大家好，我是北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授，阮加。

2023年9月我在《第一財(cái)經(jīng)一財(cái)號(hào)》發(fā)表一篇短文談“房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過剩并存”問題，引起共鳴，登上熱搜第一，被40多家媒體轉(zhuǎn)載，超1.5億的閱讀量。

今天我們繼續(xù)來聊聊房地產(chǎn)。

2023年12月1日《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，百城二手房均價(jià)已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，同比跌幅擴(kuò)大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百強(qiáng)房企中已經(jīng)發(fā)生資不抵債、流動(dòng)性困難的有42家。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的困難，人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)在2023年11月17日聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企“不惜貸、不抽貸、不斷貸”。

今天想聊的第一個(gè)問題：房?jī)r(jià)，越低越好嗎？

這個(gè)問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，只說幾個(gè)事實(shí)。

事實(shí)1，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的地方多經(jīng)濟(jì)繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)下降的地方暫時(shí)差強(qiáng)人意。

國(guó)內(nèi)外都一樣。

如中國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也是過去三十年房?jī)r(jià)上升最多的地方，而房?jī)r(jià)最便宜的地方是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地方。房?jī)r(jià)很低的地方就業(yè)機(jī)會(huì)也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房?jī)r(jià)高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

一線城市人均收入較高，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重，也是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的地方。

在經(jīng)濟(jì)落后的地方，有很多遺棄村落，那里舊房子的價(jià)格幾乎為0。

如美國(guó)，在平均房?jī)r(jià)上，舊金山是底特律的14倍。舊金山是高科技企業(yè)的重鎮(zhèn)有谷歌、蘋果、Facebook，英特爾，甲骨文等等，底特律則是日漸衰落的城市。

再如日本。1990年后東京房?jī)r(jià)下跌伴隨著“日本失去的30年”，反之，日本經(jīng)濟(jì)、金融好轉(zhuǎn)的時(shí)候房?jī)r(jià)也是穩(wěn)步上升的。

那段時(shí)期，日本需求萎縮，物價(jià)低迷，房?jī)r(jià)、股價(jià)下降。

1990年日本經(jīng)濟(jì)總量是中國(guó)的7.9倍，而33年后的今天，日本經(jīng)濟(jì)總量不到中國(guó)四分之一。

事實(shí)2，買房，不可能是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)下降。普通老百姓之所以買房大多是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)上升，否則，租房同樣可以解決居住問題。

大家一定還記得前幾年房?jī)r(jià)快速上升期間很多樓盤開盤需要排隊(duì)、抽簽購買，而今天的房?jī)r(jià)下跌期間一些房子無人問津。

對(duì)于房?jī)r(jià)，大多數(shù)人是言不由衷的。買房前，很多人“希望房?jī)r(jià)下降”，但是，買房后，這些曾經(jīng)“希望房?jī)r(jià)下降”的人則變成“希望房?jī)r(jià)上升”，即，希望自己的房子價(jià)格上升。

普通大眾不會(huì)希望自己的房子價(jià)格下跌。

事實(shí)3，“認(rèn)房不認(rèn)貸”并沒有取得如意的效果，原因同樣在于對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期上，而且，三季度末中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)有記錄以來的同比下降。

如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，誰還愿意買房？誰還敢貸款買房？

相反，如果堅(jiān)定預(yù)期房?jī)r(jià)上升，誰不愿意買房？誰不敢貸款買房？

事實(shí)4，人民銀行《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》表明，中國(guó)戶均住房資產(chǎn)187萬元，占總資產(chǎn)比重為59%。如果房?jī)r(jià)大幅下跌，普通老百姓的財(cái)產(chǎn)損失最大，例如，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)平均下降10%相當(dāng)于每個(gè)家庭的資產(chǎn)減少18.7萬元。

公眾消費(fèi)與投資主要取決于他們的資產(chǎn)總量，次要取決于當(dāng)期收入。資產(chǎn)下降，當(dāng)然會(huì)抑制消費(fèi)、抑制投資。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房?jī)r(jià)下降、股價(jià)下降導(dǎo)致消費(fèi)不振、投資不振”的實(shí)例。

事實(shí)5，貸款買房后“資不抵債”，不是因?yàn)?ldquo;債”增多了，而是因?yàn)?ldquo;資”減少了，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降后資產(chǎn)減值導(dǎo)致的。

比如，首付100萬貸款900萬買一套1000萬的房子后，房?jī)r(jià)從1000萬下降到800萬，買房人的自有資產(chǎn)首付100萬虧損殆盡，還資不抵債100萬元，在這里，“債”沒有增加，資不抵債，是因?yàn)?ldquo;資”減少了。

中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)截至2023年12月3日的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)失信被執(zhí)行者達(dá)854萬人，比2020年初的570萬人增加近50%。房?jī)r(jià)、股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格下降，是很多人、很多企業(yè)包括房企資不抵債的主要原因。

事實(shí)6，A股市值超過40%與房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)，例如，我國(guó)商業(yè)銀行目前的房地產(chǎn)貸款余額超過50萬億，房產(chǎn)成交量與家電銷售直接相關(guān)，等等。

從歷史維度看，當(dāng)房?jī)r(jià)、股價(jià)同時(shí)持續(xù)下降時(shí)，暫未有經(jīng)濟(jì)能夠保持繁榮的先例。

所以今天想談的第二點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)繁榮與房地產(chǎn)繁榮相輔相成

我們每天都要住房子。

對(duì)于大多數(shù)家庭來說，房子是家里最大的一筆資產(chǎn)。

無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)落后國(guó)家，房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)也不例外。

改革開放四十年來，房地產(chǎn)的繁榮讓國(guó)人的居住條件大幅度改善。在當(dāng)前，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮與房地產(chǎn)繁榮建議采取如下措施。

措施1，幫助房企“保交樓”，防止出現(xiàn)爛尾樓，是政策底線，是當(dāng)前最大的百姓民生。

防止出現(xiàn)爛尾樓的主要目的不是救房地產(chǎn)企業(yè)，是為了防止眾多的買房者出現(xiàn)慘重?fù)p失：花掉幾代人的積蓄，貸了很多款，但沒得到房子；也是為了防止大規(guī)模出現(xiàn)銀行的爛賬、壞賬，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外溢成為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

措施2，無論大城市、小城市還是農(nóng)村，同時(shí)放開限購，不限買也不限賣，自由交易。

這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。

經(jīng)濟(jì)城市、文化中心、候鳥旅游城市、休閑養(yǎng)老地、人口大量外遷的鄉(xiāng)村，每個(gè)地方的情況都不同，不建議全國(guó)執(zhí)行一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策。自由交易才可以有效提升全國(guó)住房的使用效率。

鼓勵(lì)住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉(xiāng)結(jié)合部、小城市、鄉(xiāng)村養(yǎng)老，增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房?jī)r(jià)過快上漲。

措施3，增加高房?jī)r(jià)城市的住房供給，抑制房?jī)r(jià)過快上漲。

增加高房?jī)r(jià)城市的住房供給需要從多個(gè)方面入手，包括土地供應(yīng)、新住房建設(shè)、舊城改造，等等。只有綜合施策，才能有效增加高房?jī)r(jià)城市的住房供給，緩解高房?jī)r(jià)城市居民的買房壓力。

措施4，維護(hù)整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的預(yù)期，激發(fā)購房欲望。

央行行長(zhǎng)潘功勝在2023年11月28日引述標(biāo)準(zhǔn)普爾的報(bào)告稱：“中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已接近見底。”

提示房?jī)r(jià)見底也是建立房?jī)r(jià)將上升或不再下降的預(yù)期，這個(gè)預(yù)期如果被公眾接受，也能激發(fā)購房欲望。

措施5，正常情況下，貨幣政策是經(jīng)濟(jì)繁榮與蕭條的主要控制變量。

穩(wěn)健的貨幣政策，要對(duì)最新宏觀經(jīng)濟(jì)狀況采取迅速、明確、肯定的應(yīng)對(duì)措施。

對(duì)于今天的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來說，降息，降低資金成本是重要的貨幣政策選項(xiàng)。

目前中國(guó)的人均GDP不到美國(guó)的五分之一，中國(guó)還有20年以上年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8%以上的潛力。

過去的一年里，人民幣降息0.2%左右，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來說這個(gè)降息步伐太小。

2023年12月9日公布的2023年11月最新全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI），同比、環(huán)比雙雙下降0.5%，同比創(chuàng)下三年來最大降幅。

對(duì)于今天的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來說，降息，降低資金成本，是迫切的貨幣政策選項(xiàng)。如果沒有出現(xiàn)＋3.5%以上的通貨膨脹，人民幣需要以堅(jiān)定的步伐大幅度降息。

降息，同時(shí)會(huì)促進(jìn)消費(fèi)和投資，不僅會(huì)降低購房者的資金成本，更有利于整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，有利于全社會(huì)的勞動(dòng)就業(yè)。

房?jī)r(jià)是復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)問題，也是復(fù)雜的社會(huì)問題。長(zhǎng)期在維護(hù)收入增長(zhǎng)、資產(chǎn)增長(zhǎng)、消費(fèi)繁榮的均衡方面，是宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門重中之重的工作。

讓思想自由飛翔，我在一財(cái)號(hào)等你。

此為第一財(cái)經(jīng)一財(cái)號(hào)2023“年度財(cái)經(jīng)思想者”盛典上財(cái)經(jīng)思想者演說原稿。

（本文內(nèi)容僅代表作者本人觀點(diǎn)）