“京興集房售證字（2021）1號”，北京第一個開發(fā)建設(shè)在集體建設(shè)用地上的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目終于拿到了預(yù)售證。

近日，由北京上瑞置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的正商杏海苑項(xiàng)目獲得了北京市大興區(qū)住建委發(fā)放的預(yù)售許可證，該項(xiàng)目所在地塊即北京上瑞2019年9月12日竟得的集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊，成交價格為151283萬元。

此前多地推行的集體土地建租賃房項(xiàng)目并不少見，而北京開展共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)也已經(jīng)數(shù)年，為何該項(xiàng)目還能引起外界關(guān)注?其根源在于，這是在一宗集體土地建設(shè)可以對外銷售的房源，這就突破了現(xiàn)有商品房開發(fā)必須要使用國有土地的規(guī)定。

按照項(xiàng)目用地規(guī)劃，該宗地將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費(fèi)用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價格計(jì)算，樓面價格約為1.4萬元/平方米。

過去多年來，國有土地是商品房住宅土地的唯一來源，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)依賴土地招拍掛，熱點(diǎn)城市土地價格因稀缺性造成逐年上漲，房價也時常大幅波動。

“大興此類地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬于重大創(chuàng)新內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾對第一財(cái)經(jīng)記者表示。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會也曾表示，該項(xiàng)目入市有效改善了住房結(jié)構(gòu)，同時豐富了集體建設(shè)用地入市案例，探索改革經(jīng)驗(yàn)。

正商杏海苑項(xiàng)目共有10棟樓房，建筑總面積約18.06萬㎡，以8～15層的小高層住宅為主，共計(jì)提供1130套房源。該項(xiàng)目的共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)比例也已經(jīng)確定：購房人70%，政府30%。

與推行多年的國有土地建商品房制度不同，集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房畢竟是新鮮事物，相關(guān)準(zhǔn)備工作仍需進(jìn)一步完善。比如，正商杏海苑項(xiàng)目在經(jīng)過網(wǎng)上申購登記和搖號環(huán)節(jié)之后，2020年12月26日至12月30日已經(jīng)進(jìn)行了現(xiàn)場選房，但此時它并未取得住建部門發(fā)放的預(yù)售許可證。

還未發(fā)證就開始預(yù)售，這種行為是否違規(guī)？大興區(qū)住建委2020年12月中旬曾下發(fā)一個情況說明，稱由于該項(xiàng)目屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)項(xiàng)目，北京市房地產(chǎn)交易權(quán)屬系統(tǒng)集建地預(yù)售許可模塊尚在測試中，暫時不能完成預(yù)售許可的網(wǎng)上受理、審核、公示、發(fā)證工作，待房地產(chǎn)交易權(quán)屬系統(tǒng)相關(guān)功能完善后，將通過系統(tǒng)進(jìn)行該項(xiàng)目上述申報房屋的預(yù)售許可證核發(fā)工作。

從已發(fā)放的正商杏海苑項(xiàng)目預(yù)售許可證可以發(fā)現(xiàn)，它與外界所熟悉的商品房預(yù)售許可證存在較大區(qū)別，如北京建設(shè)在國有土地上的商品房，預(yù)售許可證是“京房售證字（XX年份）（X）號”,與之相比，前者多了“興集”兩個字眼，“興”即大興區(qū)，而“集”則說明項(xiàng)目所在地塊是一宗集體土地。

此外，“（2021）1號”也說明該項(xiàng)目是2021年發(fā)放的第一個集體用地住房項(xiàng)目預(yù)售許可。值得注意的是，這也是自1993年以來北京住建部門房地產(chǎn)項(xiàng)目信息公示系統(tǒng)中唯一帶“集”字眼的預(yù)售許可證。

雖然是建在集體土地上，但從正商杏海苑預(yù)售許可證上的信息，也可以看出這個項(xiàng)目仍然被視為“商品房”。在“許可有效期限”這一欄中標(biāo)注的是：起始時間為取得商品房預(yù)售許可證之日，終止時間為商品住房交付之日。

作為“利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房”全國首個案例的締造者，北京上瑞的最終控股方為河南正商集團(tuán)。正商集團(tuán)1995年創(chuàng)立于河南省鄭州，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、實(shí)業(yè)兩大板塊。2020年正商集團(tuán)榮獲“中國民營企業(yè)500強(qiáng)”，名列第246位，比2019年上升149位。

去年年底和今年年初，在正商杏海苑項(xiàng)目的附近，又有兩宗用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的集體建設(shè)用地成功出讓。

2020年12月25日，集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊完成掛牌出讓，最終由北京北投如郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以206138萬元競得。

2021年2月10日，集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地塊完成掛牌出讓，最終由中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北省鄂旅投置業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合體以146578萬元競得。

根據(jù)掛牌文件，這兩次出讓的地塊也將全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，房屋銷售均價為29000 元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

與北京上瑞的民企身份不同，后續(xù)兩宗地塊的買家均是國企。此外，除了上述北京三宗地塊外，其他城市尚無集體土地建共有產(chǎn)權(quán)房的案例出現(xiàn)。

按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，這兩宗地塊也有望于今年年底或明年年初進(jìn)入銷售階段。