在“止跌回穩(wěn)”的政策導向下，2024年四季度，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象。12月中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調(diào)。當下，已經(jīng)推出的房地產(chǎn)政策效果如何？展望2025，還有哪些政策可以期待？《2025經(jīng)濟展望》對話中指研究院常務副院長黃瑜。

2025年房地產(chǎn)怎么走？

第一財經(jīng)：2024年11月，全國商品房銷售面積同比出現(xiàn)正增長，房價上漲的城市數(shù)量也在增加，這個回暖的態(tài)勢會延續(xù)嗎？

黃瑜：我們認為，市場不穩(wěn)，政策是不止的，2025年會持續(xù)地用一些政策來穩(wěn)住樓市。在這個大的背景之下，中指研究院有三個維度的預判。樂觀情況下，商品房的銷售面積總量會跟2024年基本持平，大約是9.7億平方米；中性情況下，這個數(shù)字會下降6.3%，這個量上大概會在9億平方米左右；在悲觀情形下，它下降的數(shù)字會超過10%，這個量可能就不到9億平方米了，商品住宅這個量可能還會稍微再少一些，這是我們對2025年的一個總量的預判。

房地產(chǎn)“穩(wěn)住”的特征是什么？

第一財經(jīng):中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，樓市的“穩(wěn)住”應該包含哪些指征？

黃瑜：有兩個很重要的指標可能能夠反映城市是否止跌回穩(wěn)，一個就是二手房的價格是否止跌回穩(wěn)，第二個是新房的銷售量。

如果從二手房的價格最新的表現(xiàn)看來看的話，像深圳、成都這兩個城市已經(jīng)表現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，其他城市的二手房價格并沒有完全起來。

新房的銷售量因為各方面因素的影響，供應量、銷售量并沒有表現(xiàn)得特別突出，當然，少數(shù)城市像一線城市的深圳等等，這些城市也是表現(xiàn)不錯的，但是也與之前的低基數(shù)有很大關系。

第一財經(jīng)：中國還在執(zhí)行樓市限購政策的城市和地區(qū)已經(jīng)很少了，僅限于北京、上海、深圳以及海南，2025年您認為還有進一步全面取消限購的必要性嗎？

黃瑜：政治局會議和中財辦的相關領導也做了一些指示，要促進市場需求持續(xù)地釋放。從需求釋放的角度，我覺得一些核心城市進一步優(yōu)化限購政策也是一個重要的方向。

深圳其實放得差不多了，但是我覺得北京和上海，尤其是北京還有一個持續(xù)優(yōu)化的空間，比如說首先可以參考上海的標準進一步去優(yōu)化，這是最起碼可以做的。我認為，到今天來看，這種優(yōu)化對市場還是非常有必要的，總體房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)需要一些核心城市的帶動效應，如果這兩個城市能發(fā)揮很好的帶動效應，對其他城市會給大家?guī)砀嗍袌龌謴偷男孪Ｍ?，起到標桿性的作用。

房地產(chǎn)“一攬子”回穩(wěn)政策，2025如何落實？

第一財經(jīng)：您怎么看“城市更新和城中村改造”這兩項政策，它的規(guī)模體量以及將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響是什么？

黃瑜：這一輪提的比較多的是城中村改造，之前也提過城市更新，更多是希望通過這兩項政策去進一步提升我們城市的品質，在這一輪政策層面的支持也是力度更大了。

從需求端來看，住建部倪部長在2024年10月份的發(fā)布會上也再次強調(diào)“貨幣化安置的100萬套房要進行相應落實”，如果這些要在2025年進行落實的話，哪怕一套房按100平米計算，對應的大概會有1億平方米的貨幣化安置的房，對于市場的去庫存會有發(fā)揮很重要的作用。這些量如果形成實際的成交或購買，大約這1億平方米對2025年整個商品房的銷售應該會有將近10%左右的帶動。

第一財經(jīng)：對于城中村改造和城市更新這些大型的項目，它的資金來源如何？以及資金是否能夠有效、快速地落地？

黃瑜：無論是城中村改造還是城市更新，某種程度上都要求單項目要算賬，很多的項目是算不平的。

第一財經(jīng)：能不能找到盈利模式？

黃瑜：其實是比較難的，因為里面還包括了一些政府的基礎設施投資以及一些公益項目，如果從純商業(yè)的角度去要算，這個賬還是比較難，所以這里面是一個綜合的算賬。

正因為如此，國家原來給了一些中長期的貸款，包括低利率的，以及這一輪的專項債，從各個維度給到這些項目一些支持。

第一財經(jīng)：中央經(jīng)濟工作會議中強調(diào)要“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量的商品房”，您怎么看這個政策信號？它對房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)起到什么作用？

黃瑜：中指研究院對2025年的三個預判，其中有一個關鍵指標就是新開工和投資，這方面在2025年的量，看來還是不太樂觀的，基本上還會有兩位數(shù)大幅下降。主要的原因來自于土地供應的不足，包括我們新的建筑施工投資的不足，這幾方面原因。

中指研究院當初做過計算，從2021年到2024年，土地供應量持續(xù)地在下降，和2020年的高峰點對比，現(xiàn)在主要的300城的量基本上都還不到40%。一方面是供應量、成交量的不足，另外一方面是已經(jīng)成交的那些地，它實際上也沒有開工，甚至也沒有入市，實際上會導致市場的持續(xù)的新開工和投資的不足。任何的市場，你要有有效的供給，才會有有效的需求派生。

那么，對我們過去已經(jīng)賣出去的地，怎么樣讓它盡快進入市場？最新提出來的政策里提出要“盤活存量土地資產(chǎn)”。當然在進入市場的時候，不同城市的情況也是不一樣的。有些城市它已經(jīng)是屬于嚴重的供過于求，但是對那些人口不斷增加并且城市基本面還不錯的城市，它就會存在一個供不應求的這種狀態(tài)。那么實際上就需要把這些土地資源進行有效的盤活。這一次提到要用專項債來收地，并且來進入這個市場，我們認為這項政策還是非常重要的。只有通過這種舉措，才能夠把土地資源進行相應的盤活，才能促進市場的有效需求，才能讓市場然后持續(xù)的止跌回穩(wěn)。

在落實盤活土地資源，特別是用專項債收儲的時候，中指研究院也做了一系列調(diào)研，我們對這個市場也有幾點建議：

首先，所有被收儲的這些土地，在收完之后一定要能形成增量，那才能夠對市場產(chǎn)生很好的正效應。如果不能形成一個增量，企業(yè)借完債之后的還款會有一些困難。另外一方面，如果不能形成有效的增量，也不能促進市場形成有效的供給，也不能夠促進市場的有效需求，對于后續(xù)形成市場新的有質量的循環(huán)也不能發(fā)揮作用。比如說現(xiàn)在更多供應的是商辦用地，商辦本身就已經(jīng)過剩了，再供應更多的商辦用地會給市場造成更大的庫存。這就要有效地做一些調(diào)整之后，給市場形成新的增量，這樣才是有意義的一些舉措。

第一財經(jīng)：還有一個非常值得關注的是保障房的收儲工作，在過去一段時間，出現(xiàn)一些像收儲的價格低，收購的成本高以及標的物錯配等卡點問題，現(xiàn)在是不是找到了更加優(yōu)化的方法？

黃瑜：確實，當初設立的3000億元收儲存量房用作保障性住房的再貸款資金，截至9月底，實際上落位得不太理想。從最新的落實情況來看，每個城市也是根據(jù)自己當?shù)氐那闆r進行了一些調(diào)整。

比方說很多城市本身并不那么缺保障房了，特別不是不太缺配售型保障房了，其實局部地區(qū)有可能也需要一些保租房。那么，城市收儲的這些房子如果階段性的用作保租房，并不要改變它商品房的屬性，以后在適當?shù)臅r候還可以作為商品房再出售，可能會更合適一些。

因為對于配售型保障房，特別對于大量的二、三、四線城市，商品房的價格差異并沒有那么大，購房者要買這種配售型保障房又受很多的限制，也未必那么愿意去買配售型保障房。另外，從保障的人群方面，其實也很難去區(qū)隔。所以這里面其實是存在一些卡點的。如果是從保障性租賃房來說，它只是解決老百姓階段性的居住需要用來做保租房，老百姓可能覺得階段性需要居住的話，我去租這個房子，等我具備能力的時候，我再去買商品房，我覺得這種模式可能會更合理一些，對很多城市會更適用一些。

當然對于大城市，比如北京、上海、深圳這些房價確實比較高的城市，我覺得從政府層面，還是非常有必要配備一些保障房。

第一財經(jīng)：很多地方更加需要的是保障性租賃住房，但這會不會對政府或持有人的資金要求比較高，需要長期持有，慢慢得到租金收入，會不會有實際操作上的困難？

黃瑜：國家對于保租房本身也有一些相關的支持政策，另外，各個金融機構對于保租房也有一些相應的資金支持。而且如果真的是根據(jù)市場需要去提供的保租房，它的租賃市場也是可以的，在之后的產(chǎn)品比如發(fā)REITS等等，也都能夠解決一部分資金問題，所以我認為，跟市場需求匹配的保租房在資金問題上還沒有那么大的困難。

如何防止房地產(chǎn)市場風險外溢？

第一財經(jīng)：展望2025年，中國房地產(chǎn)企業(yè)的整體的風險程度如何？如何去防范和化解它演變成為系統(tǒng)性的金融風險？

黃瑜：其實這一輪定調(diào)要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，包括“穩(wěn)住樓市”的政策目標之下，最主要是要防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。那么對于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)這種問題，也會加以嚴格地監(jiān)測和防范的。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，在2025年，我們會面臨一個房地產(chǎn)企業(yè)償債的小高峰，大家現(xiàn)在也在提前做一些相關安排，我們可以看到現(xiàn)在這些企業(yè)，基本上他們都在利用這一輪政策的窗口期都在加速銷售回款。其次，大家也在利用這一輪的政策窗口期在盤活他的存量資產(chǎn)，比如說像他的土地，也在跟各地政府做一些溝通，是不是要退地換地，以及相應地調(diào)整規(guī)劃，然后怎么樣利用專項債這個契機，把它的土地價值進一步的優(yōu)化，甚至是換倉或者是回收一定的資金，這是從土地端。另外一方面，他們確實也在用比如說回收的收儲存量房，比如說像商辦，包括一些存量住宅、保障房等等，大家都利用收儲的機會在優(yōu)化和盤活它的存量資產(chǎn)。盤活這些東西，一方面可以優(yōu)化他的資產(chǎn)負債表，另外一方面也可以回收一部分資金，這個是說對于企業(yè)來說，也是一個自身想辦法“造血”的措施。

當然從外部“補血”來說，現(xiàn)在融資的渠道、環(huán)境也比之前稍好一些了。這次“保交樓”白名單項目的擴圍還是比較大的，這些舉措也進一步打開了房企的融資渠道。

對企業(yè)來說，只要你自己去積極努力，還是有一些緩解的機會的。當然，如果你要說就干等著，我估計就會比較難了。

展望2025，對房地產(chǎn)市場有哪些期待？

第一財經(jīng)：要促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，2025年還有哪些政策值得期待，您的建議？

黃瑜：我認為2025年重點是要去落實這些政策，各個部委都有出臺一些舉措了，從中指研究院我接觸的各個地方來看，其實落實的程度，差距還是蠻大的，這樣會導致各地的止跌回穩(wěn)的時間表差異會比較大。

其實從政策維度上，第一方面還是要去抓落實，第二方面還是要去借鑒和學習一些比較做的比較好的、市場表現(xiàn)比較好的一些地方的舉措，比如專項債收儲土地、盤活土地資源，以及收儲存量房等等，然后到底哪些舉措適合自己，不同城市還是要出臺一些適合自己城市的一些舉措。

如何判斷2025年的房價走勢?

第一財經(jīng)：2025年您認為中國房價會出現(xiàn)它的“底”嗎？

黃瑜：我認為判斷房價，看二手房數(shù)據(jù)可能會更真實一點。2024年10 月份深圳和成都已經(jīng)開始止跌回穩(wěn)了。

我認為后續(xù)隨著市場逐步地恢復，不同城市的房價也應該呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，其中，二手房的房價可能會率先“止跌回穩(wěn)”。但不同城市表現(xiàn)是不一樣的，不一定是整體都止跌回穩(wěn)，因為中國畢竟比較大，有些地方可能真的會在底部待著了，有些地方可能市場的效應會更加明顯，比如一些人口進入比較多的、經(jīng)濟發(fā)展比較好的，更多年輕人也希望在那有自己的一個空間的，這些地方我覺得恢復會更快一點。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式如何表現(xiàn)？

第一財經(jīng)：您怎么理解，中央經(jīng)濟工作會議提出的“推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，包含了哪些內(nèi)容？

黃瑜：從市場來說，“市場”和“保障”這兩條腿要同步走。過去可能我們市場的腿走得更快一點，保障的腿沒有完全跟上，但這一輪可能大家要補，在市場這條腿出現(xiàn)一些問題的時候，保障的腿要逐步地支起來，讓這兩條腿同步走，包括一些制度的建設，也是要圍繞兩這“兩條腿”來進行搭建。

另外，從企業(yè)端來說，過去房地產(chǎn)快速發(fā)展的時候，企業(yè)所遵循的發(fā)展模式都是三高”（高流轉、高杠桿、高債務），但是到了今天，我認為這個模式走不下去了，今天肯定更多是要輕重并舉，畢竟要說我全部重的不做，只是做輕，畢竟不管怎樣，房地產(chǎn)原來的體量比較大，一下子快速瘦身其實還是比較難的。

我認為要構建一種輕重并舉的模式，一部分做一些有針對性的、結合自身優(yōu)勢的一些開發(fā)，就是“重開發(fā)”，同時更多要去做一些“運營與服務”。中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入存量時代，那么運營服務是非常重要的，老百姓買房有70年的使用權，前5年屬于開發(fā)階段，剩余65年都是要居住和需要企業(yè)服務的階段，這里面還是有比較大的空間。與此對應的一些相應的制度也要搭建起來，在一些政策設計方面，去支持企業(yè)做好運營和服務，然后包括一些存量資產(chǎn)的有效盤活、有效利用，這方面也要搭建一些相關的制度。

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編導 官悅

制片人 尹淑榮