在四年“跨越式發(fā)展”結(jié)束后，金科股份（000656.SZ）開(kāi)啟了新五年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。

近日，金科交出新五年的首份中期成績(jī)單。在規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，金科大刀闊斧再砍掉160億元有息負(fù)債，繼續(xù)身處“三道紅線”新規(guī)下的“綠檔”；上半年光是銷(xiāo)售回款就達(dá)到997億元，回款率97%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流扭轉(zhuǎn)回正，同比大漲超200%，財(cái)務(wù)指標(biāo)更趨安全。

金科新五年發(fā)展戰(zhàn)略提出未來(lái)五年的年復(fù)合增長(zhǎng)率要達(dá)到15%以上。房企該如何在新的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和行業(yè)趨勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)這樣的高增長(zhǎng)？細(xì)看這份中期成績(jī)單，其中還暗含金科下一個(gè)五年發(fā)展的“轉(zhuǎn)型密碼”。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，金科一直努力探索能滿足長(zhǎng)期發(fā)展的賽道。在過(guò)去幾年的提前布局下，金科的物業(yè)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)板塊正迎來(lái)全面爆發(fā)?？梢灶A(yù)想，在這樣的發(fā)展勢(shì)頭下，金科將真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)地產(chǎn)向科技地產(chǎn)升，由傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向智慧服務(wù)升級(jí)、由單賽道向多賽道協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變、由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變,由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式轉(zhuǎn)變。

規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)，投資城市能級(jí)提升

今年上半年，為應(yīng)對(duì)“三道紅線”、“政府集中供地”等行業(yè)調(diào)控政策變化，金科新一屆董事會(huì)和經(jīng)營(yíng)管理層提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)策略。

“一穩(wěn)”指穩(wěn)健發(fā)展，量入為出，穩(wěn)中求進(jìn)；“二降”指降負(fù)債，降庫(kù)存；“三提升”指提升盈利能力，提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

在這一經(jīng)營(yíng)策略指導(dǎo)下，金科交出一份穩(wěn)健增長(zhǎng)的成績(jī)單。

報(bào)告期內(nèi)，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入439.73億元，同比增長(zhǎng) 45.10%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)48.66億元，同比增長(zhǎng)14.26%，其中歸母凈利潤(rùn)37.05億元，同比增長(zhǎng)2.49%，每股收益0.67元。

在銷(xiāo)售規(guī)模方面，金科股份繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)前20名，金科及其所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額約1025億元，同比增長(zhǎng)18%；銷(xiāo)售回款約997億元，回款比例高達(dá)97%。

報(bào)告期內(nèi)，金科股份在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷(xiāo)售金額占比分別達(dá)到43%、20%、12%、11%、8%，在華東的銷(xiāo)售金額占比同比上漲約9個(gè)百分點(diǎn)，區(qū)域布局更顯合理。

分城市能級(jí)看，金科銷(xiāo)售金額占比的城市能級(jí)顯著提升，新一線城市銷(xiāo)售占比達(dá)到近40%，二線城市超過(guò)25%。

期內(nèi)，金科新增土地儲(chǔ)備39宗，土地購(gòu)置合同金額達(dá)354億元，計(jì)容建筑面積835萬(wàn)平方米，平均樓面單價(jià)4240元/平方米，投資銷(xiāo)售比控制在40%以內(nèi)，在保證現(xiàn)金流安全的前提下有效補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)土地資源。

為了積極應(yīng)對(duì)集中供地政策變化，金科股份堅(jiān)持多元化拿地模式，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”以及收并購(gòu)等方式，獲取土地計(jì)容建筑面積達(dá)到472萬(wàn)平方米，占比達(dá)到57%。

新增土地中二三線（含新一線）城市的土地儲(chǔ)備，按計(jì)容建筑面積計(jì)算占比約92%，按土地購(gòu)置金額計(jì)算占比超95%。

有息負(fù)債大降160億，現(xiàn)金流更趨安全

作為一家“綠檔”房企，早已實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流安全的同時(shí)，金科仍在大舉降低有息負(fù)債。

報(bào)告期內(nèi)，金科股份資產(chǎn)總額達(dá)3956億元，增幅為3.80%；資產(chǎn)負(fù)債率降至80.40%，較上年末降低0.32個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額25.14億元，同比大增202.62%；凈負(fù)債率降至77.08%，扣除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.38。

在大刀闊斧地砍去了160億元的有息負(fù)債后，金科的有息負(fù)債總額由2020年同期的1106.05億元，下降至至本期末的941.44億元。其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為268億元，占比28%，長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)合理。

截至6月末，金科股份貨幣資金余額370億元，能夠充裕覆蓋一年內(nèi)到期的短債。

在充足的現(xiàn)金支撐下，上半年金科股份完成了2020年度23.99億元的現(xiàn)金分紅，分紅比例為上年歸母凈利潤(rùn)的35%，以股權(quán)登記日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，股息率高達(dá)7.85%，仍然處于行業(yè)高位。這樣的大方分紅，使得投資人對(duì)于企業(yè)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況信心又增強(qiáng)了。

今年，標(biāo)普、穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)繼續(xù)上調(diào)金科主體評(píng)級(jí)，國(guó)內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則維持“AAA”全覆蓋的評(píng)級(jí)，金科的信用債發(fā)行金額及數(shù)量排名在全國(guó)民營(yíng)企業(yè)前列。

加碼布局新增長(zhǎng)極，多元板塊齊頭并進(jìn)

多元賽道，被視為下一個(gè)十年房地產(chǎn)企業(yè)比拼的主賽道，頭部房企都在加碼投資第二、第三增長(zhǎng)極。在行業(yè)前20強(qiáng)中，金科是少有的同時(shí)布局 “地產(chǎn)+商業(yè)”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的房企。

去年12月，金科對(duì)外發(fā)布新五年（2021-2025）發(fā)展戰(zhàn)略，提出要堅(jiān)持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，精耕地產(chǎn)主業(yè)、做強(qiáng)智慧服務(wù)、做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)、做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，力爭(zhēng)向2025年沖擊4500億元的目標(biāo)奮斗，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到15%以上。

2021年上半年是金科新五年戰(zhàn)略的開(kāi)局，其多元板塊的發(fā)展路徑已經(jīng)非常清晰。

去年年底在港交所主板掛牌上市的金科服務(wù)，其上半年?duì)I業(yè)收入大增88.79%至25.86億元 ，歸母凈利潤(rùn)大增80.3%至5.3億元，凈利潤(rùn)率達(dá)20.95%。合約面積達(dá)到約3.15億平方米，其中獨(dú)立第三方占比約58.3% 。

上半年，金科的產(chǎn)業(yè)園區(qū)各處開(kāi)花，僅在5月，就有山東濟(jì)寧、環(huán)京固安的兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)園。

其中，金科產(chǎn)業(yè)位于濟(jì)寧的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)引入醫(yī)養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)近300家，總產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)100億元，解決就業(yè)崗位約1萬(wàn)人，能夠極大地吸引生命大健康上下游企業(yè)入駐發(fā)展。

而作為金科產(chǎn)業(yè)布局京南的重要項(xiàng)目，金科固安智慧科技城總建筑面積達(dá)到27萬(wàn)平米，總投資15.6億元，總稅收將近1億元，園區(qū)全部建成后預(yù)計(jì)引進(jìn)企業(yè)330余家。

截至報(bào)告期末，金科產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個(gè)省份22個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目28個(gè)，面積超1300萬(wàn)平方米。

不止是金科產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，金科的商業(yè)版圖也逐漸顯現(xiàn)，作為一家敏銳度較高的公司，金科實(shí)際上早已加碼布局商業(yè)地產(chǎn)。

而到了今年，金科的三大商業(yè)產(chǎn)品線終于浮出水面——金科中心是新一代的城市綜合體、金科·愛(ài)琴海是新一代的購(gòu)物中心、金·WALK是未來(lái)服務(wù)型的社區(qū)商業(yè)中心。

金科中心作為集多業(yè)態(tài)為一體的城市綜合體，將在全國(guó)一、二線城市核心區(qū)位選址布局，參與城市更新項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目、TOD項(xiàng)目，目前已在重慶、上海、濟(jì)南、長(zhǎng)沙選址成功。

與紅星美凱龍聯(lián)手打造的金科·愛(ài)琴海商業(yè)項(xiàng)目則已完成在重慶、昆明、慈溪三地的品牌落位。

金·WALK在重慶、貴陽(yáng)、武漢、南寧、昆明、徐州和運(yùn)城等城市已有落地， 未來(lái)還將以每年超10個(gè)項(xiàng)目的速度布局全國(guó) 。

是否要為未來(lái)進(jìn)行前瞻性布局，是所有房企面臨的重大選擇題。毫無(wú)疑問(wèn)，下一個(gè)十年，優(yōu)秀的房企必須轉(zhuǎn)換賽道，未雨綢繆，為存量時(shí)代的到來(lái)鋪排好新的路徑。從金科的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)板塊的投資力度、發(fā)展速度來(lái)看，金科的戰(zhàn)略意圖已經(jīng)十分堅(jiān)決。

隨著智慧服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商旅康養(yǎng)板塊的崛起，金科有望獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流提升，實(shí)現(xiàn)其永續(xù)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。