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          北京出讓集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房,對(duì)外銷售房?jī)r(jià)2.9萬(wàn)

          第一財(cái)經(jīng) 2023-03-29 16:13:30

          作者:葉開(kāi)    責(zé)編:楊志

          此類在集體建設(shè)用地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,其預(yù)售證也與普通商品房不一樣,在預(yù)售證上要多一個(gè)“集”字。

          集體土地上建設(shè)的政策性商品房,2.9萬(wàn)元/平方米你會(huì)買嗎?

          北京又將兩宗集體建設(shè)用地推上前臺(tái),用來(lái)建設(shè)可對(duì)外銷售的共有產(chǎn)權(quán)住房。此前,北京已推出3宗集體建設(shè)用地用來(lái)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,目前相關(guān)房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)處于銷售尾期。

          北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)近日發(fā)布公告,兩宗位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的區(qū)級(jí)統(tǒng)籌集體建設(shè)用地正式掛牌出讓,此次出讓兩宗地建筑規(guī)模全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”,銷售均價(jià)29000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。

          掛牌公告顯示,根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)授權(quán)及北京市《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地試點(diǎn)管理辦法》相關(guān)規(guī)定,本次掛牌出讓宗地,與國(guó)有建設(shè)用地同責(zé)同權(quán),使用權(quán)出讓年限為70年。

          按照掛牌文件,YZ00-0803-2006、2029、2031地塊用地面積為87287.804平方米,規(guī)劃建筑面積192033.169平方米,掛牌出讓起始價(jià)為275143.79萬(wàn)元。YZ00-0803-2019、2057地塊用地面積為59523.356平方米,規(guī)劃建筑面積130951.383平方米,掛牌出讓起始價(jià)為188205.82萬(wàn)元。

          以此計(jì)算,兩宗地塊的樓面地價(jià)都在1.43萬(wàn)元/平方米左右,約為最終銷售均價(jià)(2.9萬(wàn)元/平方米)的一半。

          按照相關(guān)規(guī)定,集體土地不能搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),雖然近年來(lái)一些城市開(kāi)始利用集體建設(shè)用地建租賃住房,但在集體土地上建設(shè)可對(duì)外銷售的共有產(chǎn)權(quán)房,這種做法依然罕見(jiàn)。

          北京于2017年開(kāi)始推出共有產(chǎn)權(quán)房政策。按照規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,組織建設(shè)單位建設(shè),銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平,并限制使用范圍和處分權(quán)利,實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

          雖然《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》并未明確共產(chǎn)產(chǎn)權(quán)住房必須使用國(guó)有建設(shè)用地,但作為一種“政策性商品住房”,外界多會(huì)認(rèn)為它應(yīng)是建設(shè)在國(guó)有土地上的住房,而北京用集體用地建共有產(chǎn)權(quán)房,自然會(huì)引起外界關(guān)注。

          北京市規(guī)劃和自然資源委此前曾表示,該類項(xiàng)目入市有效改善了住房結(jié)構(gòu),同時(shí)豐富了集體建設(shè)用地入市案例,探索改革經(jīng)驗(yàn)。

          《北京日?qǐng)?bào)》也曾援引業(yè)內(nèi)專家表示,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),集體建設(shè)用地的共有產(chǎn)權(quán)房和原來(lái)國(guó)有土地的共有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有任何區(qū)別,同樣是70年產(chǎn)權(quán),同樣是個(gè)人持有部分產(chǎn)權(quán),同樣執(zhí)行5年內(nèi)不得買賣等規(guī)定。集體土地的共有產(chǎn)權(quán)房和過(guò)去的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有任何關(guān)系。

          在上述兩宗地塊之前,北京已經(jīng)成功出讓了三宗集體建設(shè)用地用來(lái)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,且均在大興區(qū)瀛海鎮(zhèn),三宗地塊的樓面地價(jià)和最終房?jī)r(jià)也基本相同。三宗地塊相應(yīng)的房產(chǎn)項(xiàng)目也均已入市,截至目前,尚有部分房源正在銷售之中。

          北京第一個(gè)集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的預(yù)售證

          值得注意的是,因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同,此類在集體建設(shè)用地上建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,其預(yù)售證也與普通商品房不一樣,在預(yù)售證上要多一個(gè)“集”字。

          既然是共有產(chǎn)權(quán)住房,就要涉及產(chǎn)權(quán)的比例歸屬問(wèn)題。從此前三宗地塊情況來(lái)看,項(xiàng)目單套住房的申購(gòu)家庭產(chǎn)權(quán)份額比例為70%,北京市大興區(qū)保障性住房建設(shè)投資有限公司(政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu))持有剩余30%份額。

          近期一些城市土地市場(chǎng)有所回溫,此時(shí)北京再度推出集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房地塊,是否也是為了增加土地收入?

          作為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一,北京近年來(lái)土地市場(chǎng)收入較為穩(wěn)定,全年土地出讓收入多在2000億元左右。2022年,北京土地市場(chǎng)累計(jì)成交55宗,成交面積485萬(wàn)平方米,同比下降30%,實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入共計(jì)約1615億元,較2021年下降24%。

          此前北京三宗集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房地塊均為底價(jià)成交,合計(jì)約為50億元。上述兩宗地塊合計(jì)出讓起始價(jià)約為46.3億元,如果最終也以底價(jià)成交,則全部5個(gè)地塊總的出讓收入不過(guò)百億元,這對(duì)于兩千億級(jí)別的北京土地市場(chǎng)而言并非重要角色。

          由于此類土地本身沒(méi)有征地環(huán)節(jié),其和國(guó)有建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)了同權(quán)的概念,本身有助于降低土地成本,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。不過(guò),自2018年北京首次推出此類地塊至今,五年間也僅僅有5宗地塊成功出讓或正等待出讓,這個(gè)數(shù)量和推出節(jié)奏還不足以影響當(dāng)前的土地市場(chǎng)格局。

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