大學(xué)同學(xué)最近買(mǎi)房，他打電話向我咨詢(xún)，核心問(wèn)題是——誰(shuí)做主貸人。

簡(jiǎn)單介紹一下情況，同學(xué)父母都已經(jīng)快60歲，經(jīng)營(yíng)小生意，想買(mǎi)一處好一點(diǎn)的房子養(yǎng)老，所以糾結(jié)誰(shuí)做主貸人。

我建議直接讓他父親做主貸人，一來(lái)是因?yàn)楦赣H做主貸，不影響他后續(xù)購(gòu)房，還能享受首套房利率；再者也是因?yàn)楝F(xiàn)在銀行都在放寬最高還款年齡，有的城市已經(jīng)放寬到80歲，甚至90歲。

最后他接受了我的建議，以他父親做主貸人，貸款期限20年，不過(guò)因?yàn)樗赣H年齡原因，銀行要求他作為共同還款人簽訂保證書(shū)：

“我父親還不了了，我得接著還。”

在這一波房地產(chǎn)去化的大潮中，“接力還貸”，提高最高還款年齡已經(jīng)在很多城市流行起來(lái)。

最近，住房貸款能還到80歲的新聞沖上熱搜，引發(fā)激烈爭(zhēng)論。

消息從廣西南寧開(kāi)始，據(jù)媒體報(bào)道，南寧已經(jīng)有調(diào)整貸款人最高還款限額的政策，不少銀行已經(jīng)從2月10日開(kāi)始正式將個(gè)人住房按揭貸款借款人的年齡期限從原先的70歲調(diào)整至80歲，即便是年滿50周歲的購(gòu)房者，只要符合貸款條件均可按最高30年期限申請(qǐng)房貸。

南寧之后，上海、成都、北京等城市也跟進(jìn)。

據(jù)《勞動(dòng)報(bào)》消息，上海也已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行這項(xiàng)政策，不過(guò)具體還得看貸款人的還款能力，“如果借款人屬于公務(wù)員、金融從業(yè)者、醫(yī)生、教師等職業(yè)，最長(zhǎng)還款年限可以放寬到不超過(guò)80周歲。”

成都某商業(yè)銀行甚至已將最長(zhǎng)貸款年限延長(zhǎng)至90歲。據(jù)《成都日?qǐng)?bào)》報(bào)道，這是一種名為“合力貸”的特色個(gè)貸產(chǎn)品，其中“還款人”一欄也要加上子女。

這項(xiàng)政策的執(zhí)行，贊揚(yáng)者認(rèn)為，最大的好處就是照顧了中老年人的購(gòu)房需求，以往一些年齡稍大的購(gòu)房者，不得不承擔(dān)高首付。而調(diào)整購(gòu)房者的最高還款年齡，可以讓很多人降低首付比例。

舉個(gè)例子，在最高還款年齡為70歲時(shí)，如果要用足最高30年的還款時(shí)間，最高購(gòu)房年齡不能超過(guò)40歲，而提高最高還款年齡，對(duì)40歲以上的購(gòu)房者將是一大利好。

特別是對(duì)那些高齡購(gòu)房者，比如超過(guò)60歲的購(gòu)房者，在最高還款年齡為70歲時(shí)，基本上沒(méi)有幾年的還款時(shí)間，即使能貸到款最后還款壓力也很大，而限齡到80歲，即使是70歲的人，理論上也可以辦理十年期的住房貸款。

而批評(píng)者認(rèn)為，2022年時(shí)我國(guó)居民人均預(yù)期壽命也才78.3歲，銀行真的敢讓貸款人還錢(qián)還到80歲？

這種“貸貸相傳”是為了助力房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)，還是如一些人所言，除了保健品、電信詐騙、啃老團(tuán)以外，終于又看上老年人的退休金了？

滿屏嘲諷的背后是公眾對(duì)房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

但實(shí)際上，類(lèi)似“接力貸”“合力貸”并非今年才出現(xiàn)的新政策。

據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，2019年杭州當(dāng)?shù)劂y行規(guī)定，房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸到80周歲，由父母和子女兩代人接力還款。

說(shuō)到底，接力還貸的直接原因是信貸政策的放松，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。以南寧為例，據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫(kù)存量為753萬(wàn)平方米，消化周期為20個(gè)月，這一去化周期在全國(guó)屬于較高水平。

為了加快去化速度，去年南寧可謂是使出了渾身解數(shù)，最近南寧軌道地產(chǎn)推出的“購(gòu)房享受免費(fèi)坐地鐵10年”福利活動(dòng)，也算是“病急亂投醫(yī)”了。

作為刺激房地產(chǎn)政策中的一環(huán)，提高還款年齡，其實(shí)本應(yīng)該不是一個(gè)問(wèn)題，但在一個(gè)下行的市場(chǎng)里，所有的舉動(dòng)都讓人風(fēng)聲鶴唳。

“接力貸”被人質(zhì)疑的關(guān)鍵詞，一個(gè)是老年人，另一個(gè)則是金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)老人來(lái)說(shuō)，有人說(shuō)這是“吸老年人的血”，盯上了老年人的退休金。但從實(shí)際情況看，老年人購(gòu)房，大概也就分成兩種情況，一種是改善型，無(wú)非是想換個(gè)好點(diǎn)的或者更方便的，前文提到的同學(xué)父親買(mǎi)房，就是想換一個(gè)電梯房，免得爬樓之累。他們不囤房不炒房，改善型這一類(lèi)老年人大多財(cái)務(wù)狀況健康，加點(diǎn)杠桿也大多無(wú)風(fēng)險(xiǎn)之虞。

而另一種老人買(mǎi)房的情況，真實(shí)情況就是子女借用老人的名額買(mǎi)房而已，子女還貸。其實(shí)就是子女沒(méi)有名額了，或者子女沒(méi)有首套優(yōu)惠名額了，借用老人的優(yōu)惠名額而已。

這種隱性加杠桿才是風(fēng)險(xiǎn)的重災(zāi)區(qū)，在限購(gòu)仍比較嚴(yán)格的上海、北京等一線城市，借老人之名買(mǎi)房是可見(jiàn)的政策漏洞，這說(shuō)明，至少銀行已經(jīng)默許了這種情形的存在。但對(duì)于南寧這樣限購(gòu)并不嚴(yán)格的城市來(lái)說(shuō)，借名買(mǎi)房似乎并無(wú)多大的必要。

所以真正的風(fēng)險(xiǎn)，還是銀行風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款人因年齡較大無(wú)法履行還款義務(wù)，而房子也因樓齡年限問(wèn)題導(dǎo)致貶值，此時(shí)就會(huì)存在資不抵債的情況，會(huì)給銀行形成不良資產(chǎn)。

但無(wú)論是南寧還是上海，銀行并不是對(duì)所有高齡貸款人都放款，比如南寧要求貸款人收入流水滿足條件，上海要求五六十歲的購(gòu)房者有足夠的收入證明，或者穩(wěn)定的職業(yè)，才可以享受到足夠長(zhǎng)的貸款年限。

這些都說(shuō)明，放寬年齡期限，其實(shí)是為購(gòu)房者提供了更多的選擇，而背后的風(fēng)險(xiǎn)銀行早已洞悉。

如果再橫向?qū)Ρ龋诮鹑谑袌?chǎng)成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家，高齡貸款也并不少見(jiàn)。

在美國(guó)，任何金融機(jī)構(gòu)都不能因年齡太大而拒絕人們的貸款申請(qǐng)，也沒(méi)有對(duì)房貸申請(qǐng)者的最高年齡限制，但金融機(jī)構(gòu)在審核放款時(shí)對(duì)申請(qǐng)人還款能力有著較嚴(yán)格的要求。

許多人嘲笑銀行提高貸款人的最高還款年齡，本質(zhì)上是對(duì)市場(chǎng)化的不信任。“接力貸”只是一種市場(chǎng)行為，它當(dāng)然于銀行來(lái)說(shuō)有風(fēng)險(xiǎn)，但作為理性市場(chǎng)主體，銀行豈會(huì)不清楚這里面的風(fēng)險(xiǎn)？銀行歷來(lái)是風(fēng)控最嚴(yán)格的地方，也是最講風(fēng)險(xiǎn)收益比的地方，真正的風(fēng)險(xiǎn)往往不是來(lái)自于業(yè)務(wù)本身，而是來(lái)自于不理性的市場(chǎng)干預(yù)。