住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題。二十屆三中全會(huì)提出“要加快建立租購并舉的住房制度”；9月末，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；近期“穩(wěn)地產(chǎn)”支持政策不斷推出......無一不在牽動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和老百姓們的關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，自9月末一線城市進(jìn)一步放松限購政策以來，北上廣深及部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括新房和二手房，都不同程度出現(xiàn)活躍度上升的情況。樓市拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)？哪些政策還有加碼空間？房企的風(fēng)險(xiǎn)見底了嗎？本期《破浪前行——調(diào)研中國經(jīng)濟(jì)新動(dòng)向》系列報(bào)道邀請(qǐng)到中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜、北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原一起探討這些話題。

第一財(cái)經(jīng)：9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，如“一石激起千層浪”，9月29日廣州宣布全面取消限購政策，上海、深圳限購政策進(jìn)一步松綁；9月30日，北京跟進(jìn)放松了限購政策；十一假期之后，發(fā)改委、住建部、財(cái)政部、央行等多部門持續(xù)釋放政策利好，出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一攬子”增量政策。怎么看待近期頻繁推出的“穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)樓市”的政策信心？

徐高：首先政策的態(tài)度非常明確：“要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這個(gè)態(tài)度其實(shí)比什么都重要，意味著后面還有很多的政策會(huì)出臺(tái)。第二點(diǎn)，這一輪政策轉(zhuǎn)向的背景是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾年面臨的“前所未有”的下行壓力，無論是地產(chǎn)開發(fā)商高企的信用風(fēng)險(xiǎn)，還是地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的下降，還是說房?jī)r(jià)下跌的壓力。因此在這種前所未有的地產(chǎn)下行的壓力面前，確實(shí)需要有非常強(qiáng)有力的政策才能夠帶動(dòng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的要求。

徐高：第三點(diǎn)，目前出臺(tái)的政策在“保交樓”方面做得比較多，但是在化解地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)方面，還有更多政策可以出臺(tái)。如果開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效化解，恐怕“保交樓”和“止跌回穩(wěn)”的工作都會(huì)面臨較大障礙。

第一財(cái)經(jīng)：“十一黃金周”是一線城市集體調(diào)整限購政策之后的第一個(gè)長(zhǎng)假期，據(jù)您的實(shí)際調(diào)研情況，10月份樓市是否確實(shí)出現(xiàn)了需求轉(zhuǎn)暖？

高原：從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)來看，10月1日-20日交易量達(dá)到10800套，已經(jīng)超過9月份全月的數(shù)據(jù)，同比去年高出了60%以上，環(huán)比增長(zhǎng)超過20%。但是網(wǎng)簽的數(shù)字具有一定的滯后性，不完全能夠反饋當(dāng)下的市場(chǎng)情況。當(dāng)下的市場(chǎng)情況比網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)反饋出來的增幅更明顯，同比去年增長(zhǎng)應(yīng)該是超過150%，環(huán)比9月份已經(jīng)翻倍了，所以目前的市場(chǎng)活躍度還是非常高的。

黃瑜：從我們?nèi)フ{(diào)研的全國各地的一些新房數(shù)據(jù)來看，基本上一線城市特別是廣州——已經(jīng)全面放開限購政策——在“十一”假期期間直到近期，從認(rèn)購數(shù)據(jù)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都表現(xiàn)非常良好。我們也對(duì)個(gè)別企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，國慶期間一周的銷量相當(dāng)于它9月份全月的數(shù)據(jù)。近日廣州“房交會(huì)”調(diào)研發(fā)現(xiàn)，幾家主要房企近期的成交量還在延續(xù)，包括新房和二手房，都呈現(xiàn)比較好的狀態(tài)。

黃瑜：此外，廣州不僅是采取全面放開限購的政策，地方政府還給了很多支持性的政策，比如有些地方發(fā)放房票，甚至給住房補(bǔ)貼，包括在稅收和交易傭金方面的優(yōu)惠，讓購房者切實(shí)體會(huì)到當(dāng)下買房的優(yōu)惠。還有一些主流的企業(yè)，比如保利提出對(duì)新房實(shí)行“保價(jià)”的策略，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)提振信心和成交量提升發(fā)揮了主要的作用。

黃瑜：對(duì)于主流的這些城市，過去各種限制性政策是壓抑了一部分真實(shí)的需求，適當(dāng)放開讓它回歸市場(chǎng)正常的這種狀況，購房需求還是存在的，因此我仍然認(rèn)為主要的城市還是有一定政策松綁空間的。

第一財(cái)經(jīng)：預(yù)測(cè)一下今年四季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)？

高原：目前新注冊(cè)的和首次看房的客戶比例提升比較大，這類客戶才剛剛?cè)胧袥]多久，正在自己看房和購房選房的一個(gè)前期過程當(dāng)中，按照過去經(jīng)驗(yàn)，這類客戶完成購置動(dòng)作需要100天到140天這樣一個(gè)較長(zhǎng)的周期。但是這樣一個(gè)周期，也能夠很好地保證四季度的交易規(guī)模、交易水平、交易熱度等指標(biāo)都能夠維持在一個(gè)水平線以上，尤其是在去年的基數(shù)之上，所以我相信，今年四季度數(shù)據(jù)的表現(xiàn)應(yīng)該是比較好的。

第一財(cái)經(jīng)：這一輪的金融政策落實(shí)到現(xiàn)在，救市的力度如何？是否還有進(jìn)一步加碼的空間？

徐高：我覺得金融政策，或者說整個(gè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，我覺得恐怕還有加碼的必要。從宏觀層面觀測(cè)到一個(gè)現(xiàn)象：過去幾年，房地產(chǎn)處于“前所未有”的狀況下，“前所未有”就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)利率的敏感性近乎喪失。

在2021年之前十余年中，每次利率下降之后，大概三個(gè)季度地產(chǎn)銷售就會(huì)“起來”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值量很高，房屋按揭貸款的利率對(duì)于購房成本影響是非常大的，所以過去降息是一個(gè)非常有效刺激地產(chǎn)需求的手段。但從2021年開始，宏觀數(shù)據(jù)就很反常。其實(shí)過去幾年利率已經(jīng)降了很多，但是地產(chǎn)銷售在2024年9月“政策轉(zhuǎn)向”之前卻沒有明顯“起來”，也就是說，利率的降低其實(shí)并沒有有效地提振市場(chǎng)的需求。我想核心原因在于開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)很高，所以購房者對(duì)于期房交付的擔(dān)憂是比較高的。如果老百姓擔(dān)心“房子可能會(huì)爛尾、交不了”，那么利率再低也沒有什么用，因?yàn)槔矢麄€(gè)首付比起來差太多了。所以在這種情況下，除了目前出的這些“保交樓”的措施外，我覺得還是需要對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商提供比較強(qiáng)的救助措施。

徐高：我前些年就建議要“成立一個(gè)地產(chǎn)紓困基金”，拿1萬億、2萬億來普惠性地救開發(fā)商，把開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)給它摁下去，我想這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的循環(huán)才能就重新暢通起來。從更長(zhǎng)期來看，因?yàn)檎麄€(gè)開發(fā)商的壓力非常大，現(xiàn)在新開工的面積大概只有2021年的不到1/3了。這些“新開工”的房子，無論是期房，還是說完工的房子，最后一定會(huì)向完工去傳導(dǎo)，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)還沒有感受到過去幾年新開工“斷崖式滑坡”所帶來的供給收縮的影響，但這是可以預(yù)期的，在不遠(yuǎn)的未來我想地產(chǎn)的供給會(huì)顯著地收緊。那樣的話，我覺得對(duì)于我們要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)來說，會(huì)是非常不利的。

黃瑜：降貸款利率、降首付比例等一系列舉措，從需求端來說，我認(rèn)為目前的政策比歷史任何時(shí)期都足夠優(yōu)惠了，但是購房者房子不僅要算自己的支付成本，他也很看重大宗商品的保障性，這與供給端是緊密關(guān)聯(lián)的，包括開發(fā)主體的信譽(yù)等。中指研究院每個(gè)月都會(huì)做居民購房需求方面的意愿調(diào)研，影響這個(gè)“意愿”很重要的因素之一就是收入，這也和宏觀經(jīng)濟(jì)是關(guān)聯(lián)的，如果居民收入更高、預(yù)期更好的話，他就更愿意做大宗的支出。

第一財(cái)經(jīng)：10月12日，財(cái)政部明確“用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房”，用專項(xiàng)債收儲(chǔ)對(duì)于穩(wěn)樓市的作用如何？財(cái)政政策救樓市還有哪些著力點(diǎn)？

黃瑜：財(cái)政政策是比較積極的一種舉措，與房地產(chǎn)相關(guān)的主要是“收儲(chǔ)”，其中又分為“收土地”和“收房屋”，我認(rèn)為“收土地”會(huì)更有成效。當(dāng)年拍出去的這部分土地，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件之下配比的非住宅非常多，但現(xiàn)在非住宅又嚴(yán)重過剩了，中國的土地資源是非常稀缺的，如果在當(dāng)下用一定的財(cái)政資金把土地給收了，然后在新的市場(chǎng)條件下進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整或者以后再進(jìn)行市場(chǎng)出售。財(cái)政出一筆錢來做這件事，一方面能夠把我們的土地資源運(yùn)用得更好，另一方面也能夠不讓地方政府出相應(yīng)的資金，它的參與意愿也會(huì)更強(qiáng)，積極性也會(huì)更大。同時(shí)，從收地的角度看，也能夠一定程度緩解一部分開發(fā)商的壓力，

黃瑜：在“收房子”方面，之前設(shè)立的3000億保障房的再貸款用得并不好，我認(rèn)為其中存在幾個(gè)卡點(diǎn)：第一個(gè)卡點(diǎn)是它的價(jià)格過低，其實(shí)難以收到合適的房子。第二個(gè)是它的標(biāo)的物，無論從戶型還是樓棟等等，按原有的要求都很難匹配。真的要收儲(chǔ)這些存量房的話，我們認(rèn)為如果能夠放寬一部分條件，尤其是收儲(chǔ)的價(jià)格不能過低。此外，我們經(jīng)常說要建設(shè)保障房，中指研究院對(duì)此做過相關(guān)研究，我們認(rèn)為在當(dāng)下中國特別需要配售型保障房的城市不超過10個(gè)，其實(shí)很多城市不需要配售型保障房，所以我們認(rèn)為保障房更多的應(yīng)該用于保租房，同時(shí)從各種的售價(jià)匹配方面也應(yīng)該改變一些相關(guān)的策略。

財(cái)政還能有哪些發(fā)力點(diǎn)？其實(shí)就是各種與房地產(chǎn)相關(guān)的稅。比如針對(duì)企業(yè)端的稅，過去房地產(chǎn)企業(yè)的稅也是非常重的，包括房地產(chǎn)房屋的部分交易稅，我認(rèn)為還有一些政策優(yōu)化的空間。

第一財(cái)經(jīng)：10月17日，金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示：“要將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入‘白名單’，做到應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，應(yīng)貸盡貸，貸款資金的撥付方式應(yīng)早盡早”。進(jìn)入“白名單”的房企現(xiàn)在狀況如何？

黃瑜：現(xiàn)在的“白名單”更多是針對(duì)項(xiàng)目——“白名單項(xiàng)目”。倪虹部長(zhǎng)這次提出“年底前將‘白名單項(xiàng)目’的信貸規(guī)模增加到4萬億元”，數(shù)據(jù)顯示9月底前已經(jīng)發(fā)放了2.3萬億。據(jù)中指研究院調(diào)研的實(shí)際情況來看，現(xiàn)在“白名單”落到實(shí)處的其實(shí)并沒有那么多，還是受到了較多限制，比如項(xiàng)目背后的主體。比方說本來是“白名單項(xiàng)目”，那就應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)貸款，對(duì)項(xiàng)目主體的情況就不要進(jìn)行（考慮），因?yàn)檫^去很多民營(yíng)企業(yè)是爆了雷的，當(dāng)下情況是“只要主體出現(xiàn)問題了，（融資機(jī)制）對(duì)項(xiàng)目的支持力度就大大減弱。到底是針對(duì)企業(yè)還是針對(duì)項(xiàng)目？我認(rèn)為在這個(gè)問題上，還需要有具體落實(shí)的舉措。既然是針對(duì)項(xiàng)目，那我們就針對(duì)項(xiàng)目去進(jìn)一步落實(shí)，本來白名單項(xiàng)目也是封閉管理的。

第一財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)的開發(fā)商主體和主體的項(xiàng)目，到底應(yīng)該救誰？還是一起救？

徐高：我覺得肯定應(yīng)該救主體。我們?cè)O(shè)置項(xiàng)目“白名單”去“保交樓”的目的是什么？目的是希望這個(gè)房子最后能夠賣出去。但是購房者在買房子的時(shí)候，其實(shí)他首先看的是這個(gè)房子最后的主體是哪個(gè)品牌，購房者并不清楚政府在背后支持哪個(gè)項(xiàng)目的力度有多大。因此，如果真的想通過“保交樓”去打消購房者的顧慮，帶動(dòng)購房者的需求，最后讓整個(gè)市場(chǎng)循環(huán)能夠重新暢通起來，僅僅是保項(xiàng)目是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在人民銀行和財(cái)政部方面就已經(jīng)形成了一些工作組進(jìn)行信息溝通、政策協(xié)調(diào)，我認(rèn)為人民銀行和住建部應(yīng)該也有這種協(xié)同機(jī)制出來。

第一財(cái)經(jīng)：那是不是既救主體又救項(xiàng)目更好？

徐高：我覺得應(yīng)該救主體，把主體救了，主體的項(xiàng)目自然就救了。出事的項(xiàng)目就像雞蛋一樣的，如果母雞沒有救好，出事的雞蛋會(huì)越來越多的，所以還是應(yīng)該先把主體救起來。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅仍在擴(kuò)大。同時(shí)，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月樓市成交量整體環(huán)比上升，各線城市同步上漲。樓市成交量的活躍能否帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，甚至回升？

第一財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在房?jī)r(jià)的調(diào)整是不是已經(jīng)到位了？

黃瑜：量先行，成交量起來以后，價(jià)就會(huì)逐步穩(wěn)定。當(dāng)下，核心城市的二手房成交量非常活躍，剛才高院長(zhǎng)提到“翻倍”的情況下，我認(rèn)為成交量非常大，實(shí)際上現(xiàn)在市場(chǎng)，已經(jīng)呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的跡象了。當(dāng)然，如果說再“往上走”可能也不會(huì)那么快，會(huì)有一個(gè)過程。

第一財(cái)經(jīng)：房?jī)r(jià)是否已經(jīng)見底，我們應(yīng)該通過哪些指標(biāo)去觀察？收入房?jī)r(jià)比、租售比、人房轉(zhuǎn)化比等，通過這些數(shù)據(jù)是否能判斷房?jī)r(jià)的底在哪？

徐高：房?jī)r(jià)收入比、房屋租金比、租售比......都是很好地衡量房?jī)r(jià)是高還是低的指標(biāo)，但是都不能僅憑價(jià)格層面的指標(biāo)去判斷底部在哪里。我認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)的判斷還是要從經(jīng)濟(jì)周期的角度去把握。9月下旬的政策轉(zhuǎn)向是一個(gè)非常重要的政策轉(zhuǎn)換，它對(duì)應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)一個(gè)趨勢(shì)的轉(zhuǎn)折——長(zhǎng)期下行的趨勢(shì)能夠至少轉(zhuǎn)變成穩(wěn)定下來。它一定會(huì)在各類資產(chǎn)價(jià)格上都反映出來，比如股票價(jià)格、債券利率、人民幣匯率，包括房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在的高頻數(shù)據(jù)已經(jīng)可以驗(yàn)證這個(gè)邏輯了，一線城市二手房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯在止跌回穩(wěn)了，所以如果看底部在哪里，我可以大膽地說，房?jī)r(jià)的底部已經(jīng)出現(xiàn)了。接下來主要看后續(xù)政策落地的情況，來看房?jī)r(jià)到底在觸底之后是一個(gè)溫和回升還是比較快地回升，這是我們未來還要再觀察的，“房?jī)r(jià)觸底”我認(rèn)為從宏觀層面來看可以下判斷了。

第一財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)調(diào)控政策到位后，今年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有哪些正向作用？

徐高：直到今年第三季度，地產(chǎn)投資大概是負(fù)增長(zhǎng)10%，應(yīng)該說今年經(jīng)濟(jì)的下行壓力主要來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重下滑很多，宏觀分析師的共識(shí)就是超調(diào)了，降得太多。所以我們預(yù)期，在未來宏觀政策帶動(dòng)之下地產(chǎn)能夠企穩(wěn)回升，地產(chǎn)行業(yè)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)GDP也會(huì)有比較明顯的回升。可能未必能夠回到2021、2020年那么高的水平，但是相比現(xiàn)在的低位有一個(gè)明顯的回升是應(yīng)該的。

黃瑜：中國過去這些年我們一直保持相對(duì)高速的增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)是密不可分的。今年說實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)在5%左右有一定壓力的原因，其實(shí)是與房地產(chǎn)的拖累有一定關(guān)系。在這個(gè)背景下提出要“止跌回穩(wěn)”，其實(shí)也是希望房地產(chǎn)在現(xiàn)階段至少要發(fā)揮“穩(wěn)”的作用，特別是我們這樣一個(gè)人口眾多的國家，有那么多住房需求還沒有完全得到充分的滿足，實(shí)際上房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用還是仍然可以發(fā)揮的。

高原：從行業(yè)從業(yè)者角度上，我認(rèn)為未來行業(yè)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)可能是更多元的。國際先進(jìn)的一些國家在這種住房層面上，除了最基本的產(chǎn)品之外，還會(huì)有一些更縱深的產(chǎn)品，包括好的服務(wù)，基本的物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、租賃服務(wù)，以及更晉升的家庭服務(wù)等等。所以未來房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)一定是越來越高的。

本期節(jié)目

編導(dǎo) 官悅

制片人 尹淑榮