住房的安全、宜居是老百姓幸福感和獲得感的重要保障。8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在發(fā)布會上表示，將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制。其中，房屋養(yǎng)老金試點的重點是政府將公共賬戶建立起來。

建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶的意義是什么？房屋養(yǎng)老金將從哪收，用在哪？會不會間接增加老百姓的負擔？房屋體檢、養(yǎng)老金、保險“三項制度”的建立對房地產行業(yè)將有哪些影響？第一財經《首席評論》邀請58安居客研究院院長張波，中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業(yè)強做客演播室，共同關注這一話題。

第一財經：8月23號住建部提到的“房屋養(yǎng)老金”制度引發(fā)了廣泛熱議，我們先來厘清概念，什么是“房屋養(yǎng)老金”制度？

王業(yè)強：“房屋養(yǎng)老金”制度是在當前我國房地產市場進入存量房市場、大量房屋即將集中進入老齡化帶來安全風險的隱患下，所設計的一項系統(tǒng)推進房地產市場住房制度改革的一種制度安排，它實際上包括了房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險三項制度，是構建了房屋全生命周期的一種保障制度。

張波：有數據顯示，到2022年底，我國既有的建設好的房子中，近20%的房子已經超過30年房齡了，預計到2040年，將近有70%-80%的房子都將慢慢進入老齡化。在當下這個時間來介入，尤其現在22個城市已經在做相關試點，從試點推進到逐步落實，最近三至五年是“關鍵之年”，比如說這其中有很多標準需要設立，比如房屋體檢中，房屋主體結構、小區(qū)里面的環(huán)境綠化，包括很多外圍的設備，怎樣是符合要求的？需要很多標準的落地，這都是未來三到五年需要做的大量工作。

第一財經：自2004年開始，我們在買新房的時候都會繳納住宅專項維修資金，用來維護房屋的問題，這筆資金是在什么樣的情況下用？為什么要額外建立“公共賬戶”？

張波：現有的住宅專項維修基金是在“個人賬戶”里面，按照買房時總價的2%到3%，或者按照平米數來繳納，每個地方規(guī)則不一樣。這個資金交上來之后，會形成一個小區(qū)管理賬戶，相當于是這個小區(qū)用來維修的“個人賬戶”。

“公共賬戶”我們還沒有建立，所以這一次發(fā)布會特別提到了公共賬戶，而且特別提到公共賬戶所有的資金來源的相關問題。公共賬戶設立的核心是解決當個人賬戶錢不夠用的情況下，怎么解決相應的維修的問題。

現有的住宅專項維修基金怎么用？有專項的法律法規(guī)規(guī)定，如果要提取使用的話，一般是要求業(yè)主委員會發(fā)起，整個小區(qū)業(yè)主表決，只有在面積和人數都超過三分之二以上，才能提取出來進行使用。使用到什么地方？比如小區(qū)外立面壞了，且已經過了保修期，我要把它修一修，這種情況下就是從專項維修基金里取出資金進行使用的，還比如樓梯的水泥壞了、小區(qū)的一些道路壞了，都會通過這個專項維修基金來解決居民遇到的這類問題。

第一財經：您提到這幾點，不是物業(yè)費在出嗎？

張波：物業(yè)公司會起到像橋梁的一個作用。比如在剛交房一年之間，還處在于保修期間，物業(yè)會幫助協(xié)調，從開發(fā)商那邊把這個錢拿過來，去做相應的維修，而不是從物業(yè)費里出錢。物業(yè)費更多是用于保潔、保安這些相關的人力服務方面的工作。

第一財經：是購買新房才需要出這筆錢？

張波：大家常有一個誤解，“很多人買二手房，是不是就沒有交這筆錢了”？不是的，首批業(yè)主——第一次購房的人交了住宅專項維修資金之后，再進行房產過戶的話，等于首批業(yè)主的錢自然過戶到了第二批業(yè)主，所以這個錢是不隨著首批業(yè)主走，而是隨著房子走的。

第一財經：這樣就比較好理解為什么個人賬戶的錢可能就不夠了。那么這次發(fā)布會的重點是要建立“公共賬戶”，“公共賬戶”的資金從哪來？

王業(yè)強：政府的房屋養(yǎng)老金“公共賬戶”的建立，首先的一個資金來源是從土地出讓金里提取一定的比例，還有住宅專項維修基金的增值性收益，另外還有政府的補貼，這三類可能是政府建立公共賬戶資金的主要來源。

第一財經：近年來，財政壓力大、地方政府的土地出讓收入減少，“資產荒”背景下資金增值也比較困難，“公共賬戶”資金如何可持續(xù)？

王業(yè)強：如果要保證政府“公共賬戶”資金的可持續(xù)，我認為僅從剛才提到的三個途徑可能遠遠不夠，還需要進一步拓寬政府公共賬戶資金來源的渠道?，F在可行的辦法有：小區(qū)公共空間的商業(yè)化運作，可能會作為政府公共賬戶的重要補充，比如廣告、房屋的租賃，還有公共設施的商業(yè)化運營的收入；另外未來有可能在房屋養(yǎng)老服務方面形成一些政府提供服務，讓居民付費購買服務的一些收入，也可以作為政府公共賬戶的有益補充。

張波：有些地方，比如以人口流出為主的、土地拍賣不足的地方，政府要想各種的方法來解決這個問題。我認為未來政府會考慮一個問題，有點像現在養(yǎng)老金的統(tǒng)籌，政府不能讓這個城市的房屋出現健康問題，影響到老百姓的生命健康，所以從全國層面來統(tǒng)籌房屋養(yǎng)老金的公共賬戶，我認為是一個趨勢?？梢栽诒热玳L三角城市群做一個相應統(tǒng)籌，或者珠三角、大灣區(qū)、京津冀等城市群、都市圈的統(tǒng)籌，再慢慢到全國統(tǒng)籌，可能能更好解決。我們比較擔心財政收入比較少的這些區(qū)域的公共賬戶資金來源問題。

同時，王業(yè)強老師提出的建議也非常好，我們可以用到小區(qū)里的一些收益，比如廣告的收益。但是公共賬戶它有一個特點，我認為公共賬戶的錢就不是針對于你這個小區(qū)本身了，因為個人賬戶的錢是針對小區(qū)本身的，公共賬戶的錢未來會更多統(tǒng)籌整個城市相關的維修問題。比如說我們會看到一些高檔小區(qū)或者位置比較好的小區(qū)，它在小區(qū)里面做廣告的會更多一些，它這部分收入未必完全用到這個小區(qū)里面，因為它可能本來“個人賬戶”維修資金也夠用。但是對于一些非常老舊的小區(qū)，它本身這方面的收益也少，那么公共賬戶里更多的資金，我認為會傾向于照顧到一些更加老的小區(qū)。

第一財經：有些小區(qū)此前是沒有交過專項維修資金的，有些小區(qū)維修資金可能用完了，如果這些小區(qū)要維修的話，是不是全部的錢都要來依靠公共賬戶去支撐？

王業(yè)強：有些老舊小區(qū)，比如1998年之前的老公房，可能沒有交過住宅專項維修基金，有些小區(qū)可能過去交的住宅專項維修基金數額相對較少，或者有些小區(qū)住宅專項維修基金已經用了很多，現有賬戶余額非常少，像這些情況可能涉及多種方案：

過去沒有交的，有可能涉及到需要補交一部分住宅維修基金；有些老舊小區(qū)，當初買房的時候可能是首期交，后續(xù)可能面臨第二期或者是第三期住宅專項維修基金的續(xù)交；對于有些老舊的小區(qū)，可能找不到補交的可能性，比如找不到業(yè)主，可能需要政府通過公共賬戶進行全面的兜底。

張波：在房屋養(yǎng)老方面，我們其實還缺少一個制度。跟我們現在一樣，我們每年會交養(yǎng)老保險，房子每年沒有交跟它之后養(yǎng)老相關的費用，只是在它剛剛交付那一刻，交了一筆住宅維修費用，所以這是一個核心爭議點。我們的鄰國日本有一個叫“修繕積立金”制度，它規(guī)定新交房的時候交一筆錢，和我們的維修基金一樣的，大約8-10萬元人民幣。此外，每個月還要交大約800-1000元的費用補充到相應的修繕基金里，用來解決所有的房屋修繕問題。而且它會詳細規(guī)定，比如說房屋的漏水，強制性五年必須小修一次，十年大修一次，再比如飲水管線，幾年去更換，都有強制性的規(guī)定，而不是說等到它老化損壞之后再去更換。更換的錢從哪出？就是從修繕基金的“個人賬戶”，他們沒有公共賬戶的概念。

我們國內為什么要推公共賬戶？其實核心問題是解決個人賬戶不足的問題，在這個情況下，國家更好的方式就是通過統(tǒng)籌的方式，增強公共賬戶里的資金充裕度，來解決更多的養(yǎng)老兜底的問題，所以核心邏輯是在這里。

對于老百姓來說，可能更關心的是這個錢會不會讓居民自己出？我們也看到住建部相關領導給大家吃了一顆“定心丸”，這個錢是不需要老百姓自己來交的，國家是有相應的能力來籌措，比如從土地的出讓金、房屋各項政府補貼等，都是它資金的來源，只是說怎么把這個資金在當下能用得更好，用得更及時，而不完全是用在房屋養(yǎng)老本身，比如說我們用到很多跟房屋的體檢相關，我覺得也非常重要。

第一財經：在房屋養(yǎng)老金方面，還有人認為，“是不是變相地在征收房產稅”？

王業(yè)強：房產稅從本質上來講是一種財產稅收，它的目的是維護城市的公共建設，而房屋養(yǎng)老金實際上是針對房屋的維修、體檢和保險所設立的這樣一種制度性安排，所以兩者的資金用途是明顯不同的，房地產稅是用于城市的公共建設，而房屋養(yǎng)老金是針對房屋的維修來設立的資金。

張波：其實我們也有一個很好的思考邏輯，比如一個小區(qū)劃一個圈，把這個小區(qū)圈在里面，里面會有兩筆我們可能涉及到的支出：一筆是物業(yè)費，另一筆是小區(qū)的維修基金。分別干兩件事情，維修基金是把小區(qū)里面壞的地方去維修好，讓這個小區(qū)更健康，物業(yè)費收取是給這個小區(qū)里面提供相應的服務，打掃干凈、提供保安等。小區(qū)這個圈圈外面的，比如醫(yī)院、社區(qū)里面的交通、公共汽車，或者學校，這些才是房產稅可能用到的地方。

第一財經：房屋養(yǎng)老金制度出來之后，會對房價和租金產生什么影響？會不會侵蝕了房價，或者抬高租金？

王業(yè)強：房屋養(yǎng)老金制度的設立，對于房屋的安全性、舒適性是有保障的，未來從本身房屋的安全，包括小區(qū)的環(huán)境建設，這個對于房屋價值的保值增值，是有利的一面。所以我認為，房屋養(yǎng)老金制度的設立對于房屋本身來說是利好的。

張波：我認為，房屋養(yǎng)老金的提出對于不同的物業(yè)類型，更多可能將引起價值不同的走向。如果是十年前買的，房屋總價比如是50萬，和現在買的房屋總價500萬，交的房屋維修基金其實數額會有差異性，所以個人賬戶里面資金充裕度越高的小區(qū)，未來房屋被保養(yǎng)得越好，再加上如果物業(yè)服務做得越好的話，反而對房價的支撐力度會越高。那些我們俗稱為“老破小”的小區(qū)，我個人認為，它的維修基金基本上不足，未來對它本身的保值性、增值性受到的影響可能會更大一些。

第一財經：除了房屋養(yǎng)老金，另外還有房屋體檢和房屋保險，這三個制度也是我們現在建設的一個目標。具體誰來管理，以及將來如何管理？

張波：房屋的“體檢、保險和養(yǎng)老金”我們把它統(tǒng)稱叫“三項制度”，它其實是聯合在一起的。其實我們想，一個人為什么需要每年體檢？是為了防患于未然，不是說我真的出了大狀況之后再來去修，可能有時候于事無補了，沒有出狀況的時候，小修小補，解決隱患。房屋保險是解決大家一些突發(fā)的情況，房屋養(yǎng)老金是隨著房屋不斷老化，用于解決后期一些大的修繕問題。我們把它理解為一個人的整個生老病死的過程，就能很好理解為什么住建部要推“三項制度”的規(guī)定了。

第一財經：房屋保險制度的推行進展是否順利？有哪些難點？

張波：我們每次去買高鐵票的時候系統(tǒng)會提示你，要不要買交通意外安全險？只需3塊錢，絕大部分人還是不買，因為他覺得自己不可能出問題。這和我們的房屋一樣，我覺得房屋不會倒，天上下暴雨絕不會把我的房子沖了。所以大家絕大部分人都認為突發(fā)的事件不會落到自己頭上，大家會覺得這個錢掏了沒有必要。但是長遠來看，我們其實需要去做這方面的推行，就如我們開車需要買“交強險”一樣，如果交通強制保險不交的話，是通不過相應年檢的，這是為了保障司機出了問題之后，有一個兜底的作用。未來的房屋，我們認為，也有可能通過相關的法律法規(guī)來規(guī)定，房屋也需要有“強制的險種”。

第一財經：所以房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險這三項制度都是非常重要的，我們要長期一起將它們往前推進。這三項制度在理想狀態(tài)實現的情況下，對我們整個房地產行業(yè)會帶來哪些影響？

王業(yè)強：對于房地產在當前這樣一種情況，推出這樣一些房屋的養(yǎng)老金制度，對于整個房地產市場的穩(wěn)定，探索一個新的房地產發(fā)展的新模式，推動房地產市場高質量發(fā)展，都是非常有意義的一種制度性的探索。

張波：未來的2025年到2029年，是三中全會推動改革之年。我們認為，（房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險）這“三項制度”也是改革的重要一步，因為原來大家關注房地產只是關注增量，我們的房子“夠不夠住”的問題，現在人均面積已經超過40平方，我們還要關注在里面“住得好不好”的問題。好不好里面很關鍵的因素，在里面住得是不是安全、安心？所以，通過未來三到四年改革，“三項制度”一定會更好地去落實，最后，老百姓未來無論是住在哪個城市，無論住在新小區(qū)，還是老小區(qū)，無論這個小區(qū)的房齡是舊是新，無論這個小區(qū)的個人賬戶的維修基金是多是少，居民都能安心地、安全地住在里面，我相信這是“三項制度”推進最重要的意義所在。

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編導 官悅

制片人 尹淑榮