上海樓市調控政策的消息近日廣受關注，靴子終于在今晚落地。

1月21日晚間，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、上海市房屋管理局等8家機關部委聯合發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱“《意見》”）。

《意見》包含10條舉措，進一步強調了上海市對調節(jié)住房需求、強化市場監(jiān)管、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。

其中，《意見》著重加強了對需求端的限制，如第3條意見規(guī)定，離異夫妻的任何一方，自離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；第4條意見規(guī)定，個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年；第5條意見規(guī)定，加強個人住房貸款審慎管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度等。

同時，《意見》對于供給端也做了明確規(guī)定和限制，開發(fā)商需嚴格做好新房銷售方案備案管理，執(zhí)行商品住房銷售“一價清”、“實名制”等管理制度，完善新房公證搖號選房制度，并特別強調要“優(yōu)先滿足‘無房家庭’自住購房需求”。此外，捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為制造市場緊張氣氛、誘導規(guī)避調控政策等違法違規(guī)行為將受到嚴格查處。

除了對需求端和供給端調控外，《意見》還對于房地產市場未來發(fā)展給出了方向，如完善土地市場管理，加大對郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城的供應力度；堅持租購并舉，加快形成租賃住房有效供應；推進舊區(qū)、“城中村”等城市更新改造項目。根據上述內容，郊區(qū)供應和城市更新項目將成為后續(xù)上海房地產市場發(fā)展的重點。

中原地產市場分析師盧文曦對第一財經記者表示，此番政策的出臺是基于近期上海樓市持續(xù)高溫的背景，“目前市場上有打新熱，房東連續(xù)跳價，市場有躁動情緒，對樓市穩(wěn)健運營造成影響。尤其是馬上會面臨3、4月份的小陽春行情，及時出臺政策可及時阻止市場中的亂象并且穩(wěn)定市場情緒和預期。”

盧文曦認為，《意見》中對于離異夫妻購房的限制可以堵住限購的漏洞，對于增值稅征免年限的調整能夠起到提高新房炒作成本的作用。兩條政策的組合拳可降低投機買家的入市熱情。“特別是完善新房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足‘無房家庭’自住購房需求的舉措，最大限度地保護了剛需買家的權益。”

對于上述政策影響，盧文曦表示，在管控加強后，市場的躁動情緒和新房打新熱有望降溫，今后認籌率超過100%的項目將明顯減少。同時，由于增值稅免征年限延長，交易成本在短期內難以轉嫁，價格將出現重新磨合的過程，二手房價格將在短期內理性回歸。

“當然，政策儲備中還有很多工具沒有使用，比如限售。如果3、4月份上海樓市還是存在非理性升溫，同樣不排除調控繼續(xù)加碼補短板的可能。”

另有地產行業(yè)資深分析人士對第一財經記者表示，由于上海的土地供應有限，上述政策主要還是從需求側入手，“對離異夫妻購買年限的規(guī)定是因為最近一段時間，有一定比例的購房者是離婚買房，所以政策必須要抑制這一部分；對貸款的加強管理是為了控制住需求端的購買力。”