2022年，最值得一提的政策，便是在7月多地爆發(fā)停工斷貸事件后，中央及地方出臺的一系列“保交樓”舉措。

中央層面，第一，積極表態(tài)，將保交樓上升至政治局會議高度并與穩(wěn)民生并列。7月28日，“保交樓”首次被寫入政治局會議文件。第二，推出2000億專項(xiàng)借款和2000億再貸款，為保交樓提供資金支持。8月，多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項(xiàng)借款，目前資金已基本投放至項(xiàng)目。11月21日，央行向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，鼓勵其支持保交樓工作。

地方層面，第一，設(shè)立地方專項(xiàng)紓困基金，例如鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金。第二，積極爭取國家政策性銀行專項(xiàng)借款。第三，派遣工作組或建立一對一掛聯(lián)幫扶，例如重慶安排專班組跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，并對項(xiàng)目賬戶資金封閉管理。第四，返還未動工項(xiàng)目土地款，例如贛州返還綠地近4億元土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè)。第五，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，例如南京對出現(xiàn)資金矛盾苗頭的設(shè)立區(qū)政府專用強(qiáng)制資金賬戶。

2022年全年兩次中央政治局會議提及房地產(chǎn)，7月比4月定調(diào)更積極。首先，兩次會議均強(qiáng)調(diào)房住不炒，意味著房地產(chǎn)政策主基調(diào)未變，核心在于穩(wěn)定市場預(yù)期、實(shí)現(xiàn)行業(yè)軟著陸，而非刺激市場非理性回暖。

其次，地方因城施策空間逐漸打開，4月“支持各地完善房地產(chǎn)政策”，到7月“用足用好政策工具箱”，后者賦予地方更多的自主權(quán)。最后，根據(jù)當(dāng)時面臨的現(xiàn)實(shí)問題，兩次會議側(cè)重點(diǎn)有所區(qū)別，4月側(cè)重預(yù)售資金監(jiān)管，7月著力強(qiáng)調(diào)保交樓。

“930”再現(xiàn)房貸財(cái)稅刺激，但力度明顯不及2014-15周期的“930”、“330”，由此也可見中央政策意圖限于“托而不舉”。9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。

2022年，295省市出臺595次房地產(chǎn)松綁政策。需求端主要包括：

1、杭州、南京等39城放松限購，寧波、佛山全面取消限購。

2、濟(jì)南、廈門等111城放松限貸，重慶等超81城首套房最低首付比例已經(jīng)降至2成，蘇州等超54城調(diào)降二套房首付比例，鄭州等57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸。

3、廣州、西安等7城放松限價，廣州新房備案價上下浮動空間擴(kuò)大，西安取消二手房指導(dǎo)價。

4、西安、成都等24城放松限售，常州、廊坊等壓力三四線城市全面解除限售。

5、杭州、南京等170城財(cái)稅刺激托市，包括減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼等。

6、深圳、合肥等243城放松公積金貸款。

一季度，地方房地產(chǎn)政策試探性放松。隨著鄭州打響二線救市第一槍，4月，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大，56城出臺67次新政，政治局會議定調(diào)“兩支持一優(yōu)化”后，5月，因城施策進(jìn)入高峰期，全國政策頻次環(huán)比近乎翻番。6-8月，松綁政策步入效果觀察期，政策出臺頻次遞減。9月，各地再次迎來政策小高峰、刺激政策應(yīng)出盡出，強(qiáng)二線加速松綁“四限”，但部分強(qiáng)刺激政策遭遇“一日游”，壓力縣市刺激政策應(yīng)出盡出。四季度，地方放松政策頻次下降但力度不減。

2022年央行兩次全面降準(zhǔn)，累計(jì)釋放長期資金超萬億。4月25日、12月5日，央行各下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)，分別釋放長期資金約5300億、5000億。年內(nèi)5年期以上LPR三次下調(diào)，累計(jì)調(diào)整幅度達(dá)35BP。

首套房貸款利率下限兩次放寬，18城首套房利率降至4%以下。5月15日，央行、銀保監(jiān)會將全國首套房貸利率下限調(diào)整為LPR減20BP。9月29日，允許部分城市年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限。隨即濟(jì)寧、黃岡、清遠(yuǎn)等將利率下限調(diào)整為LPR減35個基點(diǎn)至LPR減60個基點(diǎn)，湖北、廣東部分城市階段性取消新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限。全國超百城首套房貸利率最低4.1%、二套4.9%，超18城首套房利率降至4%以下。

但降準(zhǔn)、降息、降利率下限的操作利好效果有限，住戶中長期貸款數(shù)據(jù)反映居民購房意愿仍低迷。2月、4月住戶中長期貸款罕見負(fù)增長，11月，居民新增中長貸同比仍少增3718億元。

2022年前10月，房地產(chǎn)融資政策漸進(jìn)松綁，但落腳點(diǎn)還是在于對前期收縮性政策的回收和糾偏。1月明確并購貸不再計(jì)入“三道紅線”，2月保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，3、4月金融委等六部委積極表態(tài)，8月中債增增信支持房企發(fā)債，9月監(jiān)管指示銀行新增6000億房地產(chǎn)融資，10月允許少量涉房企業(yè)A股融資。

以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體。8日，交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進(jìn)擴(kuò)大“第二支箭”，支持民營企業(yè)發(fā)債融資，11日，央行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”，12日，三部委發(fā)文指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函抵頂預(yù)售資金，21日證監(jiān)會發(fā)文支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。至此，監(jiān)管對房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，紓困方向從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“保主體”。

實(shí)操層面，信貸、股權(quán)、債券三箭齊發(fā)，協(xié)力支持優(yōu)質(zhì)房企融資。其一，多家銀行向房企提供超3萬億授信；其二，8家房企儲架式注冊發(fā)行1210億，增信3家民營房企合計(jì)發(fā)債47億元；其三，20家上市房企披露股權(quán)融資意向或計(jì)劃，世茂、福星等超過17家房企擬通過定增再融資。

我們認(rèn)為2023年中央政策力度仍將相對克制，“托而不舉”將是大概率事件，政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。類比于上一輪市場調(diào)整期2014年，“930”、“330”這類強(qiáng)力刺激性政策，短期暫無落地的可能性。

2023年將繼續(xù)因城施策用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望加碼：

其一，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑?/strong>市場下行壓力較大的遠(yuǎn)郊區(qū)域局部放松限購，定向優(yōu)化二孩、三孩家庭以及各類人才購房資格等。作為政策風(fēng)向標(biāo)的一線城市，調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，但也存在局部放松的可能性。杭州、成都等強(qiáng)二線市場倘若出現(xiàn)走弱跡象，不排除政策加碼放松的可能性，以便給市場“保溫”。