近期，市場(chǎng)上各類與“先息后本”相關(guān)的小作文盛傳。

多家媒體報(bào)道平安銀行在房貸業(yè)務(wù)宣傳中，提及“二階段還款”“氣球貸”等有爭(zhēng)議的先息后本的還款方式。據(jù)了解，“氣球貸”的概念如同字名，即根據(jù)氣球“前小后大”的形象來形容還貸金額“前小后大”。“氣球貸”還款方式下，允許借款人在貸款初期享受較低的月供，但在約定期限結(jié)束時(shí)需一次性還清剩余的本金和利息。

記者調(diào)查梳理發(fā)現(xiàn)，除平安銀行外，建設(shè)銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行也有房貸“先息后本”還款方式存在。例如，建設(shè)銀行的“輕松供”“尾期還”，興業(yè)銀行的“隨薪供”等。與普通的等額本息相比，這類還款方式在前期月供壓力更小，但綜合利息將有一定上浮。

上述還款模式多在2022年上線，目前多數(shù)仍存在。與此前曾被監(jiān)管叫停的模式不同，這些還款方式存在一定風(fēng)險(xiǎn)控制安排，在還款時(shí)間、用途上有限制。

不過，記者從多個(gè)銀行客戶經(jīng)理處獲悉，這類還款模式上線后，客戶咨詢量并不大，對(duì)銀行業(yè)績(jī)的提振作用也相對(duì)有限。

創(chuàng)新的“先息后本”還款模式

據(jù)了解，與經(jīng)營貸先息后本的還款方式不同，這類個(gè)人按揭貸款“先息后本”還款方式出于風(fēng)險(xiǎn)控制，多存在時(shí)間、金額、用途上的限制。

例如，平安銀行在官微推文中介紹的“二階段還款”。如采用該還款方式，可在前三年內(nèi)按月付息、無須償還本金，在剩余貸款期限按月等額本息還款。

不過記者于昨日致電廣州某網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，該客戶經(jīng)理稱暫不了解此類還款模式。

圖片來源：平安銀行官微

與之類似的還有建設(shè)銀行。記者從該行廣東某分行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理處獲悉，該行曾推出過“輕松供”“尾期還”兩類賬單計(jì)劃，目前仍存在，需要經(jīng)審批才可使用。

該行歷史宣傳資料顯示，“輕松供”最長(zhǎng)可選擇24個(gè)月期限，在此期間每個(gè)月本金部分只需要1元，按月繳納利息。剩余本金將順延至第三年償還；而“尾期還”則是借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，可以選擇保留一定比例的尾款本金（最高為30萬元且不能超過貸款總金額的30%），該部分保留的尾款本金在提前還款或是貸款到期時(shí)結(jié)清本金及利息即可。

而也有銀行在用途上“設(shè)限”。平安銀行5月底在官方微信端宣傳個(gè)人按揭“氣球貸”還款方式。該還款方式下，借款人需按約定的總期數(shù)(固定20年)計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。平安銀行在后續(xù)對(duì)媒體表示，“氣球貸”還款方式僅適用該行個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，約有5家銀行在2022年曾密集上線此類賬單計(jì)劃，其中多數(shù)目前還存在，只是咨詢者較少。

一名資深地產(chǎn)人士告訴記者，因?yàn)榇嬖谄谙?、金額、用途等多重限制，上述先息后本的還款方式本身杠桿加得并不大。與多年前被監(jiān)管叫停的“氣球貸”有一定區(qū)別。比如，在2010年以前，有些銀行的氣球貸的還款方式可運(yùn)用于住宅，目前僅運(yùn)用于商住兩用房；另一方面，早期個(gè)人按揭“氣球貸”在第一個(gè)借貸周期到期后，可展期至下一個(gè)周期。目前的這一“氣球貸”模式在宣發(fā)資料中并未指出該點(diǎn)。

利息增多

與常規(guī)的等額本金、等額本息相比，上述“先息后本”的還款模式有何差異？有業(yè)內(nèi)人士分析，這種模式最大的用途就是提供“緩沖期”，在最開始的時(shí)間內(nèi)月供壓力較小。但其實(shí)際支付的本金和利息總額更高。

以上述某國有行的“輕松供”產(chǎn)品為例，假設(shè)貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%。常規(guī)的等額本息還款法，月供需要4490元。但如在前兩年使用“輕松供”，則每月只要還1元本金，月供在2800元～2900元。

但整體看，等額本息法最終需支付的本金、利息合計(jì)為161萬元，而“輕松供”因?yàn)檠雍髢斶€本金，最終需支付的本息約為167萬元。

“氣球貸”的情況也類似。以上述“氣球貸”還款方式為例，假設(shè)貸款100萬元、還款期限5年，年化利率5%。等額本息法下，月供為18871元；而如選擇“氣球貸”的還款模式，則月供為6599元（除最后一期外），遠(yuǎn)低于前者。

但整體看，采用等額本息法，客戶需要支付的利息為13.2萬元，而“氣球貸”需要支付的利息為23.08萬元，相差約10萬元。

記者注意到，上述還款方式多在2022年密集上線，上線不久后就“偃旗息鼓”，市場(chǎng)反響平平。

“本金延后時(shí)間長(zhǎng)了，利息就會(huì)變多。”廣州購房者寧麗（化名）告訴第一財(cái)經(jīng)記者，自己曾經(jīng)因?yàn)槎唐谫Y金周轉(zhuǎn)困難，權(quán)衡過利弊，但最終因?yàn)槔⒃黾犹喽艞墶?/p>

在她看來，這種模式本質(zhì)上屬于“延期還款”，在目前市場(chǎng)行情下大部分的接受程度都較低。

受訪的多名銀行客戶經(jīng)理也印證了寧麗的說法。“都是雷聲大，雨點(diǎn)小。”福建某股份行客戶經(jīng)理告訴記者，這一業(yè)務(wù)曾經(jīng)在2022年重點(diǎn)宣傳過，但他入職以來還沒辦理過這一業(yè)務(wù)。前來咨詢的客戶大多了解了利息情況后就沒有“后文”了。

而一家國有行的資深客戶經(jīng)理則表示，她近年只經(jīng)手過五單先息后本類業(yè)務(wù)，其中四單是在2022年與某樓盤聯(lián)合做宣傳活動(dòng)期間辦理。

另一個(gè)可側(cè)面印證的現(xiàn)象是，與“輕松供”“氣球貸”等創(chuàng)新“先息后本”模式在市場(chǎng)不溫不火不同，2022年前后，提前還貸客戶的數(shù)量與規(guī)模卻在激增，熱度空前。

上述國有行客戶經(jīng)理告訴記者，一冷一熱背后，實(shí)際和房地產(chǎn)市場(chǎng)、宏觀環(huán)境的變化相關(guān)。存款利率下行、樓市遇冷，大家都更傾向于提前還款。“輕松供”這種延期還款的模式并不符合當(dāng)前行情。

在她看來，一般只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的階段，這種創(chuàng)新的先息后本的還款模式才會(huì)比較受歡迎。很多客戶會(huì)因?yàn)榭春脴鞘形磥頋q勢(shì)，想抓緊上車，短期內(nèi)加大資金杠桿。

是否合規(guī)？

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上述模式近年“重出江湖”，或與銀行房貸業(yè)務(wù)逐漸縮水、業(yè)績(jī)壓力增大有關(guān)。房貸規(guī)?？s水、利率內(nèi)卷至極限背景下，不少銀行通過各類創(chuàng)新產(chǎn)品試圖突圍“攬客”。

根據(jù)2023年財(cái)報(bào)，國有六大行個(gè)人住房貸款（按揭貸）余額合計(jì)約為26.43萬億元，同比減少約5166億元。

“隨著按揭貸款利率的持續(xù)調(diào)降，按揭貸款資產(chǎn)的利差也已經(jīng)下降到較低的水平，銀行卷‘價(jià)格’的空間越來越小。”華福證券研究所金融首席分析師張宇認(rèn)為，各家銀行勢(shì)必會(huì)不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及改善服務(wù)體驗(yàn)等來爭(zhēng)奪客戶。先息后本的還款方式能夠減輕居民前期還貸的壓力，滿足新市民購房安居需求，在當(dāng)下產(chǎn)品中具備創(chuàng)新性，預(yù)計(jì)未來各家銀行會(huì)推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶。

銀行躍躍欲試創(chuàng)新房貸產(chǎn)品背后，這類創(chuàng)新的“先息后本”還款方式是否合規(guī)？資深金融監(jiān)管政策專家周毅欽對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，此前在房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)時(shí)，“先息后本”的還款方式確實(shí)有一定的打擦邊球嫌疑，被一些炒房客所利用，放大購房杠桿，有些銀行也因此被監(jiān)管叫停此類金融服務(wù)。但近年來，房貸政策不斷放松，金融監(jiān)管部門、地方政府、商業(yè)銀行合力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)重回增長(zhǎng)通道。商業(yè)銀行在合法合規(guī)的大前提下，在自身經(jīng)營權(quán)限內(nèi)，可以對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行金融創(chuàng)新，例如采取更加靈活的還款方式等。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也持相似觀點(diǎn)。他認(rèn)為鑒于今年房貸政策歷史上最為寬松，且購房者的收入狀況出現(xiàn)了很多變化和新情況，所以此類創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，能否和還款能力匹配且不出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，建議風(fēng)控能力強(qiáng)且信貸質(zhì)量管控能力強(qiáng)的銀行，可以進(jìn)行試點(diǎn)和營銷。

嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，關(guān)鍵在于信貸的投放和還款能力匹配。若是按最近兩年的還款者的收入狀況看，確實(shí)會(huì)呈現(xiàn)先低后高的情況，這也就是所謂的“前小后大”，這一點(diǎn)和“氣球貸”的“前小后大”是比較匹配的，所以其本身和居民家庭或購房者的收入狀況有一定的相似性或匹配度。但不建議不評(píng)估購房者的收入狀況，隨意發(fā)放此類貸款，其很容易造成一種錯(cuò)覺，即還款壓力不大。因?yàn)槿羰呛罄m(xù)收入狀況不及預(yù)期，其壓力會(huì)變得越來越大，會(huì)產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

“建議對(duì)申請(qǐng)貸款的人從職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過往購房情況和貸款情況等角度進(jìn)行，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，以更精準(zhǔn)推進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計(jì)劃和產(chǎn)品。”嚴(yán)躍進(jìn)說。