2023年8月21日，深圳市住房建設局網站發(fā)布相關通告，推出兩個項目的配售人才住房702套，其中兩房戶型420套，三房戶型282套。

此次人才住房的配售對人才認定標準進行調整，覆蓋了全日制?？茖W歷人才。同時，符合條件的三人家庭可申請購買三房戶型。

這是今年以來深圳人才房第二次降低申購門檻。早在2023年2月28日，深圳就將未婚單身人群購買人才房的年齡限制由35歲降至了30歲，同時也放寬了對共同申請人的戶籍要求。

但是從當時的結果來看，超八成購房者未選房，不同區(qū)域項目分化嚴重、兩房三房分化也較為明顯，整體棄選率較高。

2023年7月3日，深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法》，于8月1日正式實施。施行之日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。

簡單來說，深圳的住房保障體系將由當前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

隨著我國住房保障體系的完善，未來“人才房”將成為歷史。

8月21日深圳市住房保障署啟動深業(yè)頤瑞府、御棠上府兩個可售型人才住房項目配售。按照申請家庭資格條件分為四個隊列，其中第三隊列將申請門檻由此前的本科降低至“申請人具有全日制?？茖W歷，或者具有中級及以上專業(yè)技術資格，且具有中專及以上學歷等”。此外，第四隊列的三人家庭可申購三房戶型。

這是深圳今年第二次降低人才房申購條件。

2023年3月，深圳住建局發(fā)布《深圳市地鐵集團有限公司 深圳市南山人才安居有限公司關于面向人才配售深鐵熙府、安居同樂馨苑項目住房有關事項的通知》。將人才房的申請條件分了兩個申請隊列，第一隊列優(yōu)先于第二隊列選房。

和首批人才房申請條件相比，主要有兩點放寬：首先是單身年齡的限制，首批人才房申請條件中單身需要年滿35周歲，現在的第二隊列單身放寬到年滿30周歲。其次共同申請人的限制，首批申請條件中要求申請人和共同申請人均為深戶，現在第二隊列只需申請人深戶，其他共同申請人沒有戶籍限制。

對比這兩次人才房申購條件的調整，深圳人才房的門檻已有以下四大變化。

1、從全日制本科及以上學歷降至全日制?？茖W歷，或者具有中級及以上專業(yè)技術資格，且具有中專及以上學歷等；

2、從單身35周歲放寬至年滿30周歲；

3、從共同申請人均為深戶放寬至申請人深戶；

4、從高層次人才、4人及以上家庭方可認購三房放寬至家庭人口數為3人即可認購三房戶型。

深圳人才房放寬申購條件的背后，一方面是前幾批人才房整體棄選率較高，另外一方面也與整體樓市銷售端低迷有關。

2022年深圳推出第一批人才房，超1.5萬戶家庭選購4422套房源，歷時20天的選房，最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。

不同區(qū)域項目分化嚴重、兩房三房分化也較為明顯，光明中心區(qū)的九樾廣場是唯一一個2房3房都售罄的項目，其次是寶安西鄉(xiāng)的安居鴻棲臺和龍華上塘的星河開市客兩房也被選完；龍崗寶龍和大鵬新區(qū)的3個項目卻銷售慘淡，大鵬的安居君蘭灣府三房最終選房率只有1%左右，寶龍的安居顥龍苑三房也僅22%的選房率。

相較2022年，2023年深圳市第一批人才房項目由于地段較優(yōu)秀，銷售情況好過2022年，但整體棄選率仍然較高。

2023年深圳市第一批人才房推出11個人才房項目，共8510套房源，除了坪山區(qū)、大鵬新區(qū)，其他區(qū)均有涉及。

從公布的選房結果來看，其中，安居同樂馨苑項目199套可售人才房全部告罄，606戶申購者選走了199套房。值得注意的是，兩房棄選率超過60%，三房更是超過70%的人放棄了選房。

深鐵熙府配售2080套，配售均價為59394.52元/㎡（含裝修），終審合格認購申請家庭共10677戶。其中兩房共1065套，超一萬戶（第一隊列5311戶）申購，但第一隊列高達五倍的申購率都未將一千余套的兩房選完，第二隊列選房排序7550買到最后一套兩房戶型，棄選率超八成。三房方面，最終708人選走了155套房，剩余860套，去化率僅15%。

一線城市房價高企導致的購房壓力，讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”，為了緩解年輕人置業(yè)困難，留住人才，深圳推出了人才房，這些人才房的價格僅相當于區(qū)位商品房的六折，可為什么棄選率如此之高？

究其原因，主要是以下幾點。

1、十年內禁止交易

根據深圳市人才安居集團披露的信息，可售型人才房售價雖然為周邊市場價的60%，但需要簽訂買賣合同，10年后方可根據有關規(guī)定申請100%產權上市交易。

2、得房率差

很多人申購成功之后，實際去看房卻發(fā)現很多房型的公攤要大于普通商品房，70平的戶型，實際面積只有50平出頭的房型比比皆是。

3、價格優(yōu)勢不明顯

在樓市尚不明朗的情況下，新房銷售去化普遍較差，很多開發(fā)商開盤即打折，二手房由于指導價一直存在，很多急于出手的賣房者會低于指導價賣出，人才房價格方面優(yōu)勢小了，也成了去化不理想的一個原因。

4、申購規(guī)則可多選

除了產品方面的原因之外，棄選率高其實還跟人才房申購的規(guī)則有著不小的關系，通過官方發(fā)布的規(guī)則來看，只要滿足了申購條件，就可以申請多個人才新盤。大量的申購者把市面上推售的人才房依次申購一遍，且都進入最后選房階段，這最終也在相當程度上抬高了不同樓盤的棄選率，這些申購者最多也只能購買一個樓盤，甚至全部都放棄了。

2023年7月3日，深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦法》，于8月1日正式實施。

分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監(jiān)督管理等進行了規(guī)范。

其中，公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務的一線職工供應；保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體供應；共有產權住房主要面向符合條件的深圳戶籍居民供應，結合實際情況逐步將非深圳戶籍常住居民納入供應范圍。同時，根據不同的住房類型和保障對象，執(zhí)行差異化的租售價格標準。

在這之后，深圳的住房保障體系將由當前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

8月1日起不再安排建設安居型商品房和人才住房。對于已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及其相關規(guī)定執(zhí)行，面向安居型商品房在冊輪候人配售。

對比共有產權房和人才房，可以發(fā)現共有產權房門檻更低，但封閉性也更強。

可售型人才房售價約為同片區(qū)商品房的6折，簽訂買賣合同滿10年后，可申請取得住房完全產權。而共有產權住房項目的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產權份額。購房人自簽訂買賣合同之日起滿5年，需要轉讓所購共有產權住房的，可以向住房保障實施機構申請轉讓給符合條件的對象，轉讓價格由買賣雙方協商確定。

一直以來，深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設定的保障性住房。2021年6月國務院辦公廳發(fā)布的《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出了“以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系”。

未來，隨著我國住房保障體系的完善，深圳“人才房”也將成為歷史。

此次深圳再次放寬人才房申購條件，進一步拓寬了受眾人群，在一定程度上能夠加快人才房去化的速度，從而更好地滿足國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的要求。

隨著之前建設的人才房項目相繼入市，預計未來一段時間內將出現人才房的“井噴”，或對部分剛需市場帶來短期影響。

（作者為易居集團CEO丁祖昱，丁祖昱評樓市編輯部）