深圳樓市迎來并不樂觀的開局。2022年首個(gè)新盤光明安聯(lián)尚璟府近乎零成交，也創(chuàng)下深圳新盤最低去化率。稍早前的2021年底，“首付分期”、“一成首付”等曾經(jīng)在深圳樓市消失已久的營(yíng)銷策略重出江湖，亦沒能刺激購房者的入市情緒。

剛剛過去的2021年是深圳新房供應(yīng)大年，新房住宅年度成交逾5.2萬套，創(chuàng)2016年以來新高，也是2008年以來，新房的成交量首次反超二手房。但不少房企人士留意到，自2021年9月以來，伴隨新盤市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量，開發(fā)商一改過去“高冷”姿態(tài)，紛紛放出折扣讓利。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，步入2022年，深圳的新盤供應(yīng)量仍趨于較高位，部分高景氣板塊二手房?jī)r(jià)格仍將繼續(xù)回歸居住價(jià)值，買方話語權(quán)仍居上風(fēng)。

新房市場(chǎng)“內(nèi)卷”潮起

開發(fā)商不遺余力鏖戰(zhàn)新房市場(chǎng)的形勢(shì)從去年底延續(xù)到了今年初。

2022年，深圳的首個(gè)新盤光明安聯(lián)尚璟府新近推售353套僅吸引了15批客戶登記，認(rèn)籌率不到5%，開盤僅賣出1套，刷新了深圳新盤最低去化率。據(jù)悉，安聯(lián)尚璟府備案均價(jià)5.19萬/平，主要為89-111平的剛需戶型，位于深圳剛需族近年置業(yè)的網(wǎng)紅片區(qū)光明中心區(qū)，緊鄰片區(qū)大熱的科學(xué)公園邊上。

這其中有項(xiàng)目距離地鐵站較遠(yuǎn)、單價(jià)略高等原因在內(nèi)，但也引發(fā)不少開發(fā)商擔(dān)憂今年新房市場(chǎng)形勢(shì)。

稍早前的2021年12月29日，龍華萬福花園1594套房源，開盤當(dāng)天僅售出20多套。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳去年12月有23個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，整體開盤去化連續(xù)2個(gè)月低于五成，僅有三個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，市場(chǎng)供應(yīng)繼續(xù)回升，但熱度也持續(xù)下降，網(wǎng)紅盤也難保證售罄。

新盤銷售不振，類似于“首付分期”、“一成首付”等不少市場(chǎng)消失已久的營(yíng)銷策略也于近段時(shí)間重出江湖。

以招商蛇口（001979.SZ)和華潤(rùn)置地（01109HK)旗下的坪山璽悅臺(tái)項(xiàng)目為例，樓盤在12月曾推出了首付分期的購房?jī)?yōu)惠，最低首付1成起，僅需37萬元，不過要求部分戶型90天內(nèi)補(bǔ)齊首付款。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人士對(duì)此表示，這是基于公司年底沖刺銷售業(yè)績(jī)、資金回籠及坪山區(qū)新房供應(yīng)持續(xù)放量等做出的綜合考慮。類似開盤推行首付分期的還有光明區(qū)中信凱旋君庭，購房者無須在簽約后7天內(nèi)交齊首付款，首付款可分成3期交齊：在簽約后15天內(nèi)交總房款的10%，2個(gè)月后再交10%，3個(gè)月后再交10%的活動(dòng)。中信凱旋君庭此前的官方公眾號(hào)上，還推出過“首期僅42萬起”的促銷海報(bào)，即一成首付。

開發(fā)商們除了在首付款上花心思吸引購房者，價(jià)格戰(zhàn)也不少見。光明龍光玖瑞府在開盤當(dāng)天推出了100套9.2折優(yōu)惠房源。羅湖區(qū)獨(dú)樹陽光里開盤后不久，價(jià)格降了15%。

令更多購房者感到意外的是，向來不愁賣的深圳網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期2021年12月進(jìn)行線上選房，均價(jià)13.2萬元/平方米，1024套房源共有1486批客戶，千人選房17小時(shí)后，整體去化約9成，華潤(rùn)方表示，仍有少量120平方米房源剩余。而2020年11月，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期開盤，均價(jià)13.1萬/平方米，1171套房源最終有效誠意登記客戶達(dá)到9690批，凍結(jié)資金高達(dá)339.05億元，開盤后13個(gè)小時(shí)，房源告罄，潤(rùn)璽一期也將當(dāng)年深圳樓市的“打新熱”推至高潮。從“萬人搖”到未售罄，網(wǎng)紅盤一年間形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，也引發(fā)不少人擔(dān)憂今年新房走勢(shì)。

據(jù)多位中介人士介紹，不少開發(fā)商基于當(dāng)下的銷售形勢(shì)，開啟三級(jí)聯(lián)動(dòng)，部分新盤直接將傭金翻一番，點(diǎn)數(shù)高達(dá)6%左右。部分樓盤開盤當(dāng)日便選擇轉(zhuǎn)介。

深圳中原研究中心預(yù)計(jì)今年深圳入市住宅、公寓項(xiàng)目近150個(gè)。其中，以往住宅交易活躍區(qū)寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)仍是推盤主力區(qū)。而綜合多個(gè)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，深圳2021年住宅盤保持在110個(gè)左右，今年新盤供應(yīng)仍將保持較高位。

有深圳一家不愿具名的頭部房企營(yíng)銷人士對(duì)于開年新房銷售形勢(shì)持謹(jǐn)慎預(yù)期。“2022年深圳新盤推盤量還是比較大的，基本上延續(xù)了往年的樓盤供應(yīng)趨勢(shì)和市場(chǎng)分布。但是實(shí)際上，光明、龍崗、龍華這些供應(yīng)大區(qū)新盤去年下半年就已經(jīng)銷量疲于上半年了。9月份以后，深圳整個(gè)新盤市場(chǎng)因?yàn)楣?yīng)持續(xù)放量疊加房企財(cái)務(wù)危機(jī)等負(fù)面消息層出不窮，降價(jià)走量就開始慢慢出現(xiàn)了。”該人士稱，現(xiàn)在已經(jīng)臨近春節(jié)，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)2022年一二月均不會(huì)有特別明顯的起色，很多位置不好，價(jià)格偏高的樓盤在價(jià)格上勢(shì)必要做一些折讓，“內(nèi)卷”之勢(shì)仍將延續(xù)。

另有人士對(duì)此持分歧態(tài)度，認(rèn)為“內(nèi)卷”僅是暫時(shí)現(xiàn)象，深圳經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口具備強(qiáng)大的支撐力，資產(chǎn)保值增值能力較強(qiáng)，新房市場(chǎng)前景仍值期待。

一二手房成交結(jié)構(gòu)微調(diào)

回看深圳2021年樓市，雖然部分開發(fā)商感受到巨大去化和回款壓力，但整個(gè)市場(chǎng)仍有許多值得關(guān)注的變化。

首先是新房成交處于高位。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來新高。

對(duì)此，獨(dú)樹陽光里項(xiàng)目人士解釋到，新房2021年成交量走高的一個(gè)主要原因是一二手房?jī)r(jià)格的倒掛。“比如福田區(qū)、羅湖區(qū)很多新盤每平方米八九萬元，而二手房的價(jià)格卻到了每平方米十幾萬元，或十萬元左右，購房者自然會(huì)有動(dòng)力選購新盤。”

深圳一家央企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也持類似看法，二手住房成交參考價(jià)格于2021年2月8日出臺(tái)后，對(duì)客戶的心態(tài)有一定影響，導(dǎo)致觀望情緒加重，以及門檻提高，導(dǎo)致客戶購買二手房的熱情消退，轉(zhuǎn)而對(duì)一手房的購買熱情提高。

與一手房市場(chǎng)截然不同，二手房市場(chǎng)2021年創(chuàng)下六年來的成交量新低。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月-10月之間曾出現(xiàn)七連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現(xiàn)小幅上漲后，12月又繼續(xù)走低，二手住宅成交僅2076套。

一二手市場(chǎng)相反的成交表現(xiàn)，也顛覆了既往深圳樓市的成交結(jié)構(gòu)。長(zhǎng)期以來，深圳二手房和一手房的成交量整體呈現(xiàn)2:1的比例。過去的2021年，深圳一手房表現(xiàn)整體遠(yuǎn)優(yōu)于二手房市場(chǎng)，一二手住宅成交套數(shù)比為1.29：1，是2008年以來新房的成交量首次反超二手房。這被認(rèn)為與2021年2月8日二手住房成交參考價(jià)格的出臺(tái)及金融放貸政策的收緊直接相關(guān)。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)也進(jìn)一步顯示樓市調(diào)控的效用，2021年10月，深圳接近二手房指導(dǎo)價(jià)（成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)）房源的成交量接近六成。

調(diào)控也引致二手房買賣雙方心理博弈，買方越來越占據(jù)話語權(quán)的上風(fēng)。

具體到二手房買賣方關(guān)系來看，從2021年3月份開始，下調(diào)掛牌價(jià)的二手房占比呈上升趨勢(shì)，而上調(diào)掛牌價(jià)的房源呈下降趨勢(shì)且降幅明顯，越來越多的業(yè)主愿意降價(jià)。從樣本房源的漲跌區(qū)間上來看，最新的2021年12月，二手房房源變動(dòng)幅度在-10%到10%之間，有63%的樣本房源跌幅在5%-10%之間。

樂有家數(shù)字化創(chuàng)新中心人士也指出，2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，政策從限制性向穩(wěn)定性過渡，房?jī)r(jià)維穩(wěn)是大勢(shì)所趨。市場(chǎng)暖風(fēng)頻吹，再結(jié)合2021年四季度深圳二手房成交逐漸走高來看，當(dāng)前可挑房源多，業(yè)主好溝通，價(jià)格可商量，不失為剛需購房和置換的好時(shí)機(jī)。剛需族可多關(guān)注接近指導(dǎo)價(jià)的“筍盤”。

上述頭部房企營(yíng)銷人士認(rèn)為，二手房房?jī)r(jià)的成交量、成交價(jià)的下跌，以及一二手房成交結(jié)構(gòu)調(diào)整還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

“類似寶安區(qū)、 南山區(qū)等高景氣板塊二手房疫情期間投機(jī)跳漲層出不窮，上到10萬+/平方米絕不在少數(shù)，價(jià)格還沒有調(diào)整到位，可能還會(huì)不斷向指導(dǎo)價(jià)靠攏，這種價(jià)格回歸的過程可能還是會(huì)引起不少改善置業(yè)人群觀望”。該人士稱，購房者目前正握有更多選擇主動(dòng)權(quán)。