集體土地上建設(shè)的政策性商品房，2．9萬元/平方米你會買嗎？

北京又將兩宗集體建設(shè)用地推上前臺，用來建設(shè)可對外銷售的共有產(chǎn)權(quán)住房。此前，北京已推出3宗集體建設(shè)用地用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，目前相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)處于銷售尾期。

北京規(guī)劃和自然資源委員會近日發(fā)布公告，兩宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的區(qū)級統(tǒng)籌集體建設(shè)用地正式掛牌出讓，此次出讓兩宗地建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價(jià)29000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。

掛牌公告顯示，根據(jù)全國人民代表大會授權(quán)及北京市《集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán)，使用權(quán)出讓年限為70年。

按照掛牌文件，YZ00-0803-2006、2029、2031地塊用地面積為87287.804平方米，規(guī)劃建筑面積192033.169平方米，掛牌出讓起始價(jià)為275143.79萬元。YZ00-0803-2019、2057地塊用地面積為59523.356平方米，規(guī)劃建筑面積130951.383平方米，掛牌出讓起始價(jià)為188205.82萬元。

以此計(jì)算，兩宗地塊的樓面地價(jià)都在1.43萬元/平方米左右，約為最終銷售均價(jià)（2.9萬元/平方米）的一半。

按照相關(guān)規(guī)定，集體土地不能搞房地產(chǎn)開發(fā)，雖然近年來一些城市開始利用集體建設(shè)用地建租賃住房，但在集體土地上建設(shè)可對外銷售的共有產(chǎn)權(quán)房，這種做法依然罕見。

北京于2017年開始推出共有產(chǎn)權(quán)房政策。按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，組織建設(shè)單位建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

雖然《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》并未明確共產(chǎn)產(chǎn)權(quán)住房必須使用國有建設(shè)用地，但作為一種“政策性商品住房”，外界多會認(rèn)為它應(yīng)是建設(shè)在國有土地上的住房，而北京用集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房，自然會引起外界關(guān)注。

北京市規(guī)劃和自然資源委此前曾表示，該類項(xiàng)目入市有效改善了住房結(jié)構(gòu)，同時豐富了集體建設(shè)用地入市案例，探索改革經(jīng)驗(yàn)。

《北京日報(bào)》也曾援引業(yè)內(nèi)專家表示，對于購房者來說，集體建設(shè)用地的共有產(chǎn)權(quán)房和原來國有土地的共有產(chǎn)權(quán)房沒有任何區(qū)別，同樣是70年產(chǎn)權(quán)，同樣是個人持有部分產(chǎn)權(quán)，同樣執(zhí)行5年內(nèi)不得買賣等規(guī)定。集體土地的共有產(chǎn)權(quán)房和過去的小產(chǎn)權(quán)房沒有任何關(guān)系。

在上述兩宗地塊之前，北京已經(jīng)成功出讓了三宗集體建設(shè)用地用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，且均在大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，三宗地塊的樓面地價(jià)和最終房價(jià)也基本相同。三宗地塊相應(yīng)的房產(chǎn)項(xiàng)目也均已入市，截至目前，尚有部分房源正在銷售之中。

北京第一個集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的預(yù)售證

值得注意的是，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，此類在集體建設(shè)用地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，其預(yù)售證也與普通商品房不一樣，在預(yù)售證上要多一個“集”字。

既然是共有產(chǎn)權(quán)住房，就要涉及產(chǎn)權(quán)的比例歸屬問題。從此前三宗地塊情況來看，項(xiàng)目單套住房的申購家庭產(chǎn)權(quán)份額比例為70%，北京市大興區(qū)保障性住房建設(shè)投資有限公司（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有剩余30%份額。

近期一些城市土地市場有所回溫，此時北京再度推出集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房地塊，是否也是為了增加土地收入？

作為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一，北京近年來土地市場收入較為穩(wěn)定，全年土地出讓收入多在2000億元左右。2022年，北京土地市場累計(jì)成交55宗，成交面積485萬平方米，同比下降30%，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入共計(jì)約1615億元，較2021年下降24%。

此前北京三宗集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房地塊均為底價(jià)成交，合計(jì)約為50億元。上述兩宗地塊合計(jì)出讓起始價(jià)約為46.3億元，如果最終也以底價(jià)成交，則全部5個地塊總的出讓收入不過百億元，這對于兩千億級別的北京土地市場而言并非重要角色。

由于此類土地本身沒有征地環(huán)節(jié)，其和國有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)了同權(quán)的概念，本身有助于降低土地成本，進(jìn)而影響房價(jià)。不過，自2018年北京首次推出此類地塊至今，五年間也僅僅有5宗地塊成功出讓或正等待出讓，這個數(shù)量和推出節(jié)奏還不足以影響當(dāng)前的土地市場格局。