在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的2024年，國(guó)資背景開(kāi)發(fā)商已然感受到經(jīng)營(yíng)的壓力。

珠海國(guó)資開(kāi)發(fā)商華發(fā)股份（600325.SH）日前發(fā)布的業(yè)績(jī)顯示，2024年，該公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售約1054億元，同比下降約16%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入599.92億元，同比下降16.84%；歸母凈利潤(rùn)9.51億元，同比下降48.24%；毛利率也下降至14.32%；基本每股收益0.35元，同比下降超5成。

鑒于業(yè)績(jī)下滑是地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問(wèn)題，華發(fā)股份表示，未來(lái)仍將持續(xù)扎根珠海，加強(qiáng)對(duì)高能級(jí)城市的投資布局，并著力拓展核心城市、核心地段的城區(qū)盤(pán)。

19億大額計(jì)提

去年并不是華發(fā)股份首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年-2024年以來(lái)，華發(fā)股份的歸母凈利潤(rùn)逐年走低，從超26億元降至9.51億元，毛利率從20%以上降至約14%，凈資產(chǎn)收益率也從14%以上降至4.39%。

對(duì)此，華發(fā)股份董事局副主席兼總裁陳茵在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，房企盈利水平下滑是行業(yè)普遍現(xiàn)象，2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行，受前期銷(xiāo)售額下滑和年內(nèi)竣工結(jié)轉(zhuǎn)放緩影響，行業(yè)內(nèi)公司普遍出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模同比下降的情況。同時(shí)，近三年多數(shù)城市面臨較大調(diào)整壓力，市場(chǎng)下行，銷(xiāo)售端價(jià)格持續(xù)承壓，隨著這部分銷(xiāo)售資源逐步轉(zhuǎn)入竣工交付，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率出現(xiàn)下滑；同時(shí)部分城市的超預(yù)期下行對(duì)存貨賬面價(jià)值也形成不利影響，房企利潤(rùn)空間持續(xù)收窄。

值得提及的是，過(guò)往兩年間，房企拿地價(jià)格普遍較高，導(dǎo)致利潤(rùn)空間普遍較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

具體到華發(fā)股份，2024年末，該公司綜合考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目自身的定位、開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃等因素，對(duì)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行了減值測(cè)試。經(jīng)測(cè)試，華發(fā)股份對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備新增計(jì)提金額為15.54億元。疊加應(yīng)收賬款等，2024年，華發(fā)股份合計(jì)新增計(jì)提的相關(guān)資產(chǎn)和信用減值準(zhǔn)備合計(jì)為19.67億元，導(dǎo)致其在報(bào)告期內(nèi)的利潤(rùn)總額減少19.67億元，凈利潤(rùn)減少16.25億元，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)減少12.44億元。

因此，陳茵表示，在行業(yè)深度調(diào)整中持續(xù)承壓的背景下，“公司的營(yíng)收利潤(rùn)情況符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)。”

投資漸顯謹(jǐn)慎

過(guò)去幾年間，華發(fā)股份大手筆擴(kuò)張布局。克而瑞統(tǒng)計(jì)的《房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，2022年、2023年間，華發(fā)股份分別以新增貨值717.6億元、682.4億元位列行業(yè)第12位。其中，2023年一年，華發(fā)股份就新增了23宗土地，聚焦于上海、杭州、成都三地，占比超75%。

這也推動(dòng)華發(fā)股份的行業(yè)排名得以逆勢(shì)上漲。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年至2023年，華發(fā)股份在全口徑銷(xiāo)售榜上的排名從第32位躍升至第14位。

2024年，華發(fā)股份則以全年1054.44億元的全口徑銷(xiāo)售額，同比有16%的降幅，但行業(yè)排名同比提升4個(gè)身位，躋身克而瑞2024年度銷(xiāo)售榜TOP10。

不過(guò)，受市場(chǎng)下行的影響，華發(fā)股份在市場(chǎng)高位時(shí)購(gòu)入的項(xiàng)目陷入銷(xiāo)售不佳的短暫困境。

例如，2023年7月，華發(fā)股份在上海以超70億元拿下的松江區(qū)一項(xiàng)目，溢價(jià)率10%，達(dá)到當(dāng)時(shí)的觸頂價(jià)，但該項(xiàng)目后期的去化情況不佳。2024年3月，項(xiàng)目首開(kāi)312套房源，認(rèn)購(gòu)率僅36%；據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，該項(xiàng)目現(xiàn)已推出660套房源，去化率約69%。另一位于青浦的項(xiàng)目，2024年6月首開(kāi)至今，目前去化率則僅42%。

另外值得關(guān)注的是，華發(fā)重倉(cāng)的華東區(qū)域，盈利能力也出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，作為該集團(tuán)營(yíng)收貢獻(xiàn)在3成以上的區(qū)域，華東實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超219億元，毛利率僅9.34%，同比減少4.32個(gè)百分點(diǎn)。

連續(xù)兩年大舉拿地并未及時(shí)取得理想去化之后，2024年華發(fā)股份在投拓方面開(kāi)始變得謹(jǐn)慎，全年僅新增6個(gè)項(xiàng)目，新增貨值約197.6億元，位于行業(yè)第27位。

陳茵表示，中長(zhǎng)期看，城鎮(zhèn)化率提升、改善性需求釋放及“好房子”標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，將推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，綠色建筑、智慧社區(qū)等新興領(lǐng)域占比有望持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)分化中，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。“2025年我們將聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，堅(jiān)持獲取能夠快速開(kāi)盤(pán)、快速去化的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”