中國房地產(chǎn)正處在一個十字路口。中央一再強調(diào)防止系統(tǒng)性風險，房地產(chǎn)就是一個可能的觸發(fā)點。

突如其來的新冠肺炎疫情和急劇變化的國際局勢，確實對中國經(jīng)濟帶來了沖擊，但并不是“基礎疾病”而是皮外傷。關(guān)鍵還是取決于我們自身的抵抗力。

房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)彎：向左？向右？

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”（簡稱“房住不炒”）政策提出后，如何實現(xiàn)對居民“住”的需求的保障，成為各類房地產(chǎn)政策追求的核心目標。

總結(jié)起來，手段無外乎兩類：

第一類，政策取向“向左”：建設以租為主的保障房；

第二類，政策取向“向右”：將商品性住房的市場價格控制在居民可負擔的水平。

第一類“向左”的方案，我們之前已經(jīng)試過。1998年房改之前，就是采用與此類似的住房制度，結(jié)果是住房一直處于極度稀缺狀態(tài)；

第二類“向右”的方案正在嘗試，結(jié)果也已基本顯現(xiàn)。從2021年三季度開始，先是土地，后是房地產(chǎn)，價格出現(xiàn)全面下跌。但結(jié)果是，買房的人不增反減，樓市去化周期被大大拉長，觸發(fā)了一系列問題。

方案一之所以不可行，乃是因為城市住房是一個家庭最重的資產(chǎn)，其成本不僅僅是建安的造價，同時包括了城市的基礎設施（七通一平、教育、醫(yī)療等政府提供的公共服務）的價值在內(nèi)，后者的價值隨著基礎設施的持續(xù)升級，而直接體現(xiàn)在不斷上升的地價里。

城市化是一個政府不斷重資產(chǎn)的過程，如果不依靠金融制度，政府根本無法獲得足夠的啟動城市化的資本。這就是為何在1998年房改之前，中國推出的住房制度難以取得成功的原因。

但方案二也不可行。因為商品房并非只是普通商品，而是帶有一定的金融資產(chǎn)屬性。但作為金融資產(chǎn)，其市場特征是價格越漲，需求越大；一旦價格下跌，需求反而減少，這和普通商品的供需特征完全相反。用管理商品市場的辦法去管理金融資產(chǎn)，結(jié)果往往適得其反。

房地產(chǎn)出路：向前看！

既然未來的住房制度改革“向左”也不行，“向右”也不行，正確的方向在哪里？答案是“先左后右”。具體講，就是“先租后售”——

首先，大量建設租賃式保障房，以很低的價格租給城市無房的正式就業(yè)人口（在城市就業(yè)且繳納個人所得稅和五險一金），確保所有正式就業(yè)人口住有所居；

其次，達到一定年限后（比如10～20年），按照成本價格，將租賃式保障房進行房改，將房租轉(zhuǎn)為按揭，待補足差額后，成為完全產(chǎn)權(quán)的商品房。在這一過程中，政府收回建造保障房的成本，家庭完成重資產(chǎn)積累，進而分享城市公共服務改進帶來的持續(xù)溢價。而完成重資產(chǎn)的家庭會成為拉動消費的微觀支持，擴大本地消費市場，為企業(yè)創(chuàng)造需求，為政府帶來稅收。

這種“從保障房進，從商品房出”的制度設計，可以認為是一次“新房改”，其最大的好處是解決了住房的融資問題——

首先，由于租金是非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本身就是可靠的抵押品，政府可以在建造保障房前，通過將租金抵押獲得建造保障房的資金；

其次，由于最終保障性住房可以從高房價的商品房市場安全退出，為保障房提供融資就變得非常安全，而且商品房價格越高，與保障房之間的成本落差越大，這種投資就越安全。而投資越安全，融資的成本（利息）就越低。

在當前缺少安全資產(chǎn)、經(jīng)濟增速面臨較大下滑壓力的環(huán)境下，保障房是一種遠比基建更安全的投資。如果我們把“租”簡單理解為“住”，把“賣”簡單理解為“炒”，“房住不炒”就不是在“住”和“炒”之間二選一，而是利用“炒”解決“住”。“炒”就不再只是一個負面詞匯。

“先租后售”的條件，就是商品房價格和保障房價格之間必須有足夠落差。這就意味著商品房價格越高，保障房融資能力越強。高房價就不再是住房需要解決的問題，而是解決住房問題的條件。相比“只租不售”，房地產(chǎn)對其他商品的消費也有著潛移默化的影響。

新房改：誰受損？誰獲益？

在“先租后售”新房改模式中，會涉及三類利益主體，分別是政府、開發(fā)商和居民，對三方利益損益的分析如下——

首先是政府。在“先租后售”這一新房改模式中，由于土地是按照成本而不是市場價格出讓，政府看上去會因此損失掉大量的賣地收入。對于希望依靠賣地彌補預算赤字的很多地方政府而言，這是很難接受的。

但其實，對于中國的大部分城市而言，城市發(fā)展已經(jīng)從投資建設的高速度增長階段進入維護運營的高質(zhì)量發(fā)展階段，而到了這一階段，一般性預算不足，是所有城市會面臨的新問題。

賣地收入屬于資本性收入，只能用于固定投資，不能用來彌補現(xiàn)金流的缺口，一般性預算支出只能用一般性預算收入覆蓋。而一般性預算收入不足，在很大程度上是由于經(jīng)濟主體的運營成本高造成的，而運營成本高的一個主要原因又是因為房價高所致。

建設“先租后售”的保障房，從表面上看政府會損失相應的資本性收入，但卻為企業(yè)的運營降低了成本。其實質(zhì)是將一次性的資本收入轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)性的運營收入，城市經(jīng)濟才能成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

其次是開發(fā)商。打造以“先租后售”的保障房為主的住房模式，意味著房地產(chǎn)市場上扮演“券商”角色的開發(fā)商會大幅減少。但與此同時，這些住房的運維卻會為這些開發(fā)商提供一個轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運行的重大商機。海量的保障房物業(yè)是巨大的消費“終端”，誰先從開發(fā)商轉(zhuǎn)為運營商，誰就可以搶占未來房地產(chǎn)市場的先機。

“先租后售”保障房未來的收益模式，將與打印機廠商的收益模式類似——打印機（住房）價格可以很便宜，這是因為耗材（物業(yè)管理費）才是公司主要的收入來源。物業(yè)管理就像是系統(tǒng)軟件，可以通過不斷升級，壟斷消費端口。房地產(chǎn)運營商可以像平臺公司那樣，通過對第三方（app）收費，將各種消費流轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流。

最后是消費者。現(xiàn)在全國各地政府修建的保障房的規(guī)模并不小，但市場需求卻并沒有想象得那么大。很多城市保障性住房實際上已經(jīng)處于過剩狀態(tài)。之所以會出現(xiàn)商品房價格越攀升，保障性住房的需求反而越小的奇怪現(xiàn)象，就是因為城市居民真正需要的還是能夠分享城市財富增長的商品房。

對居民而言，購房不僅是消費，也是投資。顯然，不能在市場上套現(xiàn)的政策性保障房，是不具有作為金融資產(chǎn)投資的價值的。在當今的財富分配機制下，通過占有資產(chǎn)獲得的財富，要遠遠大于通過賺取工資所獲得的財富。

“先租后售”的保障房等于降低了居民的投資門檻，居民只要為城市工作（納稅）足夠長的時間，其持有的地方政府的“股份”（保障房）就可以解禁。居住在保障房中的群體也就具有了參與資產(chǎn)性財富分配的機會。

雙軌制：房地產(chǎn)的“住”與“炒”

租售“串聯(lián)”的住房制度轉(zhuǎn)型路徑設計，放棄了“住”和“炒”只能二選一的思維預設，將二者“并聯(lián)”起來。這一路徑并非單純的理論推導，在現(xiàn)實中已經(jīng)有大量的成功實踐。在眾多案例中，最成功的就是著名的“98房改”，這是中國一次被嚴重低估的偉大創(chuàng)新。

1989年5月19日國務院發(fā)布、1990年開始實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，使得巨量的城市土地成為有價資產(chǎn)，地方政府以土地做抵押，通過土地金融，獲取城市化的啟動資本，開展大規(guī)模城市建設投資。

現(xiàn)在很多人把“98房改”簡單視作“公改私”，但如果我們將此前三十年的“公租房”跨期一并考慮在內(nèi)，“98房改”就不再是“把一個錯誤的制度改為正確的制度”，而是“完成了一個未完成的制度”。

“98房改”的訣竅，簡單講，就是“先租后售”——低工資相當于向單位租房，1998年房改用工齡租金抵扣，每個家庭一次性買斷租金相當于“尾付”。如果當初“預知”1998年可以房改，這些住房建設的投資從一開始就可以從金融系統(tǒng)獲得，這些住房的規(guī)模也可以因此進一步擴大。

“雙軌制”在正統(tǒng)經(jīng)濟學理論中被認為是低效率的。這是因為同一個產(chǎn)品如果有兩種不同的價格，必定會導致“套利”行為的發(fā)生。但如果把住房放到兩階段增長框架（投資和運營兩個階段）里，就會發(fā)現(xiàn)不同的住房制度實際上分別適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不同階段——

在企業(yè)創(chuàng)業(yè)階段，企業(yè)需要的是資本，此時政府房地產(chǎn)政策只有“向右”，才能使住房成為有效的抵押品；

而在企業(yè)運營階段，企業(yè)需要的是勞動，此時政府的房地產(chǎn)政策只有“向左”，才能為企業(yè)發(fā)展提供低成本的環(huán)境。

這就意味著一個房地產(chǎn)制度無法同時兼容產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段。所以世界上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力強、擁有巨大資本的城市和國家，一旦其企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)運營階段，就一定會外遷。如果存在住房“雙軌制”，就可以最大限度留住“全產(chǎn)業(yè)鏈”，避免在“高技術(shù)”（創(chuàng)新）和“強制造”（就業(yè)）之間做出艱難的取舍。

這同時也意味著，打壓資本屬性的房地產(chǎn)（商品房）不僅不能解決“住”的問題，反而會打擊為解決“住”必須的巨大融資。房價下跌，資本不足，“高技術(shù)”產(chǎn)業(yè)就無法內(nèi)生發(fā)育，中國就只能走回外部引進資本和技術(shù)的老路。作為金融資產(chǎn)，商品房“供不應求”才會具有流動性。一旦破裂，很難修復。假設市場需求100套住房，供給99套都會在市場上獲得估值，一旦供給101套，市場需求就可能從原來的100套急劇萎縮到50套。此時，即使市場供給回到99套依然不能出請。只有進一步減少到49套，市場才會回復流動性。而沒有了商品房市場，保障房融資就沒有了退出渠道，自身也就不可能成為融資的抵押品。因此，那種簡單化地打壓房價政策的代價必定非常巨大。

關(guān)于新加坡與深圳的案例

雖然在大多數(shù)的城市，都沒有實現(xiàn)“高技術(shù)”與“強制造”在空間上的共存，但仍有少數(shù)城市做到了這一點。這些城市無一例外采用的都是住房“雙軌制”，一個典型的例子就是新加坡。

由于在新加坡，80%以上的人口都居住在政府提供的“組屋”里，因此盡管新加坡?lián)碛袞|南亞最高的商品房房價，卻同時保留下來了強大的制造業(yè)。2020年，新加坡制造業(yè)對GDP的貢獻約為1060億新元，占比約為21％，是世界上為數(shù)不多的制造業(yè)增加值占比超過GDP 20%的國家（2021年中國這一比重是27.4%）。

相比之下，德國、日本這些制造業(yè)強國的這一比例也就維持在20%左右。而其他發(fā)達國家，如美國和法國，這一比重僅為10%，老牌工業(yè)強國英國，2019年更是只有8.59%。

另一個“高技術(shù)”和“強制造”并存的城市是深圳。2021年深圳工業(yè)增加值高達1.2萬億人民幣，占GDP的比重為39.6%。其中，先進制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重分別達67.6%和63.3%；數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)占GDP比重達30.6%。

無獨有偶，深圳的房地產(chǎn)市場實行的也是雙軌制。目前，深圳常住人口多達1760萬，盡管深圳房價高居大灣區(qū)之首，但是全市的商品房卻只有200萬套左右，與此對應的是，深圳城中村中常住人口多達900萬。這就意味著深圳市的“住”這一功能，在很大程度上是靠城中村來保障的。新加坡和深圳之所以能實現(xiàn)住房雙軌制，就在于這兩種住房有著低成本的防套利機制。

房地產(chǎn)與消費有密切關(guān)系，本身就是在為制造業(yè)創(chuàng)造需求?，F(xiàn)在一個廣泛流行的觀點認為，資本化的房地產(chǎn)會“擠出”消費（所謂“幾代人掙的錢都去還房貸了”）。這個觀點很符合微觀直觀感受，但卻與宏觀經(jīng)濟現(xiàn)實相悖。

真實的現(xiàn)實是，房地產(chǎn)的擴張與消費的擴張是正相關(guān)而不是負相關(guān)。如果我們把汽車和耐用家電作為消費的代表性商品，就可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)和消費存在著完美的同步性。這就意味著，如果房地產(chǎn)市場萎縮，消費市場也會同步萎縮。不買房帶來的節(jié)省，不會轉(zhuǎn)移到消費。這是因為在信用貨幣制度下，貨幣本身就是資本創(chuàng)造的產(chǎn)物，沒有房地產(chǎn)、股票等金融商品，標度財富的貨幣根本就不存在。

在全球范圍內(nèi)，資本大國也都是消費大國，沒有了資本的消費，不過是鏡花水月。中國最大的資本池就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)繁榮消失，內(nèi)需也會遭池魚之殃。特別是在全球化大變局、各國回歸“內(nèi)循環(huán)”的今天，巨大的本地消費市場已經(jīng)成為各國制造業(yè)競爭依托的核心陣地。

（作者系廈門大學教授，中國城市規(guī)劃學會副理事長）

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