概覽：全球部分地區(qū)房?jī)r(jià)

 

美國(guó)：房?jī)r(jià)小幅回落，建筑業(yè)保持高景氣度

美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)小幅回落。10月FHFA房?jī)r(jià)增速同比為17.4%，連續(xù)第三個(gè)月回落。在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年多飆升后，全美房?jī)r(jià)漲勢(shì)開(kāi)始趨緩；但由于住房供應(yīng)不足和人力成本推升，房?jī)r(jià)下行節(jié)奏較為緩慢。地區(qū)來(lái)看，鳳凰城、坦帕、邁阿密等沿海、氣候宜人的地區(qū)城市房?jī)r(jià)漲幅仍在20%以上。

全美建筑商協(xié)會(huì)NAHB指數(shù)連續(xù)攀升，11月為83，環(huán)比上漲3個(gè)百分點(diǎn)。龐大的存量需求擴(kuò)張支撐建筑業(yè)信心指數(shù)長(zhǎng)期處于50以上，部分建筑商因供應(yīng)端問(wèn)題延緩了購(gòu)房者需求擴(kuò)張的速度，土地供應(yīng)不足長(zhǎng)期存在。

 

美國(guó)：住房購(gòu)買情緒快速回落中

美國(guó)住宅銷售處于下行通道。2021年11月，新屋銷售同比（12個(gè)月平均）增長(zhǎng)2.8%，成屋銷售同比增長(zhǎng)13.3%，分別較10月回落2.6和2.4個(gè)百分點(diǎn)。受抵押貸款利率回升和可售住房供應(yīng)不足影響，美國(guó)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了階段性回調(diào)。

 

美國(guó)：住房貸款利率走升，住房信貸改善

美國(guó)長(zhǎng)期抵押貸款利率繼續(xù)從底部抬升，住房信貸增長(zhǎng)有所加快。30年期抵押貸款利率一如預(yù)期在本月延續(xù)了升勢(shì)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)Taper落地和加息預(yù)期的走升，長(zhǎng)端利率短期仍有不小上行壓力。11月份商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款增速再度走高，表明美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年晚些時(shí)候有望在出現(xiàn)階段性調(diào)整后再度走高。

 

美國(guó)：新屋開(kāi)工依舊旺盛，供給增長(zhǎng)恢復(fù)緩慢

美國(guó)新屋開(kāi)工維持在20%以上的高速區(qū)間，營(yíng)建支出增速較為緩慢。整體而言，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊延續(xù)了較為景氣的狀態(tài)，新屋開(kāi)工情況相當(dāng)強(qiáng)勁，然而，供應(yīng)不足的問(wèn)題依舊延續(xù)，10月?tīng)I(yíng)建支出（年化）同比增長(zhǎng)3.4%，較9月份僅增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)。目前來(lái)看，住房供需缺口收斂的速度較為緩慢，美國(guó)房?jī)r(jià)短期下行壓力主要源自金融收緊所致。

綜合來(lái)看，美國(guó)住宅市場(chǎng)短期銷售回落，暗示房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)短期的支持力度在下降。伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策收緊步伐的加快，房?jī)r(jià)在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)很可能漲勢(shì)放緩。

 

美國(guó)房地產(chǎn)信托基金REITs：漲勢(shì)趨緩

美國(guó)最大的REITs指數(shù)Wilshire US REIT漲勢(shì)有所趨緩。截止2021年11月底，指數(shù)小幅回落至14712.84點(diǎn)，較10月份稍有回落，年內(nèi)累計(jì)上漲達(dá)34.3%?？紤]到住房CPI短期延續(xù)升勢(shì)，這可能促使REITs仍有上漲空間。投資者需要留意美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策正?；瘜?duì)資本市場(chǎng)流動(dòng)性的沖擊，建議適度調(diào)降2022年投資回報(bào)預(yù)期。

 

美商業(yè)地產(chǎn)：私人倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)居首，工業(yè)用地迅速攀升

截至2021年12月初，私人倉(cāng)儲(chǔ)REITs年內(nèi)回報(bào)率超過(guò)60%。住宅市場(chǎng)短期升勢(shì)繼續(xù)放緩，工業(yè)用地收益近期表現(xiàn)積極，這與工業(yè)部門(mén)景氣度持續(xù)走高有關(guān)，租房市場(chǎng)似乎后勁乏力。

 

加拿大：銷售高位回落，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺

加拿大房?jī)r(jià)漲勢(shì)小幅上升。11月全國(guó)新屋房?jī)r(jià)同比上漲11.7%，較10月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。盡管加拿大央行在近期宣布結(jié)束QE，住房信貸標(biāo)準(zhǔn)也有所提高，不過(guò)房?jī)r(jià)短期在供需缺口作用下仍舊保持堅(jiān)挺。

銷售增速延續(xù)此前回落態(tài)勢(shì)，新屋開(kāi)工加快步伐。11月住宅銷售增速為50.9%，較10月回落3個(gè)百分點(diǎn)，速度稍有加快，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月增速放緩，抵押貸款利率上升有助于抑制需求擴(kuò)張。新屋開(kāi)工（年化）增速為27.7%，住房供給步伐進(jìn)一步加快，建筑業(yè)保持高景氣度。

 

歐洲：南歐房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，西歐房?jī)r(jià)高位持穩(wěn)

荷蘭陷入“高房?jī)r(jià)”問(wèn)題。10月同比漲幅為18.4%，依舊維持在過(guò)去8年的高位。根據(jù)荷蘭央行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前住宅市場(chǎng)供應(yīng)短缺達(dá)到27.9萬(wàn)套，低利率和稅收優(yōu)惠政策促使房?jī)r(jià)在過(guò)去一年時(shí)間內(nèi)大幅度上漲，并預(yù)計(jì)2022年房?jī)r(jià)上漲11.3%。

英國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù)高位。11月Nationwide房?jī)r(jià)同比上漲10%，較10月幾乎持平。英國(guó)央行12月率先加息，意在部分平抑投機(jī)需求，短期而言房?jī)r(jià)難降。

南歐房?jī)r(jià)延續(xù)升勢(shì)。10月葡萄牙房?jī)r(jià)同比上漲10.7%，低基數(shù)效應(yīng)、低利率疊加消費(fèi)者信心提升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大幅度擴(kuò)張。

 

亞太：香港樓市持續(xù)低迷，韓國(guó)房?jī)r(jià)首現(xiàn)回落

香港樓市表現(xiàn)不佳。10月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)3.5%，漲幅較9月小幅回落。當(dāng)月樓宇買賣合約同比僅增1%，增速較前期大幅度回落，商業(yè)景氣度不佳是主因。

韓國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)似乎見(jiàn)頂。11月平均房?jī)r(jià)增速為16%，在連續(xù)上漲接近兩年后，同比增速首次回落。在韓國(guó)政府不斷加快住宅供給、上調(diào)貸款利率和收緊住房信貸標(biāo)準(zhǔn)背景下，韓國(guó)核心地塊房?jī)r(jià)上行壓力出現(xiàn)了松動(dòng)。

澳洲住房貸款增長(zhǎng)放緩。2021年10月，澳洲商業(yè)銀行新增住房貸款同比增長(zhǎng)32.2%，較9月回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。近期，澳聯(lián)儲(chǔ)削減購(gòu)債規(guī)模，同時(shí)上調(diào)房貸門(mén)檻，期望抑制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。

（作者系植信投資研究院資深研究員）