機構(gòu)共同開展資產(chǎn)合規(guī)評估工作。”京東集團企業(yè)代表稱，希望未來通過擴募的實施實現(xiàn)風(fēng)險分散化、收益增厚性、平臺延展性。