遠川投資

3月16日下午2點，國務院金融委會議召開。在這場規(guī)格極高的會議最后，對今年宏觀政策層面做出了定調：積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。而針對近兩年各方關注的房地產企業(yè)，會議中也明確表示：要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。

會議過后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部等部門迅速做出響應，有關于地產行業(yè)的信息整理在下表：

幾個部門針對房企迅速、強力的反應很大程度上展示出上層此次提振市場的決心，甚至連去年沸沸揚揚的房地產稅，財政部也表明“今年不具備擴大試點的條件”。對于在過去兩年已經對房地產業(yè)PTSD的投資者來說，這次會議如同一顆定心丸。

于是市場很快做出反應，截至3月22日，申萬地產行業(yè)126家企業(yè)除了兩家外，近5日全線飄紅，漲跌幅中位數為16%。成分股大漲帶動了ETF交易火熱，南方房地產ETF（512200）近5日漲幅達18%，22號單日換手率超17%。

那么，喜提利好的房地產行業(yè)是否已經度過最難熬的日子，迎來階段性見底了呢？

01

地產的周期

過去兩年地產行業(yè)的低迷實則是在為此前的無序擴張還債。

去年在某龍頭房企回顧為何會突然崩盤時說，2017年自己雖然負債5000億元，但賬面上趴著3000億元現金，如果那一年不搞多元化、加大杠桿、大肆擴張，自己將會非常有錢。而這樣“高負債、高杠桿、高周轉”的模式在2020年之前，是許多房企選擇發(fā)展的方向。

2015年，一眾房企選擇大規(guī)模加杠桿快速發(fā)展，隨著之后首付比例兩次降低、大量資金涌入樓市帶動房價上漲。這一輪房企們的豪賭大獲全勝，銷售級別在千億以上的房企從個位數一路上升到30+。

于是，房企以高杠桿、高周轉模式快速擴大規(guī)模搶占市場成為了一種路徑依賴，在極致的劣幣驅逐良幣環(huán)境下，這是好公司都會走歪的幾年。許多以品質著稱的房企也都出現了大規(guī)模業(yè)主維權事件。

其實如今回頭看去，2017年是房企進入盛極而衰的一年。此后的2018年便開始陸續(xù)有房企暴雷；而2020年三條紅線政策之后，被掐斷借新還舊路徑的各家房企終于陷入自己的債務泥潭，地產股的估值也隨之一度下降到十年低點，

而來到2022年，已經欲哭無淚兩年的地產行業(yè)終于迎來政策面的放松。

首先是3月1日鄭州公布的19條救市政策，其中鼓勵大學生、外來務工人員購房；鼓勵金融機構對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸；下調住房貸款利率等都是對于當地樓市的一劑強心劑。而在鄭州之后，青島、哈爾濱等地也紛紛跟進。

同樣在鄭州公布救市政策后一天，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉。但不希望調整太劇烈，對經濟影響太大。

此后便是3月16日國務院金融委會議上的決議與各方積極響應。

那么在政策面利好，宏觀環(huán)境轉向寬貨幣、寬信用后，如今的地產行業(yè)是否具有配置價值呢？

02

房地產ETF的優(yōu)勢

實際上，目前市場對地產行業(yè)預期相對一致，是一次行業(yè)加強集中度的過程，會有不少房企被淘汰，也會有優(yōu)質房企破局而出。

而現在看來，這一場行業(yè)出清似乎已經進入尾聲，雖然行業(yè)暴雷依然在繼續(xù)，但房企中的龍頭企業(yè)已然反彈七八十個點。并且從去年開始，不少基金經理對地產行業(yè)初步見底逐漸形成了共識，正在左側布局一些債務狀況良好的房企。

但是，在目前階段，參與地產行業(yè)個股機會的博弈性依然較強，普通投資者參與風險較高，所以房地產ETF是配置地產行業(yè)更為優(yōu)質的選擇。

房地產ETF的配置相比個人投資者配置更均衡，其網羅兩市地產公司，成分股中包含保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口等地產龍頭企業(yè)，其中前5大權重股合計占比35%，前10大權重股占比47%。在保證主力布局龍頭股的同時，同樣有部分資金參與優(yōu)質中小房企的破局機會。

而其中，南方房地產ETF（512200）為國內首支跟蹤中證全指房地產指數的ETF基金，為目前規(guī)模最大的地產類ETF基金，擁有更好的流動性。

“房住不炒”是地產行業(yè)如今的核心理念，這也代表了房企將會慢慢回歸通過蓋房子，賣房子盈利的本質工作，而非利用地產本身的優(yōu)勢來大展金融財技。

在當下這個時間點，全年穩(wěn)增長的預期下，緊縮性政策將慎重出臺，市場信心也將慢慢恢復，房地產作為前兩年受壓制較大的行業(yè)，如今已處于行業(yè)出清末期階段，提早配置更能夠布局階段情緒拐點。