11月初，央行行長(zhǎng)表示近期房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。與此同時(shí)，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合召開民營(yíng)房企座談會(huì)，表示增信支持民營(yíng)房企發(fā)債持續(xù)推進(jìn)，部分民營(yíng)房企發(fā)債融資的環(huán)境邊際改善。10月植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)回升，個(gè)人按揭貸款連續(xù)數(shù)月回升，房企融資指數(shù)較快反彈。短期來看，房企融資環(huán)境改善的力度較為明顯，不僅大型央企國(guó)企房企融資狀況有所好轉(zhuǎn)，部分資質(zhì)和體量排名靠前的民營(yíng)房企也獲得政策的支持。

01

房企新增開發(fā)貸款

大幅回升

自三季度末以來，央行及相關(guān)部門連續(xù)發(fā)聲，旨在引導(dǎo)資金有序進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，妥善處理房企風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)“保交樓”工作。9月底，央行和銀保監(jiān)會(huì)要求六大國(guó)有銀行在四季度加大對(duì)房地產(chǎn)融資支持，每家銀行年內(nèi)至少提供1000億元融資支持。10月末，央行官網(wǎng)文章指出，未來將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求。數(shù)據(jù)顯示，截止2022年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.67萬億元，同比增長(zhǎng)2.2%，較二季度末增加2.4個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)束了此前連續(xù)15個(gè)季度余額增速下降的態(tài)勢(shì)。其中，年內(nèi)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款6600億元，當(dāng)季同比增長(zhǎng)1.6倍。10月份三家政策性銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）1543億元，連續(xù)兩個(gè)月新增PSL貸款凈融資額度表明準(zhǔn)財(cái)政亦在發(fā)力，推動(dòng)化解房企債務(wù)問題。

02

房企非銀融資環(huán)境

邊際改善

房企非銀融資環(huán)境近期大幅改善。隨著“保交樓”政策的及時(shí)出臺(tái)，各類非銀融資出現(xiàn)了積極的變化。一是債券融資發(fā)行增長(zhǎng)較快。2022年10月，房企內(nèi)地信用債發(fā)行343億元，同比大增60.1%，增速較9月擴(kuò)大53.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。尤其是最近民營(yíng)房企債券融資能力得到修復(fù)，8月以來，民營(yíng)房企發(fā)行117.4億元債務(wù)融資工具，同比增長(zhǎng)1.7倍。二是資產(chǎn)管理公司AMC積極發(fā)力。據(jù)報(bào)道，年內(nèi)中國(guó)信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障12,335套商品房按期交付。融創(chuàng)中國(guó)計(jì)劃與中國(guó)華融、中信信托等就重組其上海董家渡項(xiàng)目等事宜展開合作。三是重點(diǎn)民營(yíng)房企獲得股東增信支持。龍湖集團(tuán)控股股東在公開市場(chǎng)累計(jì)增持700萬股公司股份，還買入本金共500萬美元的優(yōu)先票據(jù)，補(bǔ)充公司流動(dòng)性。四是民營(yíng)企業(yè)融資成本有所下降。10月溫州地區(qū)民間融資綜合利率降至14.56%，與今年一季度末水平相當(dāng)，較9月平均水平下降77個(gè)基點(diǎn)。該利率走低也從側(cè)面表明民營(yíng)房企融資環(huán)境正在改善。10月植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)中，房企融資指數(shù)為-7.0，較9月上漲1.8個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)升至今年2月以來最高水平，表明房企融資能力正在較快修復(fù)中。

步入2022年末，房企整體融資環(huán)境出現(xiàn)了更多有利的情形，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大的概率正在下降。盡管當(dāng)前房企仍舊面臨較大的壓力，但隨著宏觀政策的不斷落地、部分房企風(fēng)險(xiǎn)的有效化解，相信購(gòu)房者信心有望得以修復(fù)，加之房企融資環(huán)境正在積累更多逐步向好的因素，預(yù)計(jì)在年內(nèi)剩余時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步觸底企穩(wěn)可期。

（作者為植信投資研究院資深研究員）