下調(diào)存量房貸利率，到底還搞不搞？今天（8月29日）傳來了新說法。據(jù)報道：招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業(yè)績交流會上表示，存量房貸利率下調(diào)勢在必行，亦是大概率事件。目前招商銀行已經(jīng)制定了預案， 但還沒有最終的方案。

報道顯示：

1、招行已從樂觀情景、中性情景和不利三種情景對存量房貸利率下行進行了測算。從測算的結果來看，影響總體可控。

2、彭家文指出，總體來看，招商銀行會在央行的指導下按照市場化、法制化的原則穩(wěn)妥地推進實施。

3、彭家文指出，存量房貸利率的調(diào)整也有其正面的影響。存量房貸利率下調(diào)的背景是因為提前還貸的量比較大。隨著存量房貸利率的下調(diào)，整個住房貸款的提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。同時，隨著存量房貸利率下調(diào)，一定程度上會增強我們客戶的黏度，會讓銀行對客戶的經(jīng)營進一步加深，從而對零售業(yè)務的增長有利。

“下調(diào)存量房貸利率”，不是指存量房貸利率自動根據(jù)LPR利率的調(diào)整而調(diào)整，而是指下調(diào)過去幾年高利率時期，貸款者的“加點”部分。根據(jù)貸款合同的約定，“加點”是不能調(diào)整的。

把合同約定不能調(diào)整的“加點”降低，是非常時期的非常之舉。這在歷史上有過一次先例，就是2008年全球金融風暴之后，央行推動各大銀行從2009年1月1日起，給存量房貸打了“額外的折扣”，普遍把房貸利率從“基準利率的85折”降低到了“7折”。

由于三年疫情、中美博弈等一系列因素的影響，當前經(jīng)濟出現(xiàn)了類似2008年的狀況。所以，7月14日在國務院新聞辦舉行的發(fā)布會上，央行負責人首次劇透了將下調(diào)存量房貸利率的利好。

當時的表態(tài)是：按照市場化、法治化原則，支持鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。隨后，央行又多次重申了這一態(tài)度。

如今，一個半月過去了，下調(diào)存量房貸利率的利好一直沒有落地。主要原因是：

1、當前房貸利率占銀行貸款比重，比2008年增加了1倍，如果全面下調(diào)存貸房貸利率，是銀行業(yè)不能承受之重。

2、銀行業(yè)看起來利潤很高，但由于中國的貨幣總量以11%左右速度增長，各銀行的資產(chǎn)規(guī)模也大概是這個增速。為了金融安全，銀行的資本也要同步增長，滿足資本充足率的要求。目前銀行業(yè)利潤中，不僅要用來分紅，還要補充資本金，整體是不夠的。上市銀行普遍股價破凈，很難通過增發(fā)新股補充資本金。所以，如果進一步壓縮銀行業(yè)利差，可能影響金融安全，動搖A股的估值基礎（銀行股是A股的估值基礎）。

因此，存量房貸利率如何下調(diào)，存在爭議。央行很難像2009年那次一樣，一刀切。而是需要精準測算，制定比較穩(wěn)妥的操作細則。最近，各銀行都在發(fā)布上半年報告，并會舉行新聞發(fā)布會，發(fā)言人常常會被問到這個問題。最近表態(tài)的除了招商銀行，還有建設銀行、中信銀行等。其中建設銀行首席財務官生柳榮的表態(tài)是：“存量房貸利率按照市場化原則進行重新商定，確實會對各家銀行產(chǎn)生一些影響?，F(xiàn)在監(jiān)管部門的具體細則還沒出來，各家銀行也在溝通，測算有一定的難度，總體上肯定會有一定（業(yè)績）下行壓力。”中信銀行副行長謝志斌表示，政策實施應該考慮不同客戶差異和地區(qū)差異，地產(chǎn)政策是因城施策，因此存量房貸調(diào)整可能也不能一刀切。有網(wǎng)友根據(jù)建行和中信銀行的表態(tài)，認為下調(diào)存量房貸利率“黃了”，不可能實現(xiàn)了。這其實是錯誤的理解。

招商銀行的表態(tài)說明，“存量房貸利率下調(diào)勢在必行”——既然央行多次正式表態(tài)說要做，那就一定會落實。華夏銀行的表態(tài)，也隱含了這個意思。

上圖是過去幾年，央行公布的每個季度的全國房貸加權平均利率水平。繼續(xù)降低負擔的，主要是2017年末到2021年末的購房者，他們被高房價、高利率雙重套牢，涉及的家庭估計在2000萬個以上。相信未來的下調(diào)方案，會體現(xiàn)以下幾點：

1、上述高房貸利率（主要是加點高）時期的首套房購房者，會優(yōu)先被顯著降低“加點”；二套房可能也會適度下調(diào)，但相信力度不會太大。2、2015年之前高利率時期購房者估計也能享受到一些優(yōu)惠。3、不同類型城市的優(yōu)惠程度或許會有差異，比如目前一線城市的房貸利率就比其他城市要高，存量房貸的下調(diào)估計也會考慮城市差異。

降低存量房貸利率，對銀行業(yè)是利空，相信政策上會給銀行業(yè)一定補償；但此舉對刺激消費，作用將比較顯著，涉及的人口超過6000萬，或許接近1億人?；蛟S是受存量房貸利率下調(diào)消息的影響，雖然今天上午A股出現(xiàn)了顯著反彈，但銀行股板塊跌幅第一。

（劉曉博為中國知名經(jīng)濟評論員、財經(jīng)新媒體運營人）