大學(xué)同學(xué)最近買房，他打電話向我咨詢，核心問題是——誰做主貸人。

簡單介紹一下情況，同學(xué)父母都已經(jīng)快60歲，經(jīng)營小生意，想買一處好一點的房子養(yǎng)老，所以糾結(jié)誰做主貸人。

我建議直接讓他父親做主貸人，一來是因為父親做主貸，不影響他后續(xù)購房，還能享受首套房利率；再者也是因為現(xiàn)在銀行都在放寬最高還款年齡，有的城市已經(jīng)放寬到80歲，甚至90歲。

最后他接受了我的建議，以他父親做主貸人，貸款期限20年，不過因為他父親年齡原因，銀行要求他作為共同還款人簽訂保證書：

“我父親還不了了，我得接著還。”

在這一波房地產(chǎn)去化的大潮中，“接力還貸”，提高最高還款年齡已經(jīng)在很多城市流行起來。

最近，住房貸款能還到80歲的新聞沖上熱搜，引發(fā)激烈爭論。

消息從廣西南寧開始，據(jù)媒體報道，南寧已經(jīng)有調(diào)整貸款人最高還款限額的政策，不少銀行已經(jīng)從2月10日開始正式將個人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲，即便是年滿50周歲的購房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請房貸。

南寧之后，上海、成都、北京等城市也跟進。

據(jù)《勞動報》消息，上海也已經(jīng)開始執(zhí)行這項政策，不過具體還得看貸款人的還款能力，“如果借款人屬于公務(wù)員、金融從業(yè)者、醫(yī)生、教師等職業(yè)，最長還款年限可以放寬到不超過80周歲。”

成都某商業(yè)銀行甚至已將最長貸款年限延長至90歲。據(jù)《成都日報》報道，這是一種名為“合力貸”的特色個貸產(chǎn)品，其中“還款人”一欄也要加上子女。

這項政策的執(zhí)行，贊揚者認為，最大的好處就是照顧了中老年人的購房需求，以往一些年齡稍大的購房者，不得不承擔高首付。而調(diào)整購房者的最高還款年齡，可以讓很多人降低首付比例。

舉個例子，在最高還款年齡為70歲時，如果要用足最高30年的還款時間，最高購房年齡不能超過40歲，而提高最高還款年齡，對40歲以上的購房者將是一大利好。

特別是對那些高齡購房者，比如超過60歲的購房者，在最高還款年齡為70歲時，基本上沒有幾年的還款時間，即使能貸到款最后還款壓力也很大，而限齡到80歲，即使是70歲的人，理論上也可以辦理十年期的住房貸款。

而批評者認為，2022年時我國居民人均預(yù)期壽命也才78.3歲，銀行真的敢讓貸款人還錢還到80歲？

這種“貸貸相傳”是為了助力房地產(chǎn)市場恢復(fù)，還是如一些人所言，除了保健品、電信詐騙、啃老團以外，終于又看上老年人的退休金了？

滿屏嘲諷的背后是公眾對房地產(chǎn)引發(fā)的風險的擔憂。

但實際上，類似“接力貸”“合力貸”并非今年才出現(xiàn)的新政策。

據(jù)《錢江晚報》報道，2019年杭州當?shù)劂y行規(guī)定，房屋按揭貸款最長可貸到80周歲，由父母和子女兩代人接力還款。

說到底，接力還貸的直接原因是信貸政策的放松，為了刺激房地產(chǎn)市場。以南寧為例，據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫存量為753萬平方米，消化周期為20個月，這一去化周期在全國屬于較高水平。

為了加快去化速度，去年南寧可謂是使出了渾身解數(shù)，最近南寧軌道地產(chǎn)推出的“購房享受免費坐地鐵10年”福利活動，也算是“病急亂投醫(yī)”了。

作為刺激房地產(chǎn)政策中的一環(huán)，提高還款年齡，其實本應(yīng)該不是一個問題，但在一個下行的市場里，所有的舉動都讓人風聲鶴唳。

“接力貸”被人質(zhì)疑的關(guān)鍵詞，一個是老年人，另一個則是金融風險。

對老人來說，有人說這是“吸老年人的血”，盯上了老年人的退休金。但從實際情況看，老年人購房，大概也就分成兩種情況，一種是改善型，無非是想換個好點的或者更方便的，前文提到的同學(xué)父親買房，就是想換一個電梯房，免得爬樓之累。他們不囤房不炒房，改善型這一類老年人大多財務(wù)狀況健康，加點杠桿也大多無風險之虞。

而另一種老人買房的情況，真實情況就是子女借用老人的名額買房而已，子女還貸。其實就是子女沒有名額了，或者子女沒有首套優(yōu)惠名額了，借用老人的優(yōu)惠名額而已。

這種隱性加杠桿才是風險的重災(zāi)區(qū)，在限購仍比較嚴格的上海、北京等一線城市，借老人之名買房是可見的政策漏洞，這說明，至少銀行已經(jīng)默許了這種情形的存在。但對于南寧這樣限購并不嚴格的城市來說，借名買房似乎并無多大的必要。

所以真正的風險，還是銀行風險。如果貸款人因年齡較大無法履行還款義務(wù)，而房子也因樓齡年限問題導(dǎo)致貶值，此時就會存在資不抵債的情況，會給銀行形成不良資產(chǎn)。

但無論是南寧還是上海，銀行并不是對所有高齡貸款人都放款，比如南寧要求貸款人收入流水滿足條件，上海要求五六十歲的購房者有足夠的收入證明，或者穩(wěn)定的職業(yè)，才可以享受到足夠長的貸款年限。

這些都說明，放寬年齡期限，其實是為購房者提供了更多的選擇，而背后的風險銀行早已洞悉。

如果再橫向?qū)Ρ?，在金融市場成熟的發(fā)達國家，高齡貸款也并不少見。

在美國，任何金融機構(gòu)都不能因年齡太大而拒絕人們的貸款申請，也沒有對房貸申請者的最高年齡限制，但金融機構(gòu)在審核放款時對申請人還款能力有著較嚴格的要求。

許多人嘲笑銀行提高貸款人的最高還款年齡，本質(zhì)上是對市場化的不信任。“接力貸”只是一種市場行為，它當然于銀行來說有風險，但作為理性市場主體，銀行豈會不清楚這里面的風險？銀行歷來是風控最嚴格的地方，也是最講風險收益比的地方，真正的風險往往不是來自于業(yè)務(wù)本身，而是來自于不理性的市場干預(yù)。