在過(guò)去十幾年間，被冠以“地王”名號(hào)的土地，有更大概率會(huì)“命運(yùn)多舛”。

究其原因，地王一般都是在樓市行情走上頂峰時(shí)產(chǎn)生的，這時(shí)候的市場(chǎng)參與者賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，在拿地上越發(fā)沖動(dòng)，但地王一旦產(chǎn)生，也常常意味著一個(gè)樓市大年開(kāi)始走下坡路，地王的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和銷(xiāo)售情況往往難達(dá)預(yù)期。

所以，地王一度在業(yè)內(nèi)被視為一種“魔咒”，許多房企曾折戟在此，對(duì)高價(jià)拿地王避之不及。

但在剛剛過(guò)去的這一年，綠城中國(guó)（03900.HK）卻逆勢(shì)橫掃全國(guó)土地市場(chǎng)。全國(guó)單價(jià)地王、江蘇樓面價(jià)地王、杭州樓面價(jià)地王……2024年眾多土地市場(chǎng)中的明星地塊，都被綠城收入囊中，綠城也因此被冠上了“地王收割機(jī)”的名號(hào)。

拿到地王后，綠城把豪宅項(xiàng)目也做出了高周轉(zhuǎn)的速度，部分樓盤(pán)做到了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)盤(pán)、開(kāi)盤(pán)即售罄。

然而在土地市場(chǎng)和豪宅市場(chǎng)中無(wú)限風(fēng)光的綠城，去年全年的銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)了小幅下滑，三年來(lái)首次跌破3000億規(guī)模。

搶占高端住宅市場(chǎng)

過(guò)去一年核心城市重磅地塊的出讓中，少不了綠城的身影。

2024年3月27日，在蘇州的頂流板塊——蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊，綠城以30.8億元拿地，成交樓面價(jià)高達(dá)65022元/平方米，當(dāng)時(shí)不僅刷新了蘇州的樓面價(jià)歷史紀(jì)錄，也刷新了全江蘇的樓面價(jià)紀(jì)錄，成為新晉的“江蘇地王”。

同年8月7日，綠城以總價(jià)48.05億元斬獲上海徐匯區(qū)濱江小米地塊，樓面價(jià)131045元/平方米，溢價(jià)率約30%，刷新全國(guó)土拍樓面價(jià)紀(jì)錄。

僅兩個(gè)多月后，在綠城的大本營(yíng)杭州，綠城再度“殺出重圍”，以總價(jià)34.22億元競(jìng)得杭州市上城區(qū)四堡七堡單元JG1402-36地塊，溢價(jià)率28.55%，成交樓面價(jià)50717元平方米，刷新了杭州宅地成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

11月，綠城在北京發(fā)力，以51.75億元上限價(jià)摘得北京市海淀區(qū)功德寺棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目HD-GDS-001地塊，成交樓板價(jià)約7.1萬(wàn)元/平方米。

12月上旬，綠城首進(jìn)廣州主城核心區(qū)，拿下原海珠客運(yùn)站地塊，總成交價(jià)達(dá)到24.16億元，樓面價(jià)為33800元/平方米。

12月25日，綠城以9億元總價(jià)拍得長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)觀沙嶺城市更新片區(qū)071號(hào)地塊，溢價(jià)率12%，折合樓面價(jià)10058元/平方米，成為長(zhǎng)沙市府單價(jià)新地王。

在克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2024年新增貨值排行榜上，綠城中國(guó)以全年新增1147億元的土儲(chǔ)貨值，排在了全國(guó)房企第四位，僅次于中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展，相比上一年再進(jìn)兩個(gè)位次。

從一系列拿地動(dòng)作中，不難窺見(jiàn)當(dāng)下綠城的戰(zhàn)略打法：投資一二線核心城市的頂級(jí)地塊，再依托綠城做高端產(chǎn)品的能力，快速吃下更多的高端改善類(lèi)市場(chǎng)份額。

“無(wú)論是在內(nèi)部還是對(duì)外，綠城現(xiàn)在都不避諱談?wù)?lsquo;地王’以及收割‘地王’的戰(zhàn)略，我覺(jué)得在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)判斷是正確的。”綠城中國(guó)一位內(nèi)部員工對(duì)記者表示。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在近兩年公開(kāi)表態(tài)中也多次提到綠城的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，他曾表示房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)真正從“居者有其屋”過(guò)渡至“居者優(yōu)其屋”，從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，中心城市、改善型住房和大戶(hù)型住房的供給仍相對(duì)不足，這些“結(jié)構(gòu)性不足”對(duì)應(yīng)了綠城未來(lái)的布局重點(diǎn)。在2024年的一次股東會(huì)上，張亞?wèn)|則提了一個(gè)四字戰(zhàn)略——增量做強(qiáng)。

拿地后火速開(kāi)盤(pán)

在房地產(chǎn)行業(yè)，中高端的產(chǎn)品定位，與快速且大規(guī)模的擴(kuò)張策略往往難以平衡。

在綠城的發(fā)展史中，在激進(jìn)的土地投資后，有數(shù)次險(xiǎn)象環(huán)生的經(jīng)歷。高端住宅產(chǎn)品往往打造時(shí)間更久、回款慢、占用資金成本更久，一旦遇到樓市萎靡下行或是限價(jià)令、限購(gòu)令，房企就會(huì)遭遇資金壓力。

這一次，綠城如何打破“地王魔咒”？

或許是吸取了多年前的教訓(xùn)，從綠城近兩年拿地后的動(dòng)作來(lái)看，在高端產(chǎn)品上，綠城也追求起了周轉(zhuǎn)速度。

比如2024年3月拿到的“江蘇樓面價(jià)地王”項(xiàng)目，綠城選擇了用旗下頂級(jí)的產(chǎn)品IP“玫瑰園系”去打造，但僅僅用了8個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，這個(gè)蘇州在售最貴住宅項(xiàng)目，僅用9個(gè)多月就實(shí)現(xiàn)“三開(kāi)三罄”，項(xiàng)目拿地金額為30.8億元，而年內(nèi)的總計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到47.8億元。

當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)盤(pán)、當(dāng)年現(xiàn)金流回正，這在曾經(jīng)的房地產(chǎn)全盛時(shí)期也只有那些追求快周轉(zhuǎn)的剛需盤(pán)能夠做到。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年到2024年上半年，全國(guó)范圍內(nèi)拿地并開(kāi)工的項(xiàng)目，從拿地到開(kāi)盤(pán)的平均工期是7.4個(gè)月，容積率較高的剛需項(xiàng)目通常開(kāi)盤(pán)速度更快，這也意味著高端豪宅的開(kāi)發(fā)步伐較為緩慢。而商品住宅的去化周期則普遍超過(guò)15個(gè)月，在市場(chǎng)行情較好的上海，平均去化周期也達(dá)到14.5個(gè)月。

而去年綠城在蘇州的另一個(gè)項(xiàng)目“蘇州逸廬”，3月份拿地、9月份清盤(pán)，整個(gè)過(guò)程只用不到6個(gè)月。

去年綠城還有一個(gè)比較火的項(xiàng)目，是位于縣級(jí)市義烏的豪宅“鳳起潮鳴”，這個(gè)項(xiàng)目于2023年12月拿地，5個(gè)多月后就打造好了約2萬(wàn)平方米的實(shí)景示范區(qū)，以1500多萬(wàn)到4000多萬(wàn)一套房的價(jià)格，在縣城市場(chǎng)做到了開(kāi)盤(pán)即售罄。

再看綠城于去年8月拿下的徐匯濱江地塊，作為“全國(guó)樓面單價(jià)地王”，這塊地的運(yùn)轉(zhuǎn)速度相比蘇州綠城玫瑰園要慢一些。施工現(xiàn)場(chǎng)銘牌顯示，該地塊于2024年12月初，也就是拿地四個(gè)月后開(kāi)始實(shí)施“樁基工程”。此外也有市場(chǎng)消息稱(chēng)，綠城于2024年底開(kāi)始組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，該項(xiàng)目很可能于2025年上半年就面世。這樣算來(lái)，這個(gè)豪宅項(xiàng)目也有很大概率在拿地不到一年后就開(kāi)啟預(yù)售。

大本營(yíng)杭州一向是綠城的重倉(cāng)之地，在這里，綠城也干出了超越眾多同行的速度。

根據(jù)杭州本地媒體統(tǒng)計(jì)，2024年杭州市區(qū)共出讓涉宅地72宗，其中54宗涉宅地在年內(nèi)完成項(xiàng)目公示，拿地到項(xiàng)目公示轉(zhuǎn)化率達(dá)75%，平均公示周期為29.6天。

這54宗涉宅地塊里，有13宗被綠城拿下。而綠城的項(xiàng)目公示轉(zhuǎn)化率高達(dá)92.3%，平均公示周期只有18.5天，不僅遠(yuǎn)高于整體平均值，這一數(shù)據(jù)也快于同城的老對(duì)手濱江集團(tuán)（19.2天）。

銷(xiāo)售規(guī)模倒退

橫掃“地王”加上豪宅項(xiàng)目屢屢出圈，綠城的2024年看似風(fēng)光無(wú)限。然而根據(jù)綠城中國(guó)近日披露的去年十二個(gè)月未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，在整個(gè)行業(yè)大環(huán)境裹挾中，綠城也未能實(shí)現(xiàn)去年年初業(yè)績(jī)會(huì)上設(shè)定的目標(biāo)。

在2024年3月召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)管理層曾表示2024年銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)與2023年持平，約3011億元左右。

從2021年到2023年，綠城已經(jīng)連續(xù)三年都維持住了3000億的年銷(xiāo)售規(guī)模，但是根據(jù)綠城最新披露的數(shù)據(jù)，2024年銷(xiāo)售額已跌破3000億。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日止，綠城累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約1409萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約2768億元。相比3000億的目標(biāo)，其全年銷(xiāo)售金額有約200多億的缺口。

具體來(lái)看，綠城的全年銷(xiāo)售額由自投項(xiàng)目和代建管理項(xiàng)目?jī)刹糠纸M成，而總銷(xiāo)售金額下滑的主要原因是自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額下滑。

2024年1-12月，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目銷(xiāo)售面積約591萬(wàn)平方米，較2023年同期下降13.8%；合同銷(xiāo)售金額約人民幣1718億元，同比下降11.6%。代建板塊的合同銷(xiāo)售金額約為人民幣1050億元，則與2023年數(shù)據(jù)相差不大。

自投項(xiàng)目銷(xiāo)售額的下滑，也許與綠城拓地標(biāo)準(zhǔn)提升、總拿地總數(shù)減少有關(guān)，2024年，綠城一共新拓26宗地塊，與2023年38宗相比少了近三分之一。

專(zhuān)注于提升拿地質(zhì)量的綠城，在住宅平均售價(jià)上確實(shí)有所提升，銷(xiāo)售均價(jià)從2023年的28323元/平方米提升至2024年的29069元/平方米。

住宅銷(xiāo)售均價(jià)提升的情況下，未來(lái)綠城中國(guó)的盈利能力是否存在想象空間？

過(guò)去三年來(lái)，在營(yíng)收增長(zhǎng)的情況下，綠城的毛利率和歸母凈利潤(rùn)率一直在探底。雖然綠城賣(mài)著頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，但它的利潤(rùn)率比制造業(yè)還要低。

2021年，在銷(xiāo)售額突破3500億元之際，綠城中國(guó)毛利率僅為18.1%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；歸屬股東利潤(rùn)率僅為4.46%，同比下降1.31個(gè)百分點(diǎn)。

2022年，其毛利率進(jìn)一步降至17.3%，較2021年數(shù)據(jù)再降0.8個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)率僅為2.2%。

2023年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1313.8億元，同比增長(zhǎng)3.3%，但66.8億元的凈利潤(rùn)同比下降了24.9%，達(dá)三年來(lái)最低水平；歸母凈利潤(rùn)約31.2億元，歸母凈利率約2.4%。

2024年上半年，綠城中國(guó)營(yíng)收695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%；而股東應(yīng)占利潤(rùn)卻僅為20.45億元，同比下滑19.65%。

對(duì)于盈利能力一路下滑，此前綠城的解釋包括：地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變化、限價(jià)影響、計(jì)提影響、公司品牌溢價(jià)未能充分體現(xiàn)等。

2024年被認(rèn)為是房地產(chǎn)的“產(chǎn)品元年”，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，佩戴多年的“緊箍”都已卸下，綠城重倉(cāng)的城市杭州于2024年宣布取消住宅限價(jià)，許多一二線城市也紛紛放松調(diào)控、調(diào)整計(jì)容規(guī)則、出讓低密宅地，這對(duì)于擅長(zhǎng)打造高端住宅產(chǎn)品的綠城來(lái)說(shuō)皆為重大利好。聚焦一二線城市頂級(jí)地段、橫掃土地市場(chǎng)收割地王的綠城，能否打破“地王魔咒”，又將在盈利表現(xiàn)上交出怎樣的答卷，仍有待時(shí)間的檢驗(yàn)。