在政策趨緊及市場波動背景下，地產(chǎn)行業(yè)在2021年經(jīng)歷了一場前所未有的考驗(yàn)。5月10日，雅居樂披露了2021年度經(jīng)審核的全年業(yè)績，核心指標(biāo)保持穩(wěn)健，顯示其在一貫穩(wěn)健的風(fēng)格中，積極靈活應(yīng)對新變化，平穩(wěn)穿越疾風(fēng)驟雨。

報(bào)告期內(nèi)，雅居樂錄得營業(yè)額730.28億元，毛利190.21億元，凈利潤90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤67.12億元。

其中，物業(yè)發(fā)展確認(rèn)銷售收入為584.02億元，多元業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)146.25億元；后者占比達(dá)20%，較2020年同期大幅提升6.7個百分點(diǎn)，對雅居樂整體業(yè)績的支撐作用持續(xù)增強(qiáng)。

值得一提的是，重點(diǎn)房企的毛利率水平近年來持續(xù)下探，國泰君安研報(bào)顯示，這一指標(biāo)已從2019年的30%跌至2021年的約20.1%，而雅居樂的毛利率在2021年為26.0%，高于行業(yè)平均水平，展現(xiàn)了良好的盈利能力。

雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林在業(yè)績報(bào)告中提及，2022年政府將繼續(xù)貫徹“房住不炒”和經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)字當(dāng)頭”的精神，在尊重市場規(guī)律、完善相關(guān)制度建設(shè)的基礎(chǔ)上，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效機(jī)制，并因城施策，靈活調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“雅居樂深信堅(jiān)守‘以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展’的營運(yùn)模式，通過全體員工的努力，整體業(yè)務(wù)將能穩(wěn)步發(fā)展，進(jìn)一步拓展雅居樂于全國的品牌知名度，并在激烈的競爭中站穩(wěn)席位。”陳卓林表示。

主業(yè)穩(wěn)健增長，審慎聚焦納儲

2021年全年，雅居樂錄得預(yù)售金額1390.1億元，創(chuàng)下歷史最高記錄；對應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為971.9萬平方米；預(yù)售均價(jià)為14303元/平方米，亦保持在較高水平。

報(bào)告期內(nèi)，雅居樂于華南、華東、海南、云南、華北等區(qū)域均取得良好的預(yù)售成績，在售項(xiàng)目247個，其中全新項(xiàng)目40個。

2021年是行業(yè)深度調(diào)整的一年，期間更有疫情的攪擾，能在復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境中維持銷售規(guī)模的持續(xù)向上，得益于雅居樂對銷售計(jì)劃適時(shí)恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

疫情反復(fù)之下，不少地區(qū)的銷售仍受到限制聚集等規(guī)定的影響。在這一背景下，雅居樂采取了更加積極的銷售策略，連續(xù)兩年推出“春節(jié)不打烊”活動，線上線下全面發(fā)力：線上通過短視頻、直播導(dǎo)流到線下案場，線下再通過案場優(yōu)惠促進(jìn)客戶成交，形成了完整轉(zhuǎn)化閉環(huán)。

明源地產(chǎn)研究院指出，雅居樂“春節(jié)不打烊”活動取得了超出預(yù)期的銷售金額，體現(xiàn)了對市場研判的高度前瞻性和敏銳度，向行業(yè)傳遞了積極信號：練好企業(yè)內(nèi)功，累積品牌效應(yīng)，準(zhǔn)確判斷市場，打造狼性團(tuán)隊(duì)，不放過每一次機(jī)會窗口，積極應(yīng)對市場變化。

銷售策略能夠高效推進(jìn)的另一個基礎(chǔ)是優(yōu)質(zhì)的土地儲備。在“2+3+N”戰(zhàn)略投資布局指導(dǎo)下，雅居樂保持對優(yōu)質(zhì)城市的深耕，2021年，其策略性地透過招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購等方式進(jìn)行購地，并新進(jìn)入了浙江省紹興市、四川省宜賓市及江蘇省淮安市等市場。

年報(bào)顯示，2021年，雅居樂合計(jì)新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目29個，新增土儲424萬平方米，新增總地價(jià)為278.3億元；其中，雅居樂在大灣區(qū)及長三角，分別于新增項(xiàng)目4個和13個，持續(xù)深耕經(jīng)濟(jì)根基深厚的兩大城市群。

隨著新增土儲的納入，截至2021年底，雅居樂總土儲共約4737萬平方米，在84個城市擁有項(xiàng)目，對應(yīng)樓面平均地價(jià)為3651元每平方米，土地成本價(jià)格具有一定競爭力；其中，雅居樂在大灣區(qū)的總土儲共約1240萬平方米，占比26.2%；在長三角的總土儲約為566萬平方米，占比11.9%，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目48個。

好的項(xiàng)目儲備之外，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品離不開獨(dú)具一格的品牌理念，雅居樂秉承“一生樂活”的品牌理念，開發(fā)了“5N”產(chǎn)品體系，目前已形成覆蓋全維度客群、全生活場景的“雅苑、雅郡、雅府、雅宸及山海系”5大產(chǎn)品系，并創(chuàng)造性構(gòu)建了“N—樂分子”生態(tài)系統(tǒng)，于現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目中廣泛應(yīng)用，在房地產(chǎn)回歸居住屬性的背景下，為雅居樂良好的客戶口碑提供充分的底氣。

多元業(yè)務(wù)強(qiáng)增長，不斷挖掘新商機(jī)

地產(chǎn)主業(yè)基本盤保持穩(wěn)健的同時(shí)，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)在2021年也延續(xù)著良好的態(tài)勢，物業(yè)管理、環(huán)保等業(yè)務(wù)板塊為集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，為大廈穩(wěn)根基。

年報(bào)顯示，截至2021年末，雅居樂的多元化收入合計(jì)實(shí)現(xiàn)146.25億元，在總收入中占比約為2成，較上年同期提高了6.7個百分點(diǎn)。

具體來看，物業(yè)管理板塊收入實(shí)現(xiàn)113.30億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額），較2020年的78.53億元上升了44.3%。同時(shí)，物業(yè)管理錄得的經(jīng)營利潤為19.64億元，較2020年的18.42億元上升6.6%。

作為雅居樂多元化發(fā)展戰(zhàn)略中物業(yè)板塊的重要布局，雅生活始終堅(jiān)持市場化發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦核心業(yè)務(wù)發(fā)展，持續(xù)延伸服務(wù)場景，積極布局全產(chǎn)業(yè)鏈，2021年內(nèi)，雅生活增持旗下山東宏泰物業(yè)的股權(quán)，深度布局院校服務(wù)，進(jìn)一步補(bǔ)強(qiáng)業(yè)態(tài)。

在規(guī)模拓展方面，雅生活自主發(fā)展的步伐不斷加快，通過市場拓展及行業(yè)整合等方式，推進(jìn)第三方項(xiàng)目的迅速擴(kuò)張。截至2021年末，來自第三方項(xiàng)目的合約面積已經(jīng)達(dá)到5.15億平方米，較2020年末大幅增長33.0%，占總合約面積的77.7%，已經(jīng)成為雅生活規(guī)模增長的主要來源。

截至2021年底，雅生活錄得在管面積已達(dá)到4.89億平方米的水平，高居行業(yè)第二；同時(shí)，其合約面積為6.63億平方米，為日后的規(guī)模增長提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

在環(huán)保業(yè)務(wù)板塊，雅居樂錄得收入27.67億元，同比上升20.9%；錄得經(jīng)營利潤為2.77億元，同比大幅上漲170.3%。

據(jù)披露，雅居樂在環(huán)保領(lǐng)域深耕危廢物處理，擇優(yōu)布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，先后獲得了包括“中國環(huán)境企業(yè)50強(qiáng)”、“2020年新興環(huán)保領(lǐng)軍企業(yè)”等在內(nèi)的多個獎項(xiàng)，專業(yè)實(shí)力得到業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可。

值得一提的是，雅居樂并未止步于過往的成績，而是選擇拓展新賽道，發(fā)掘可能性，2021年創(chuàng)新布局了新能源汽車和調(diào)味品板塊，以期為股東創(chuàng)造更多價(jià)值。

在新能源汽車領(lǐng)域，雅居樂在資本層面對威馬汽車進(jìn)行財(cái)務(wù)投資，持有后者股份約4.58%的權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士指出，在雙碳目標(biāo)驅(qū)動下，新能源汽車行業(yè)增長清晰且市場容量較大，而威馬汽車作為國內(nèi)造車新勢力中尚未證券化的頭部企業(yè)，未來增長有較大的想象空間。

不止于此，雅居樂與威馬汽車還簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，除了在品牌、銷售與服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、充電設(shè)施開發(fā)、汽車金融、供應(yīng)鏈金融、售后服務(wù)等方面進(jìn)行深度合作之外，該筆投資有望與雅居樂專注的智慧城市服務(wù)和環(huán)保相關(guān)業(yè)務(wù)板塊產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，符合其實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)組合多元化的策略。

堅(jiān)守企業(yè)信用，積極盤活資產(chǎn)

業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花之際，雅居樂也不曾放松在財(cái)務(wù)方面的高要求，堅(jiān)持審慎資金管理，積極優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，夯實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

于報(bào)告期內(nèi)，雅居樂通過多渠道渠道，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展與財(cái)務(wù)管理的平衡。

在境外，雅居樂先后發(fā)行了3筆優(yōu)先票據(jù)，總規(guī)模約為11.64億美元，以及一筆可交換債券，總規(guī)模為24.18億港元；同時(shí)，雅居樂還獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議，為期36個月。

在境內(nèi)，雅居樂亦成功發(fā)行了一筆2024年到期的公司債券，總規(guī)模為14.5億元，票面利率為5.9%。

當(dāng)業(yè)內(nèi)因個別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)而如履薄冰之時(shí)，雅居樂不為外界紛擾所動，堅(jiān)守企業(yè)信用，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，合理安排償債計(jì)劃。

2021年內(nèi)，雅居樂按時(shí)償還各項(xiàng)到期債務(wù)，包括悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，以及于2021年到期的本金總額為6億美元8.5%的優(yōu)先票據(jù)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。截至報(bào)告期末，雅居樂總借款為838.74億元，較期初減少超139億元。

進(jìn)入2022年以來，雅居樂用行動持續(xù)向市場和投資者釋放積極信號。

1月份，雅居樂回購2022年到期5億美元6.7%的優(yōu)先票據(jù)累計(jì)本金總額6710萬美元，加上應(yīng)計(jì)及未付的利息（如有）；其中本金總額6350萬美元的優(yōu)先票據(jù)已于2月注銷。

3月7日，雅居樂全數(shù)贖回了尚未償還的本金額為4.365億美元的優(yōu)先票據(jù)，進(jìn)一步展現(xiàn)了良好償債能力及償債意愿。

此外，雅居樂還致力于管控融資成本，2021年的實(shí)際借貸利率進(jìn)一步降低至5.87%。截至2021年底，雅居樂凈負(fù)債比率為50.8%，同比下降10.2個百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流方面，截至2021年12月31日，雅居樂現(xiàn)金及銀行存款總額為384.20億元，并實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

值得一提的是，2021年以來，行業(yè)流動性趨于緊張，現(xiàn)金流對房企的重要性不言而喻。雅居樂把握這一核心，適時(shí)盤活非核心資產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效益，增加公司的流動性。

2022年以來，雅居樂仍秉持這一原則，動態(tài)開展資產(chǎn)盤點(diǎn)，出售了包括亞運(yùn)城等在內(nèi)的數(shù)個項(xiàng)目的股權(quán)，環(huán)保板塊再出售項(xiàng)目予海螺創(chuàng)業(yè)并與其達(dá)成戰(zhàn)略合作，優(yōu)化資產(chǎn)的同時(shí)，增厚了安全墊，支撐其下一步穩(wěn)健可持續(xù)的發(fā)展。