住房的安全、宜居是老百姓幸福感和獲得感的重要保障。8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人在發(fā)布會(huì)上表示，將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。其中，房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶建立起來(lái)。

建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶的意義是什么？房屋養(yǎng)老金將從哪收，用在哪？會(huì)不會(huì)間接增加老百姓的負(fù)擔(dān)？房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)“三項(xiàng)制度”的建立對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將有哪些影響？第一財(cái)經(jīng)《首席評(píng)論》邀請(qǐng)58安居客研究院院長(zhǎng)張波，中國(guó)社科院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)做客演播室，共同關(guān)注這一話題。

第一財(cái)經(jīng)：8月23號(hào)住建部提到的“房屋養(yǎng)老金”制度引發(fā)了廣泛熱議，我們先來(lái)厘清概念，什么是“房屋養(yǎng)老金”制度？

王業(yè)強(qiáng)：“房屋養(yǎng)老金”制度是在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)、大量房屋即將集中進(jìn)入老齡化帶來(lái)安全風(fēng)險(xiǎn)的隱患下，所設(shè)計(jì)的一項(xiàng)系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房制度改革的一種制度安排，它實(shí)際上包括了房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，是構(gòu)建了房屋全生命周期的一種保障制度。

張波：有數(shù)據(jù)顯示，到2022年底，我國(guó)既有的建設(shè)好的房子中，近20%的房子已經(jīng)超過(guò)30年房齡了，預(yù)計(jì)到2040年，將近有70%-80%的房子都將慢慢進(jìn)入老齡化。在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間來(lái)介入，尤其現(xiàn)在22個(gè)城市已經(jīng)在做相關(guān)試點(diǎn)，從試點(diǎn)推進(jìn)到逐步落實(shí)，最近三至五年是“關(guān)鍵之年”，比如說(shuō)這其中有很多標(biāo)準(zhǔn)需要設(shè)立，比如房屋體檢中，房屋主體結(jié)構(gòu)、小區(qū)里面的環(huán)境綠化，包括很多外圍的設(shè)備，怎樣是符合要求的？需要很多標(biāo)準(zhǔn)的落地，這都是未來(lái)三到五年需要做的大量工作。

第一財(cái)經(jīng)：自2004年開(kāi)始，我們?cè)谫I新房的時(shí)候都會(huì)繳納住宅專項(xiàng)維修資金，用來(lái)維護(hù)房屋的問(wèn)題，這筆資金是在什么樣的情況下用？為什么要額外建立“公共賬戶”？

張波：現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修基金是在“個(gè)人賬戶”里面，按照買房時(shí)總價(jià)的2%到3%，或者按照平米數(shù)來(lái)繳納，每個(gè)地方規(guī)則不一樣。這個(gè)資金交上來(lái)之后，會(huì)形成一個(gè)小區(qū)管理賬戶，相當(dāng)于是這個(gè)小區(qū)用來(lái)維修的“個(gè)人賬戶”。

“公共賬戶”我們還沒(méi)有建立，所以這一次發(fā)布會(huì)特別提到了公共賬戶，而且特別提到公共賬戶所有的資金來(lái)源的相關(guān)問(wèn)題。公共賬戶設(shè)立的核心是解決當(dāng)個(gè)人賬戶錢不夠用的情況下，怎么解決相應(yīng)的維修的問(wèn)題。

現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修基金怎么用？有專項(xiàng)的法律法規(guī)規(guī)定，如果要提取使用的話，一般是要求業(yè)主委員會(huì)發(fā)起，整個(gè)小區(qū)業(yè)主表決，只有在面積和人數(shù)都超過(guò)三分之二以上，才能提取出來(lái)進(jìn)行使用。使用到什么地方？比如小區(qū)外立面壞了，且已經(jīng)過(guò)了保修期，我要把它修一修，這種情況下就是從專項(xiàng)維修基金里取出資金進(jìn)行使用的，還比如樓梯的水泥壞了、小區(qū)的一些道路壞了，都會(huì)通過(guò)這個(gè)專項(xiàng)維修基金來(lái)解決居民遇到的這類問(wèn)題。

第一財(cái)經(jīng)：您提到這幾點(diǎn)，不是物業(yè)費(fèi)在出嗎？

張波：物業(yè)公司會(huì)起到像橋梁的一個(gè)作用。比如在剛交房一年之間，還處在于保修期間，物業(yè)會(huì)幫助協(xié)調(diào)，從開(kāi)發(fā)商那邊把這個(gè)錢拿過(guò)來(lái)，去做相應(yīng)的維修，而不是從物業(yè)費(fèi)里出錢。物業(yè)費(fèi)更多是用于保潔、保安這些相關(guān)的人力服務(wù)方面的工作。

第一財(cái)經(jīng)：是購(gòu)買新房才需要出這筆錢？

張波：大家常有一個(gè)誤解，“很多人買二手房，是不是就沒(méi)有交這筆錢了”？不是的，首批業(yè)主——第一次購(gòu)房的人交了住宅專項(xiàng)維修資金之后，再進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶的話，等于首批業(yè)主的錢自然過(guò)戶到了第二批業(yè)主，所以這個(gè)錢是不隨著首批業(yè)主走，而是隨著房子走的。

第一財(cái)經(jīng)：這樣就比較好理解為什么個(gè)人賬戶的錢可能就不夠了。那么這次發(fā)布會(huì)的重點(diǎn)是要建立“公共賬戶”，“公共賬戶”的資金從哪來(lái)？

王業(yè)強(qiáng)：政府的房屋養(yǎng)老金“公共賬戶”的建立，首先的一個(gè)資金來(lái)源是從土地出讓金里提取一定的比例，還有住宅專項(xiàng)維修基金的增值性收益，另外還有政府的補(bǔ)貼，這三類可能是政府建立公共賬戶資金的主要來(lái)源。

第一財(cái)經(jīng)：近年來(lái)，財(cái)政壓力大、地方政府的土地出讓收入減少，“資產(chǎn)荒”背景下資金增值也比較困難，“公共賬戶”資金如何可持續(xù)？

王業(yè)強(qiáng)：如果要保證政府“公共賬戶”資金的可持續(xù)，我認(rèn)為僅從剛才提到的三個(gè)途徑可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要進(jìn)一步拓寬政府公共賬戶資金來(lái)源的渠道。現(xiàn)在可行的辦法有：小區(qū)公共空間的商業(yè)化運(yùn)作，可能會(huì)作為政府公共賬戶的重要補(bǔ)充，比如廣告、房屋的租賃，還有公共設(shè)施的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的收入；另外未來(lái)有可能在房屋養(yǎng)老服務(wù)方面形成一些政府提供服務(wù)，讓居民付費(fèi)購(gòu)買服務(wù)的一些收入，也可以作為政府公共賬戶的有益補(bǔ)充。

張波：有些地方，比如以人口流出為主的、土地拍賣不足的地方，政府要想各種的方法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。我認(rèn)為未來(lái)政府會(huì)考慮一個(gè)問(wèn)題，有點(diǎn)像現(xiàn)在養(yǎng)老金的統(tǒng)籌，政府不能讓這個(gè)城市的房屋出現(xiàn)健康問(wèn)題，影響到老百姓的生命健康，所以從全國(guó)層面來(lái)統(tǒng)籌房屋養(yǎng)老金的公共賬戶，我認(rèn)為是一個(gè)趨勢(shì)?？梢栽诒热玳L(zhǎng)三角城市群做一個(gè)相應(yīng)統(tǒng)籌，或者珠三角、大灣區(qū)、京津冀等城市群、都市圈的統(tǒng)籌，再慢慢到全國(guó)統(tǒng)籌，可能能更好解決。我們比較擔(dān)心財(cái)政收入比較少的這些區(qū)域的公共賬戶資金來(lái)源問(wèn)題。

同時(shí)，王業(yè)強(qiáng)老師提出的建議也非常好，我們可以用到小區(qū)里的一些收益，比如廣告的收益。但是公共賬戶它有一個(gè)特點(diǎn)，我認(rèn)為公共賬戶的錢就不是針對(duì)于你這個(gè)小區(qū)本身了，因?yàn)閭€(gè)人賬戶的錢是針對(duì)小區(qū)本身的，公共賬戶的錢未來(lái)會(huì)更多統(tǒng)籌整個(gè)城市相關(guān)的維修問(wèn)題。比如說(shuō)我們會(huì)看到一些高檔小區(qū)或者位置比較好的小區(qū)，它在小區(qū)里面做廣告的會(huì)更多一些，它這部分收入未必完全用到這個(gè)小區(qū)里面，因?yàn)樗赡鼙緛?lái)“個(gè)人賬戶”維修資金也夠用。但是對(duì)于一些非常老舊的小區(qū)，它本身這方面的收益也少，那么公共賬戶里更多的資金，我認(rèn)為會(huì)傾向于照顧到一些更加老的小區(qū)。

第一財(cái)經(jīng)：有些小區(qū)此前是沒(méi)有交過(guò)專項(xiàng)維修資金的，有些小區(qū)維修資金可能用完了，如果這些小區(qū)要維修的話，是不是全部的錢都要來(lái)依靠公共賬戶去支撐？

王業(yè)強(qiáng)：有些老舊小區(qū)，比如1998年之前的老公房，可能沒(méi)有交過(guò)住宅專項(xiàng)維修基金，有些小區(qū)可能過(guò)去交的住宅專項(xiàng)維修基金數(shù)額相對(duì)較少，或者有些小區(qū)住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)用了很多，現(xiàn)有賬戶余額非常少，像這些情況可能涉及多種方案：

過(guò)去沒(méi)有交的，有可能涉及到需要補(bǔ)交一部分住宅維修基金；有些老舊小區(qū)，當(dāng)初買房的時(shí)候可能是首期交，后續(xù)可能面臨第二期或者是第三期住宅專項(xiàng)維修基金的續(xù)交；對(duì)于有些老舊的小區(qū)，可能找不到補(bǔ)交的可能性，比如找不到業(yè)主，可能需要政府通過(guò)公共賬戶進(jìn)行全面的兜底。

張波：在房屋養(yǎng)老方面，我們其實(shí)還缺少一個(gè)制度。跟我們現(xiàn)在一樣，我們每年會(huì)交養(yǎng)老保險(xiǎn)，房子每年沒(méi)有交跟它之后養(yǎng)老相關(guān)的費(fèi)用，只是在它剛剛交付那一刻，交了一筆住宅維修費(fèi)用，所以這是一個(gè)核心爭(zhēng)議點(diǎn)。我們的鄰國(guó)日本有一個(gè)叫“修繕?lè)e立金”制度，它規(guī)定新交房的時(shí)候交一筆錢，和我們的維修基金一樣的，大約8-10萬(wàn)元人民幣。此外，每個(gè)月還要交大約800-1000元的費(fèi)用補(bǔ)充到相應(yīng)的修繕基金里，用來(lái)解決所有的房屋修繕問(wèn)題。而且它會(huì)詳細(xì)規(guī)定，比如說(shuō)房屋的漏水，強(qiáng)制性五年必須小修一次，十年大修一次，再比如飲水管線，幾年去更換，都有強(qiáng)制性的規(guī)定，而不是說(shuō)等到它老化損壞之后再去更換。更換的錢從哪出？就是從修繕基金的“個(gè)人賬戶”，他們沒(méi)有公共賬戶的概念。

我們國(guó)內(nèi)為什么要推公共賬戶？其實(shí)核心問(wèn)題是解決個(gè)人賬戶不足的問(wèn)題，在這個(gè)情況下，國(guó)家更好的方式就是通過(guò)統(tǒng)籌的方式，增強(qiáng)公共賬戶里的資金充裕度，來(lái)解決更多的養(yǎng)老兜底的問(wèn)題，所以核心邏輯是在這里。

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，可能更關(guān)心的是這個(gè)錢會(huì)不會(huì)讓居民自己出？我們也看到住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給大家吃了一顆“定心丸”，這個(gè)錢是不需要老百姓自己來(lái)交的，國(guó)家是有相應(yīng)的能力來(lái)籌措，比如從土地的出讓金、房屋各項(xiàng)政府補(bǔ)貼等，都是它資金的來(lái)源，只是說(shuō)怎么把這個(gè)資金在當(dāng)下能用得更好，用得更及時(shí)，而不完全是用在房屋養(yǎng)老本身，比如說(shuō)我們用到很多跟房屋的體檢相關(guān)，我覺(jué)得也非常重要。

第一財(cái)經(jīng)：在房屋養(yǎng)老金方面，還有人認(rèn)為，“是不是變相地在征收房產(chǎn)稅”？

王業(yè)強(qiáng)：房產(chǎn)稅從本質(zhì)上來(lái)講是一種財(cái)產(chǎn)稅收，它的目的是維護(hù)城市的公共建設(shè)，而房屋養(yǎng)老金實(shí)際上是針對(duì)房屋的維修、體檢和保險(xiǎn)所設(shè)立的這樣一種制度性安排，所以兩者的資金用途是明顯不同的，房地產(chǎn)稅是用于城市的公共建設(shè)，而房屋養(yǎng)老金是針對(duì)房屋的維修來(lái)設(shè)立的資金。

張波：其實(shí)我們也有一個(gè)很好的思考邏輯，比如一個(gè)小區(qū)劃一個(gè)圈，把這個(gè)小區(qū)圈在里面，里面會(huì)有兩筆我們可能涉及到的支出：一筆是物業(yè)費(fèi)，另一筆是小區(qū)的維修基金。分別干兩件事情，維修基金是把小區(qū)里面壞的地方去維修好，讓這個(gè)小區(qū)更健康，物業(yè)費(fèi)收取是給這個(gè)小區(qū)里面提供相應(yīng)的服務(wù)，打掃干凈、提供保安等。小區(qū)這個(gè)圈圈外面的，比如醫(yī)院、社區(qū)里面的交通、公共汽車，或者學(xué)校，這些才是房產(chǎn)稅可能用到的地方。

第一財(cái)經(jīng)：房屋養(yǎng)老金制度出來(lái)之后，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和租金產(chǎn)生什么影響？會(huì)不會(huì)侵蝕了房?jī)r(jià)，或者抬高租金？

王業(yè)強(qiáng)：房屋養(yǎng)老金制度的設(shè)立，對(duì)于房屋的安全性、舒適性是有保障的，未來(lái)從本身房屋的安全，包括小區(qū)的環(huán)境建設(shè)，這個(gè)對(duì)于房屋價(jià)值的保值增值，是有利的一面。所以我認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度的設(shè)立對(duì)于房屋本身來(lái)說(shuō)是利好的。

張波：我認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金的提出對(duì)于不同的物業(yè)類型，更多可能將引起價(jià)值不同的走向。如果是十年前買的，房屋總價(jià)比如是50萬(wàn)，和現(xiàn)在買的房屋總價(jià)500萬(wàn)，交的房屋維修基金其實(shí)數(shù)額會(huì)有差異性，所以個(gè)人賬戶里面資金充裕度越高的小區(qū)，未來(lái)房屋被保養(yǎng)得越好，再加上如果物業(yè)服務(wù)做得越好的話，反而對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力度會(huì)越高。那些我們俗稱為“老破小”的小區(qū)，我個(gè)人認(rèn)為，它的維修基金基本上不足，未來(lái)對(duì)它本身的保值性、增值性受到的影響可能會(huì)更大一些。

第一財(cái)經(jīng)：除了房屋養(yǎng)老金，另外還有房屋體檢和房屋保險(xiǎn)，這三個(gè)制度也是我們現(xiàn)在建設(shè)的一個(gè)目標(biāo)。具體誰(shuí)來(lái)管理，以及將來(lái)如何管理？

張波：房屋的“體檢、保險(xiǎn)和養(yǎng)老金”我們把它統(tǒng)稱叫“三項(xiàng)制度”，它其實(shí)是聯(lián)合在一起的。其實(shí)我們想，一個(gè)人為什么需要每年體檢？是為了防患于未然，不是說(shuō)我真的出了大狀況之后再來(lái)去修，可能有時(shí)候于事無(wú)補(bǔ)了，沒(méi)有出狀況的時(shí)候，小修小補(bǔ)，解決隱患。房屋保險(xiǎn)是解決大家一些突發(fā)的情況，房屋養(yǎng)老金是隨著房屋不斷老化，用于解決后期一些大的修繕問(wèn)題。我們把它理解為一個(gè)人的整個(gè)生老病死的過(guò)程，就能很好理解為什么住建部要推“三項(xiàng)制度”的規(guī)定了。

第一財(cái)經(jīng)：房屋保險(xiǎn)制度的推行進(jìn)展是否順利？有哪些難點(diǎn)？

張波：我們每次去買高鐵票的時(shí)候系統(tǒng)會(huì)提示你，要不要買交通意外安全險(xiǎn)？只需3塊錢，絕大部分人還是不買，因?yàn)樗X(jué)得自己不可能出問(wèn)題。這和我們的房屋一樣，我覺(jué)得房屋不會(huì)倒，天上下暴雨絕不會(huì)把我的房子沖了。所以大家絕大部分人都認(rèn)為突發(fā)的事件不會(huì)落到自己頭上，大家會(huì)覺(jué)得這個(gè)錢掏了沒(méi)有必要。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們其實(shí)需要去做這方面的推行，就如我們開(kāi)車需要買“交強(qiáng)險(xiǎn)”一樣，如果交通強(qiáng)制保險(xiǎn)不交的話，是通不過(guò)相應(yīng)年檢的，這是為了保障司機(jī)出了問(wèn)題之后，有一個(gè)兜底的作用。未來(lái)的房屋，我們認(rèn)為，也有可能通過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)定，房屋也需要有“強(qiáng)制的險(xiǎn)種”。

第一財(cái)經(jīng)：所以房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度都是非常重要的，我們要長(zhǎng)期一起將它們往前推進(jìn)。這三項(xiàng)制度在理想狀態(tài)實(shí)現(xiàn)的情況下，對(duì)我們整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來(lái)哪些影響？

王業(yè)強(qiáng)：對(duì)于房地產(chǎn)在當(dāng)前這樣一種情況，推出這樣一些房屋的養(yǎng)老金制度，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，探索一個(gè)新的房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，都是非常有意義的一種制度性的探索。

張波：未來(lái)的2025年到2029年，是三中全會(huì)推動(dòng)改革之年。我們認(rèn)為，（房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)）這“三項(xiàng)制度”也是改革的重要一步，因?yàn)樵瓉?lái)大家關(guān)注房地產(chǎn)只是關(guān)注增量，我們的房子“夠不夠住”的問(wèn)題，現(xiàn)在人均面積已經(jīng)超過(guò)40平方，我們還要關(guān)注在里面“住得好不好”的問(wèn)題。好不好里面很關(guān)鍵的因素，在里面住得是不是安全、安心？所以，通過(guò)未來(lái)三到四年改革，“三項(xiàng)制度”一定會(huì)更好地去落實(shí)，最后，老百姓未來(lái)無(wú)論是住在哪個(gè)城市，無(wú)論住在新小區(qū)，還是老小區(qū)，無(wú)論這個(gè)小區(qū)的房齡是舊是新，無(wú)論這個(gè)小區(qū)的個(gè)人賬戶的維修基金是多是少，居民都能安心地、安全地住在里面，我相信這是“三項(xiàng)制度”推進(jìn)最重要的意義所在。

本期節(jié)目

編導(dǎo) 官悅

制片人 尹淑榮