在新掌門人上任整整兩年后，新城控股已經(jīng)徹底走入“王曉松時代”。

守業(yè)不易，然而王曉松展現(xiàn)出了他的謙遜、真誠和努力。在他交出的新城控股2021上半年成績單里亮點頗多：翻倍增長的營收、上漲三成的凈利潤、61幅新增土儲、上漲七成的吾悅租金收入……

良好的成績，固然有新城控股前幾年打下的堅實基礎(chǔ)、雙輪驅(qū)動的先發(fā)優(yōu)勢在起作用，也與新掌舵者的運籌帷幄分不開。

“公司不會往收縮的方向走。”王曉松曾這樣承諾，如今他一一兌現(xiàn)。

對于優(yōu)秀的運營數(shù)據(jù)和穩(wěn)健的財務指標，資本市場給出了正面反饋，三大國際評級機構(gòu)以及國內(nèi)最大評級機構(gòu)都上調(diào)新城控股主體評級，新城控股更是實現(xiàn)了首次發(fā)行綠色債的突破，在新加坡設(shè)立信托基金平臺也處于籌劃中。在資本市場，新城控股一掃陰霾，迎來新的黎明。

預計全年超額兌現(xiàn)目標，拿地保持高性價比

上半年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791億元，同比增長110%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43億元，同比增長34%；扣非歸母凈利潤38億元，同比增長38%。

報告期內(nèi)，新城控股實現(xiàn)合約銷售額1177億元，同比增長21%；累計銷售面積約1087萬平方米，同比增長24%。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現(xiàn)銷售計劃。

對于如今的房地產(chǎn)行業(yè)來說，安全、穩(wěn)定壓倒一切。新城控股也在上半年開啟穩(wěn)中求進的步調(diào)，在已深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升。

目前，新城控股堅持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區(qū)域深耕標準，天津、江蘇、浙江等深耕區(qū)域的市場份額不斷提升。

在土地市場，上半年，新城控股新增土儲61幅，主要位于南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點一二線及強三四線城市，新增總建筑面積1831.61萬平米。

依托綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約3420元/平方米。新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平米，具備較高的地貨比優(yōu)勢。

新城控股的拿地城市層級也在提升，2020年全年公司獲取的項目 86%位于高潛力城市。在今年上半年新增的土儲中，一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%。

截至6月底，新城控股總土地儲備達到1.5億平米。

雙輪驅(qū)動成效顯現(xiàn)，吾悅廣場增長潛力大

步入“百店時代”后，吾悅廣場的規(guī)模還在不斷擴張，商業(yè)運營總收入也同比上漲超七成，“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動真的“很香”。

最新的數(shù)據(jù)是，截至目前，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到177座，進駐全國131個城市。

新城控股旗下已開業(yè)商場的數(shù)量，已經(jīng)位居國內(nèi)上市公司第一名、全行業(yè)第二名。

上半年，5座吾悅廣場如期開業(yè)，吾悅廣場已開業(yè)面積達951萬方，同比增長六成。新城控股商業(yè)運營總收入已經(jīng)達到39.38億，同比上漲近73%。

吾悅廣場運營良好，平均出租率仍處行業(yè)較高水平，達到97.12％，出租及管理毛利率高達70.58%。

此外，吾悅廣場的收入增長頗具潛力。對比2019年全年，吾悅實現(xiàn)商業(yè)運營收入40.7億元，而現(xiàn)在僅過了一年半，半年租金收入已經(jīng)抵過去一年。

吾悅廣場是近年來商業(yè)地產(chǎn)中一只新興力量，旗下大部分購物中心為新開，加權(quán)平均開業(yè)年齡約為2年，在走出培養(yǎng)期、步入成熟期之后，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長可能快于運營收入增長。

在去年實現(xiàn)百店目標后，新城控股的商業(yè)拓展力度并未減弱，今年上半年又新獲取18座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座。下半年，吾悅廣場還將迎來密集開業(yè)潮，全年預計新開業(yè)吾悅廣場30座，全年商業(yè)運營總收入目標為85億元。

發(fā)行首筆綠色債，發(fā)債年息維持民企低位

在“三道紅線”出臺后，評價房企發(fā)展情況，不再只看規(guī)模這一單維度指標，“規(guī)模、利潤、財務指標”的綜合考量，才能展現(xiàn)一家房企的真正實力。而新城控股不僅實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的穩(wěn)增，也保證了財務指標的安全。

報告期內(nèi)，新城控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為75%；凈負債率為60%，維持行業(yè)低位。

流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額552億元，短期債務270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

在融資市場，新城控股今年亮點頗多，包括：境外發(fā)債票面年息繼續(xù)處于民營房企低位，發(fā)行首筆綠色債，籌劃打包9個商業(yè)物業(yè)設(shè)立信托基金……

今年2月，新城控股成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%，在今年的融資環(huán)境下，能夠獲得如此低利率的，一般也只有央企、國企及少數(shù)幾家民營房企。

今年6月，新城控股還首次成功發(fā)行了一筆3億美元、4.25年期的綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。

綠色債券不同于一般債券，其募集資金主要用于支持節(jié)能減排技術(shù)改造、綠色城鎮(zhèn)化、能源清潔高效利用、新能源開發(fā)利用等綠色循環(huán)低碳發(fā)展項目的企業(yè)債券。在房企融資渠道收緊的背景下，綠色債券被視為不錯的低成本融資渠道。

隨著綠色產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，實現(xiàn)綠色、可持續(xù)增長已成為當下世界經(jīng)濟發(fā)展趨勢，2020年全球ESG債券發(fā)行量約為5063.9億美元，較2019年大幅增長63%。其中，中國境內(nèi)外ESG債券發(fā)行規(guī)模合計216.5億美元，發(fā)行量約占同期全球ESG債券發(fā)行規(guī)模的4%。秉持可持續(xù)發(fā)展的理念，發(fā)行首筆綠色債券，標志著新城控股邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步。

在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，擁有眾多優(yōu)質(zhì)底層商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的新城控股，也在努力拓展融資平臺。

今年7月30日，新城控股發(fā)布公告稱，正籌劃把位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，實現(xiàn)在新加坡證券交易所主板上市。這是對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，能夠促進吾悅廣場的輕資產(chǎn)化運作，真正實現(xiàn)“投融管退”全鏈條閉合。

穩(wěn)健的營收和財務指標，使得新城控股正在收獲更多資本市場認可。從去年12月至今年，國際三大評級機構(gòu)惠譽、穆迪、標普紛紛上調(diào)新城控股的主體評級和票據(jù)評級。今年7月，誠信國際旗下的中誠信亞太宣布上調(diào)新城控股的境外長期信用評級。