“橫琴興則珠海興”、“珠海樓市看橫琴”，幾乎已經(jīng)在珠海人中形成了一定的共識。

橫琴自貿(mào)區(qū)、琴澳深度合作區(qū)等多個獨一無二的光環(huán)加持下，橫琴是遠比珠海更為耀眼的存在。十年間，橫琴從一片灘涂變身為高樓林立的國際化片區(qū)，房價也悄然實現(xiàn)了從每平方米千元到五六萬元的上漲，現(xiàn)有住宅/公寓產(chǎn)品因稀少而價高，一直高踞為珠海住宅價格天花板。

在橫琴的帶動之下，即便是疫情暴發(fā)以來，橫琴島乃至整個珠海樓市，都保持著穩(wěn)定增長的上升趨勢，哪怕全國樓市大幅降溫的2021年也不例外，這讓珠海在大灣區(qū)9城中，顯得一枝獨秀。

因為，這座城市，早已告別“一條街道、一間糧站、一間工廠、一家飯店”的邊陲小縣，向“早上香港喝早茶，傍晚巴黎喂鴿子，住在珠海想走就走”的現(xiàn)代化國際化經(jīng)濟特區(qū)邁進。

（圖片攝影：吳俊捷）

二線城市中的超一線片區(qū)

與澳門一橋之隔的橫琴島內(nèi)的中冶盛世國際廣場，被珠海地產(chǎn)投資者視為當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)向標(biāo)。每每有涉及到珠海樓市或者澳門及珠海合作政策發(fā)布，這個樓盤總是會率先價格有所反應(yīng)。

自2021年9月《橫琴粵澳深度合作區(qū)建設(shè)總體方案》（下稱“《橫琴方案》”）發(fā)布以來，中冶盛世國際廣場住宅價格每平方米已經(jīng)上漲了至少三千元。更為關(guān)鍵的是，相比于2018年開盤3萬/平方米左右的價格來說，如今出價五六萬每平方米購買二手盤，幾乎沒有賣家出貨。這其中的一個核心因素是，持籌者篤定房價還會繼續(xù)上行。

中冶盛世國際廣場的物業(yè)負(fù)責(zé)人員王小芯指著蓮花大橋?qū)γ媲逦梢姷陌拈T銀河、威尼斯人等葡式風(fēng)情的標(biāo)志性建筑說道，“離我們200多米遠的銀河、威尼斯人博彩場所是澳門繁華的區(qū)域，房價都在10萬/平方米以上。這邊是橫琴島一線區(qū)域，2022年橫琴島實現(xiàn)全島封關(guān)運作后，大家都覺得這個區(qū)域房價看齊澳門基本沒有懸念。”

橫琴島一二線之分最早產(chǎn)生于2011年簽署的《粵澳合作框架協(xié)議》。在《橫琴方案》中又進一步明確，橫琴與澳門之間設(shè)為“一線”；橫琴與關(guān)境內(nèi)其他地區(qū)（即內(nèi)地）之間設(shè)為“二線”。

但是“一線”區(qū)域的置業(yè)者們及外界觀察人士普遍認(rèn)為，分線管理制度設(shè)計是在“一國兩制”框架下進行不同關(guān)稅區(qū)空間調(diào)整的重大嘗試，意味著橫琴與內(nèi)地成為兩個關(guān)稅區(qū)，而與澳門成為一個關(guān)稅區(qū)，未來橫琴與澳門之間的人員、貨物要素流通勢必將會更便捷，橫琴也將形成更趨國際化的營商環(huán)境。

（圖片攝影：吳俊捷）

這也令購房族們堅信“一線”房價看齊澳門指日可期。與中冶盛世國際廣場相距幾百米遠的灝怡財富中心、信德口岸商務(wù)中心、華融琴海灣、龍光玖龍璽等早已售罄一兩年。

王小芯回憶，彼時橫琴口岸還在建設(shè)中，這些挨著口岸的盤幾乎是開盤當(dāng)日即告罄，而且大部分盤港澳客戶購買占比過半。如今不少盤與中冶盛世國際廣場情況類似，買家無盤可買。

僅有少量酒店式辦公房在售的中葡商貿(mào)廣場，是“一線”片區(qū)個別在售樓盤之一。站在這座商住綜合體建筑物的九層，清晰可見對面高樓林立的澳門。工作人員介紹，樓盤的第七層、第八層均由一個人一次性購買。

“中葡商貿(mào)廣場居住產(chǎn)品中差不多有一半左右的置業(yè)者是港澳人士。對岸澳門氹仔島居民曾看到掛在樓盤側(cè)面帶有電話的銷售廣告橫幅直接電話購房的例子不在少數(shù)。”樓盤工作人員介紹稱，澳門客豪爽買房主要基于橫琴口岸作為人流、貨流快速流通的閘口，未來口岸周邊一帶房源勢必會成為整個‘一線’片區(qū)房價的最高水位線。

橫琴房價的發(fā)展態(tài)勢是年逾花甲的珠海土著王津所沒料想到的。

在本地人眼中，橫琴最早只是珠海人用于捕蠔的荒島，人煙稀少。如今，各式風(fēng)格獨特的高樓林立，高高的塔吊隨處可見，此地更是成為部分央企標(biāo)桿性工程和跨國公司亞太區(qū)總部的展示窗口。

回看過去幾年，橫琴房價最顯著的增長點有兩個，一個是2015年前后，橫琴自貿(mào)區(qū)掛牌疊加橫琴口岸動工，購房者蜂擁而至，房價逼近三萬；另一個是2019年前后，由于2018年的619商辦新政對個人限售，加上2019年住宅限購放松下，商辦投資客戶回流住宅市場，橫琴住宅市場大漲，房價旋即站上四萬關(guān)口。

（圖片攝影：吳俊捷）

隨后幾個月，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺、橫琴被定位于第三個國際休閑旅游島，橫琴房價持續(xù)穩(wěn)步上行。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，橫琴住宅2019年新增供應(yīng)同比減少35%至18.54萬平方米，網(wǎng)簽成交同比增長242%至27.84萬平方米，成交均價同比上漲3%至43142元/平方米。

2020年新冠疫情至今，深圳、廣州等灣區(qū)其他城市部分區(qū)域房價于2021年開始逐步回調(diào)，橫琴仍處于穩(wěn)步上行狀態(tài)。尤其是2021年上半年，橫琴島內(nèi)一度出現(xiàn)階段性斷貨現(xiàn)象?，F(xiàn)有住宅/公寓產(chǎn)品因稀少而價高，一直高踞為珠海住宅價格天花板。

一騎絕塵的橫琴樓市，本地人早已高攀不起，即便是習(xí)慣了10萬+/平方米的澳門土著Susan也不敢小覷橫琴。她是信德口岸商務(wù)中心的購買者。去年9月，《橫琴方案》發(fā)布之后，又出現(xiàn)了一波買房人群出價7萬/平方米買盤，她毫不猶豫地拒絕了。據(jù)她透露，業(yè)主群很多業(yè)主有接到詢盤客，但是基本沒有聽聞有業(yè)主愿意轉(zhuǎn)手。

“就算吐槽現(xiàn)今的橫琴房價已經(jīng)透支了前期多個利好政策，但是每平方米漲到8萬絕對沒問題。”她打開手機里一個交通數(shù)據(jù)文件說道，橫琴是澳門進入大灣區(qū)的第一站，澳門輕軌未來還將延伸至橫琴島與珠海城市軌道線網(wǎng)聯(lián)通，外加橫琴島內(nèi)金融、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)人員進駐，口岸這邊人流量有望過億，整個橫琴島就“活”了。

除了還沒有兌現(xiàn)的人流、貨流給片區(qū)未來房價增添了一些想象力，還有一個非常核心的因素是，橫琴島內(nèi)宅地供應(yīng)接近收尾。

約為三個澳門大的橫琴島，面積106平方公里，但七成土地列為禁建區(qū)或限建區(qū)，余下僅28平方公里為可開發(fā)土地，而這其中商品房的開發(fā)只占所能開發(fā)面積的2%。近年來，橫琴宅地供應(yīng)接近趨于放緩，后續(xù)面臨無宅地可供狀態(tài)。

島上多位房企人士向第一財經(jīng)記者提到這一狀況。“想要在橫琴島內(nèi)拿到宅地太難了，2021年至今，宅地基本零供應(yīng)狀態(tài)。自2009年至今，在島上能拿到地的無非是央企及珠海本地國企、澳門三大家族、澳門南光集團等少數(shù)企業(yè)。”島上一家央企負(fù)責(zé)人介紹到。

“一地得道”的外溢紅利

少有城市能像珠海一樣坐擁橫琴這樣獲多個國家政策加持的明星片區(qū)，也少有城市的房價像珠海這般階梯式斷層得如此干脆利落。

驅(qū)車從橫琴大橋而下即出了橫琴島，進入了緊鄰橫琴島，對望澳門的十字門中央商務(wù)區(qū)。房價也搖身下降為3萬/平方米左右。

華發(fā)集團旗下的琴澳新城是十字門中央商務(wù)區(qū)在售的最大項目，占據(jù)了片區(qū)大部分開發(fā)用地。這個集十字門華發(fā)商都、國際會展中心、華發(fā)中演大劇院、五星級酒店、住宅等為一體的新城項目，單價卻為橫琴島內(nèi)一半。而周邊緊挨著該樓盤的中海寰宇天下等樓盤大多價位也居于此。整個片區(qū)居住氛圍更為濃厚，商超、學(xué)校、交通配套也更為完善，向著四五萬人居住小社區(qū)發(fā)展指日可期。

Susan和她身邊的澳門人也留意到了這種島內(nèi)外房價兩重天的現(xiàn)象。雖垂涎于島外高品質(zhì)新盤居住體驗，但是島內(nèi)日漸與澳門打通的各類規(guī)則早已打消了她的顧慮。

近年來，澳門和橫琴的合作持續(xù)推進，一系列的措施正在落地，比如，澳門單牌車入自由進出橫琴，澳門金融、建筑、規(guī)劃、設(shè)計等領(lǐng)域?qū)I(yè)人士可跨境執(zhí)業(yè)，澳門常住居民參加珠海醫(yī)保試點，澳門企業(yè)跨境辦公可免稅減稅，開通免費跨境通勤專線，還有島內(nèi)可提供約4000套住宅的民生項目澳門新街坊項目正在建設(shè)中。若澳門證券交易所將來獲落地，橫琴作為中國-葡語國家金融服務(wù)平臺的特殊性勢必要更進一步凸顯。

在Susan看來，橫琴正在向“新澳門”靠攏。在橫琴島內(nèi)，Susan這樣的澳門人是自在的。她喜歡用“澳門的后花園”來稱呼橫琴。

（圖片攝影：吳俊捷）

置業(yè)顧問們則對橫琴島內(nèi)外懸殊的房價有另一重理解。他們更樂意用辯證的眼光去看待這些“橫琴元素”區(qū)域的房價。

華發(fā)股份一位項目負(fù)責(zé)人士說到，橫琴島內(nèi)宅地有限，人員逐漸進駐之后，島內(nèi)難以解決的居住訴求自然會滿溢至島外的十字門中央商務(wù)區(qū)、保稅區(qū)等橫琴一體化區(qū)域，島內(nèi)房價高于島外也是自然而然的結(jié)果。而近十年新崛起的十字門中央商務(wù)區(qū)、保稅區(qū)等橫琴一體化片區(qū)，如今房價直逼發(fā)展了三四十年的珠海老城區(qū)香洲區(qū)也恰恰是吃了橫琴購房外溢的紅利。

水漲船高的橫琴房價以兩到三倍于島外房價的優(yōu)勢，將自身和島外區(qū)隔開，也與一橋之隔的金灣區(qū)隔開了。反過來，但凡與橫琴島有交通相連的片區(qū)近年來房價都很難說沒有吃到橫琴元素的紅利。橫琴元素已經(jīng)成為珠海樓盤售賣的致命殺手锏，和寸土寸金的橫琴島沾上邊，樓盤單價大多能站上3萬元關(guān)口，高出其他片區(qū)1萬元左右。

香港人黃升就深刻感受到了橫琴對于珠海房價的影響。他以自己投資的金灣區(qū)為例說到，賣方前幾年推售樓盤大多會基于洪鶴大橋貫穿珠海城市東西兩岸。伴隨珠海東城西進，以及航空產(chǎn)業(yè)新城航空產(chǎn)業(yè)聚集，金灣區(qū)價值將進一步釋放。而自2018年橫琴島內(nèi)無盤可賣之后，金灣區(qū)樓盤賣方大多會提及，“連接金灣和橫琴島的金海大橋于2022年開通之后，從橫琴驅(qū)車來金灣不到半小時車程，將直接承受橫琴的外溢居住需求。”

大灣區(qū)里的一支“奇葩”

受惠于橫琴的特殊地位，珠海整體樓市在過去一年走出了區(qū)別于其他大灣區(qū)城市的獨立行情。

多個交易機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，珠海一手房均價在粵港澳大灣區(qū)9城中僅次于深圳、廣州，并與東莞均價接近，為大灣區(qū)內(nèi)地城市第三位。

根據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年珠海住宅新增404.02萬平方米，同比下滑1.3%；成交500.01萬平方米，同比上漲26.2%；全年成交居近五年峰值。截至2021年12月31日，珠海庫存479.02萬㎡，環(huán)比下跌16.7%，去化周期11.5個月，創(chuàng)下2017年新低。在全國樓市下行的市場環(huán)境下，珠海2021年顯得一枝獨秀。

作為改革開放最早的經(jīng)濟特區(qū)，珠海的發(fā)展與深圳有些類似，原來都是“小漁村”。在試辦特區(qū)之后，珠海吸納了大量珠三角的人前來就業(yè)、定居，這些外來定居人口與珠海本地人融合成為珠海“土著”。而這些“外地土著”，又以親友關(guān)系為裙帶，吸納了更多“新珠海人”來此定居。

珠海還吸引了兩大地域的外來人口，一是地理位置毗鄰的港澳人士，另一路是東北人。據(jù)了解，珠海除市區(qū)香洲區(qū)外的不少新開發(fā)樓盤，基本只有三成左右由本地人買走，剩下的一部分由深港澳和廣州客戶買走，余下的多是東北、新疆、內(nèi)蒙、北京等粵港澳大灣區(qū)外客戶，用來養(yǎng)老或者投資。

外地客的涌入，給珠海樓市注入了活力。以比肩橫琴的另一房價高地唐家灣為例，從臨海的灘涂空地變身為房價持續(xù)上行至3萬+/平方米的投資熱土。這與片區(qū)定位為“科技創(chuàng)新海岸”，是珠海高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的主體部分，將與深圳的前海之間搭建深珠通道，承接深圳高新技術(shù)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系。片區(qū)不少在售樓盤，深圳客占比過半。

（圖片攝影：吳俊捷）

最新的數(shù)據(jù)顯示，珠海的常住人口數(shù)量仍在持續(xù)增長中。根據(jù)《廣東省第七次全國人口普查公報》，珠海常住人口為243.9585萬人，較第六次人口普查的2010年增長87.9356萬人。十年增長率為56.36%，居全省第二，僅次于深圳。而最近三年，珠海人口增幅全國第一。這離不開珠海近兩三年結(jié)合“產(chǎn)業(yè)扶持+人才激勵”雙政策，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，吸引高端人才、引港澳居民到珠海生活、工作、定居。

然而，城市化始終伴隨陣痛，并非所有人都樂見上行的房價。掌管珠海本地一家民營企業(yè)的王津告訴第一財經(jīng)記者，他的下屬備受高房價困擾。

“在珠海，公務(wù)員和教職工年薪被認(rèn)為是最為穩(wěn)健的第一梯隊，基本保持在二三十萬元左右，與廣州、深圳這兩個灣區(qū)一線城市水平相當(dāng)。但是，企業(yè)員工月入過萬的不多，農(nóng)民收入也不高，與內(nèi)陸二線城市相當(dāng)。這也是不少新珠海人難以承受高房價，選擇臨近中山市的坦洲區(qū)購房，又或者是繞至珠海西岸的斗門區(qū)、金灣區(qū)購房的最核心因素，這些區(qū)域房屋均價在1.5萬/平方米左右。”他用“二三線城市的人口數(shù)量來支撐一線城市的房價”來形容當(dāng)下的珠海，靠當(dāng)下的小部分人樓市后勁不足。

這種說法不無道理。珠海人口基數(shù)偏低，為廣東21個地級市中人口數(shù)量倒數(shù)第二位。同樣是移民城市，珠海的常住人口還不到深圳的1/6；每平方公里人口密度不到深圳的1/5；上市公司數(shù)量僅相當(dāng)于深圳的1/10左右。

而類似橫琴、唐家灣這種房價高地，教育資源、產(chǎn)業(yè)資源、景觀資源仍在開發(fā)建設(shè)中，深中通道、深珠通道、金琴快線、興業(yè)路快速路等連接珠海與灣區(qū)其他城市的交通大格局正在形成過程中，距離片區(qū)活化還有差距。即便是橫琴，按照頂層規(guī)劃，至2029年琴澳一體化發(fā)展才有望取得顯著成效，至2035年目標(biāo)基本實現(xiàn)。目前，人才短缺、人氣不夠是橫琴和珠海不少新片區(qū)的一大短板。

只能說，快速的城市化進程帶來的好的一面是，荒涼廣袤的珠海西岸正在被均價1.5萬/平方米左右的林立新盤填滿，被河流和山脈分割開的珠江東西岸由一座座大橋和隧道連成一體。買不起3萬/平方米左右的購房族們大可以揮揮手直奔西岸新盤扎推的金灣、斗門。