作者上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱及編輯部

 

2024年5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》提出調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。

第一，上海限購(gòu)從原本“531”改成“321”，即：將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

第二，非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

第三，首套房最低首付款比例降至20%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。首套房貸利率降至3.5%，二套房降至3.9%。

第四，二孩及以上家庭可在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，多買1套住房。

第五，取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定；已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。

第六，首套房公積金貸款個(gè)人額度最高調(diào)整為80萬(wàn)元，家庭額度最高調(diào)整為160萬(wàn)元。

第七，企業(yè)購(gòu)買2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房，用于職工租住不限套數(shù)。

第八，居民置換2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的居民家庭，給予補(bǔ)貼。

總的來(lái)說(shuō)，上海此次調(diào)控政策的調(diào)整是及時(shí)的，也比較到位。尤其是優(yōu)化信貸政策方面的力度是比較大的，也是4個(gè)一線城市中率先響應(yīng)并落實(shí)央行5月17日信貸政策的城市。

縱觀上海這次出臺(tái)的政策，可以說(shuō)，上海充分考慮了自住和改善的購(gòu)房需求，尤其對(duì)自住性的購(gòu)房需求，堪稱是“及時(shí)雨”，對(duì)上海樓市持續(xù)維持平穩(wěn)健康發(fā)展將起到積極有作用。

5月27日晚四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（下稱《通知》）明確優(yōu)化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率。

調(diào)整后首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達(dá)3.5%，二套最低可達(dá)3.7%。

至此，上海成為首個(gè)跟進(jìn)“5·17新政”的一線城市。

2024年5月17日央行下調(diào)首付比5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下限，并下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。

在這之后，多地宣布調(diào)整房貸政策，但作為一線城市的北上廣深尚未跟進(jìn)。

上海作為率先呼應(yīng)“5·17新政”，對(duì)限購(gòu)、限貸、利率等政策進(jìn)行調(diào)整的一線城市，無(wú)論從下降幅度，還是從落地實(shí)施速度來(lái)看，上海此次新政可謂“及時(shí)雨”，尤其是對(duì)自住剛需及改善需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是首付比例的下降還是房貸利率的調(diào)整，都較大程度降低了購(gòu)房門檻。

具體來(lái)看，首付比例基本接近國(guó)家規(guī)定的底線，由首套30%、二套最低40%分別降為20%、最低30%。房貸利率下限也出現(xiàn)了大幅調(diào)整由首套LPR-10BP、二套最低LPR+20BP降為首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。

需要注意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日發(fā)布優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策公告，內(nèi)容包括降首付、降利率、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等，此次新政是在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降。2023年12月14日前，上海首套房貸利率為L(zhǎng)PR+35BP，在此次調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP后，前后不足半年的時(shí)間累計(jì)調(diào)整幅度已達(dá)80BP。

在此可做參考的是，自貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）5年期及以上2019年8月20日起發(fā)布至今也僅累計(jì)下降90BP.

可見(jiàn)，此次上海新政中的信貸部分政策調(diào)整又及時(shí)又到位。

從此次限購(gòu)政策調(diào)整來(lái)看，主要利好非戶籍單身買房。

首先是縮短非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限，從原本的“531”改成“321”。即：將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限從“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購(gòu)房繼續(xù)執(zhí)行“連續(xù)繳納滿1年及以上”規(guī)定。

隨后是擴(kuò)大重點(diǎn)區(qū)域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至所在區(qū)全域；非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。

調(diào)整后，非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域?yàn)橥猸h(huán)外（崇明區(qū)除外）及外環(huán)內(nèi)二手住房。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回歸不限購(gòu)時(shí)代，越來(lái)越多城市全面取消限購(gòu)，截至目前，除了海南省以外，尚未全面取消限購(gòu)的城市只剩下北上廣深和天津5個(gè)城市。

2024年初，4個(gè)一線城市曾集體限購(gòu)松綁，當(dāng)時(shí)深圳就已調(diào)整為“非深圳戶籍，無(wú)論是家庭、單身、離異，社保繳納要求從5年減為3年”。

隨后，4月30日北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。

從近期熱點(diǎn)城市限購(gòu)松綁及目前仍執(zhí)行限購(gòu)的重點(diǎn)城市政策對(duì)比來(lái)看，我們認(rèn)為，此次上海限購(gòu)政策調(diào)整力度稍弱，基本與2024年初的深圳持平，但也符合上海一貫穩(wěn)健的調(diào)控方式。

此次上海新政共有九條政策措施，涉及調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等方面。

除更受矚目的限購(gòu)松綁及信貸調(diào)整之外，還提出支持居住困難家庭改善居住條件。

《通知》明確對(duì)符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過(guò)渡租房、裝修搬家等適度補(bǔ)貼。

具體來(lái)看，居民家庭在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購(gòu)買外環(huán)外一手住房的，可以向購(gòu)入一手住房所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)補(bǔ)貼，每套補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)2萬(wàn)及3萬(wàn)元。

同時(shí)，與之相對(duì)的配套政策為支持企業(yè)購(gòu)房用于職工租住。對(duì)企業(yè)購(gòu)買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房）用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)。

由此可見(jiàn)，當(dāng)前政策鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)居民家庭小戶型二手住房用于職工租住。

可以預(yù)見(jiàn)，在市場(chǎng)及政策的雙重支持下，既能滿足居住困難家庭改善居住需求，同時(shí)也能滿足住職平衡，改善青年安身安居問(wèn)題。上海提出的這一點(diǎn)政策對(duì)推動(dòng)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展將有積極影響，在全國(guó)范圍內(nèi)也將起到一定的表率作用。

從當(dāng)前上海市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，相比較北京、南京等其他核心一二線城市，上海樓市整體韌性猶在。

第一，新房成交面積仍較靠前，前4月上海新房成交面積192萬(wàn)平方米，高于北京和深圳，5月新房成交低位回升，較4月日均環(huán)比增長(zhǎng)82%；

第二，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)無(wú)虞，消化周期在警戒線內(nèi)，截至4月末，上海狹義庫(kù)存面積為772萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化周期為12.2個(gè)月，低于18個(gè)月的警戒線，去庫(kù)存壓力要明顯輕于北京、深圳、南京；

第三，二手房交易活躍度尚可，表現(xiàn)強(qiáng)于京寧、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累計(jì)473萬(wàn)平方米，在去年的高基數(shù)下累計(jì)同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計(jì)成交二手住宅97萬(wàn)平方米，較4月月均雖有下降，但回調(diào)幅度要小于北京、南京。

 

我們認(rèn)為，當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，一手房和二手房都相對(duì)較為穩(wěn)定。這次上海新政充分考慮了剛需和改善的購(gòu)房需求，對(duì)非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈(zèng)予等情況都進(jìn)行了通盤考量，真正實(shí)現(xiàn)了差異化、分區(qū)域調(diào)整，在全國(guó)范圍內(nèi)也起到一定的表率作用。

我們相信，上海此次樓市新政符合預(yù)期，將有效提振市場(chǎng)信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非滬籍居民，以及因首付比例及房貸利率而觀望的剛需及改善客群，有助于他們結(jié)束觀望入市購(gòu)房，進(jìn)一步提升市場(chǎng)的活躍度。

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）