美的置業(yè)決定從上市公司體系中剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

6月23日晚，港股上市房企美的置業(yè)（03990.HK）宣布計(jì)劃對(duì)公司業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，將全資持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司重組至控股股東。同時(shí)，美的置業(yè)將專(zhuān)注于物管、商管等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)及代建代銷(xiāo)業(yè)務(wù)等。

盡管此前也有不少房企剝離了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，但多是在出險(xiǎn)后的自救舉措。而身處“綠檔”的美的置業(yè)則是主動(dòng)選擇進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，“把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離，將可減少公司負(fù)債和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)”。

有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)整等多種因素的影響，市場(chǎng)波動(dòng)較大；如今選擇分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可以使美的置業(yè)的其他業(yè)務(wù)不受該業(yè)務(wù)可能的負(fù)面影響，是一種風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)配置優(yōu)化的策略。

這是否意味著曾經(jīng)的千億房企美的置業(yè)就此放棄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了？有接近美的置業(yè)的知情人士向記者表示，此次重組并不會(huì)改變美的在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模，行業(yè)地位也沒(méi)有發(fā)生變化，事實(shí)上，上市公司操盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目將無(wú)需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將可以做得更多。

“去地產(chǎn)化”

美的置業(yè)宣布將進(jìn)行股權(quán)重組，采用香港資本市場(chǎng)常見(jiàn)的實(shí)物分派的方式。

公告顯示，美的置業(yè)建議，向股東實(shí)施建議分派，據(jù)此擬將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部重組，由私人公司持有該業(yè)務(wù)；同時(shí)組建私人公司集團(tuán)，接著通過(guò)實(shí)物分派私人公司股份的方式，將私人公司集團(tuán)從美的置業(yè)剝離。

此次分派還提供了現(xiàn)金選擇權(quán)，也即持有美的置業(yè)股票的股東如不參與實(shí)物分派，不接受私人公司股份，可選擇對(duì)等的現(xiàn)金分派，即每股現(xiàn)金分派金額5.9港元，相比公告前一日收盤(pán)價(jià)溢價(jià)57.33%?，F(xiàn)金分派的部分由控股股東或其全資附屬公司提供。

建議分派完成后，私人公司集團(tuán)將不再是美的置業(yè)的附屬公司，將由美的置業(yè)的控股股東——美的控股和選擇實(shí)物分派的股東，通過(guò)持有私人公司股份而持有。

至此，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)房開(kāi)業(yè)務(wù)的剝離，該部分業(yè)務(wù)從上市公司的子公司持有，調(diào)整為上市公司的兄弟公司持有；相應(yīng)地，房開(kāi)業(yè)務(wù)也就從上市資產(chǎn)變?yōu)榱朔巧鲜匈Y產(chǎn)。

值得一提的是，分派完成后，美的控股還將全面收購(gòu)房開(kāi)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線，以及81.13%的上市公司股權(quán)。

對(duì)于美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，重組完成后，也將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的股權(quán)分設(shè)。

有接近美的置業(yè)的知情人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，此次重組后，房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線整體上移，房開(kāi)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債從上市公司的并表范圍調(diào)整為控股股東的并表范圍，上市公司的并表范圍大幅縮減，將輕裝上陣。

美的置業(yè)方面表示，重組完成后，控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理仍由現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)承接。公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)、管理體制及業(yè)務(wù)運(yùn)作未有變化，不受影響，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)保持不變，仍由現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、服務(wù)。

有跟蹤房地產(chǎn)板塊的券商分析師指出，美的置業(yè)的上述調(diào)整完成后，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將成為私人公司，由控股股東直接持有，不再屬于上市體內(nèi)，但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)委托上市公司管理，成為上市公司新增的開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)。同時(shí)公司將繼續(xù)經(jīng)營(yíng)保留業(yè)務(wù)，并繼續(xù)于聯(lián)交所上市。重組后，上市公司將聚焦“開(kāi)發(fā)代建+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)+房地產(chǎn)科技”商業(yè)模式，公司除無(wú)需背負(fù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)債務(wù)外，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)并未發(fā)生改變。

不過(guò)，想要完成這部分業(yè)務(wù)的分拆仍需要得到少數(shù)股東的同意。

根據(jù)港交所相關(guān)規(guī)定，由于建議分派項(xiàng)下擬分派的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到非常重大出售標(biāo)準(zhǔn)（超過(guò)75%），控股股東及其各自的聯(lián)系人須在股東大會(huì)上，就建議分派的股東決議案放棄表決贊成有關(guān)決議；此外，發(fā)行人還須獲得于大會(huì)上表決的股東所持股份所附票數(shù)至少75%的贊成票，而反對(duì)票數(shù)不得超過(guò)10%。

隔離風(fēng)險(xiǎn)

盡管過(guò)往已有許多開(kāi)發(fā)商如云南城投、華夏幸福等都選擇將物管等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)作為未來(lái)的發(fā)展主業(yè)，但這大多是企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)后的自救之舉，在沒(méi)有明顯經(jīng)營(yíng)壓力的情況主動(dòng)剝離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)尚屬首家。

在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，房企經(jīng)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于債務(wù)壓力。對(duì)于較為務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎的美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)健康一直是公司管理層頗為注重的底線。

自2020年8月“三道紅線”相關(guān)政策出臺(tái)以來(lái)，美的置業(yè)就向著“綠檔”的標(biāo)準(zhǔn)努力，終于在2022年底實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)，并守住了這一安全線。截至2023年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率為35.8%，同比下降8.1%，達(dá)到了歷年來(lái)的最低值；現(xiàn)金短債比1.44，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%。

盡管百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售在過(guò)去的兩年多時(shí)間里持續(xù)下挫，美的置業(yè)還是努力將回款率維持在80%以上，保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康，從而使得上市公司在面臨到期債務(wù)時(shí)較為從容。

2024年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈曾透露，2024年，美的置業(yè)到期公司債務(wù)共62.5億元，截至2024年3月，已如期兌付19.5億元，剩余43億元待到期兌付。“從短期債務(wù)來(lái)看，公司約有120多億的債務(wù)，每個(gè)月只有10億左右，沒(méi)有什么壓力。”

事實(shí)上，在本輪行業(yè)的深度調(diào)整中，由于大股東較強(qiáng)的信用資質(zhì)，多次為美的置業(yè)的中票發(fā)行提供反擔(dān)保，使得后者得以在資本市場(chǎng)上保持著較為通常的融資渠道。2024年以來(lái)，美的置業(yè)兩筆中票，合計(jì)超29億。

僅從財(cái)務(wù)表現(xiàn)上來(lái)看，美的置業(yè)當(dāng)前并沒(méi)有必要?jiǎng)冸x開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。但今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底修復(fù)之中，銷(xiāo)售改善不明顯，前5個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)金額同比降幅仍在40%以上，持續(xù)探底，銷(xiāo)售回款形成的現(xiàn)金流入也將相應(yīng)減少；而交付、日常經(jīng)營(yíng)是房企首要保障的，于是償債付息方面的壓力也在無(wú)形間加大。

“盡管截至2023年末維持了健康的財(cái)務(wù)比率，并設(shè)法滿足‘三道紅線’的要求，但公司仍須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)及債務(wù)以支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”美的置業(yè)在公告中坦承，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離，將可減少公司負(fù)債和與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，并為股東提供變現(xiàn)其在公司部分投資的選擇權(quán)，減少其與公司股份相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。

黃立沖表示，分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以看作是對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。“如果房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)整個(gè)上市公司產(chǎn)生負(fù)面影響。分拆后，可以將這種風(fēng)險(xiǎn)隔離，保護(hù)美的置業(yè)其他業(yè)務(wù)和股東的利益。”

上述知情人士也透露，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剝離出上市公司后，也就意味著從上市公司的層面上來(lái)講，以后不會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)了。但值得注意的是，從美的整個(gè)集團(tuán)層面上來(lái)看，房地產(chǎn)板塊的債務(wù)并沒(méi)有消失，只是轉(zhuǎn)移到了另外的平臺(tái)上，由控股股東兜底。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房開(kāi)業(yè)務(wù)也從上市資產(chǎn)變?yōu)榱朔巧鲜匈Y產(chǎn)、由美的控股100%控制后，其拿地、融資等活動(dòng)可以由控股股東層面直接予以支持，也就讓美的置業(yè)從當(dāng)前的低銷(xiāo)售流速、高杠桿的包袱中解脫出來(lái)，輕裝上陣，更好地應(yīng)對(duì)行業(yè)的周期性波動(dòng)。

并未放棄地產(chǎn)業(yè)務(wù)

分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種風(fēng)險(xiǎn)管理和資產(chǎn)配置優(yōu)化的策略，有利于保護(hù)公司和股東的利益，提高資本的使用效率，但黃立沖也提醒，將主要業(yè)務(wù)板塊剝離后，美的置業(yè)需要找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，以補(bǔ)充房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的收入。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在美的置業(yè)當(dāng)前的總收入中占據(jù)絕對(duì)核心。截至2023年末，上市公司總營(yíng)收約735.6億元，來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的收入約716.8億元，占比約97%。也就是說(shuō)，美的置業(yè)留在上市公司體系內(nèi)的業(yè)務(wù)在目前整體的盤(pán)子中是極小的一塊，營(yíng)收規(guī)模不足20億元。

調(diào)整完成后，美的置業(yè)將專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開(kāi)展業(yè)務(wù)，以及承接控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理。

這其中，物管、商管等板塊是美的置業(yè)已有的業(yè)務(wù)，在年報(bào)中已有所體現(xiàn)；而“承接控股股東所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理”則將成為美的置業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所承擔(dān)的新任務(wù)。

上述知情人士告訴記者，控股股東將承擔(dān)拿地、開(kāi)發(fā)等的出資，具體的工作仍由美的置業(yè)來(lái)進(jìn)行，相關(guān)的開(kāi)發(fā)管理服務(wù)主要就包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃及建造、銷(xiāo)售及市場(chǎng)推廣。也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的代建、代銷(xiāo)。而這部分業(yè)務(wù)的具體規(guī)模目前尚無(wú)法準(zhǔn)確衡量。

該知情人士表示，從美的整個(gè)集團(tuán)層面上來(lái)看，此次重組并不會(huì)改變美的在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模，美的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行業(yè)地位也沒(méi)有發(fā)生變化。

相反，此次重組將可以重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，將重資產(chǎn)拿地和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)分離開(kāi)來(lái)，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)得以釋放活力，拿地規(guī)模也可以更直接地借助控股股東的資金實(shí)力，拓展空間。“此次重組如果得以順利實(shí)施，上市公司操盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目將無(wú)需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模將可以做得更多。”上述知情人士稱(chēng)。

據(jù)悉，此次重組后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入將確定在控股股東的會(huì)計(jì)報(bào)表，上市公司僅確認(rèn)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)收入。開(kāi)發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入規(guī)模雖小，但利潤(rùn)率和利潤(rùn)穩(wěn)定性將大大提高。

上市公司主業(yè)從重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)楦p的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，這對(duì)公司在資本市場(chǎng)上的估值將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

某在港上市的內(nèi)地房企內(nèi)部人士表示，整個(gè)房地產(chǎn)板塊的估值之前已經(jīng)遭遇了重創(chuàng)，在當(dāng)前的環(huán)境下，美的置業(yè)的業(yè)務(wù)調(diào)整對(duì)股東來(lái)說(shuō)是件好事，但這對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)不可復(fù)制。黃立沖也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)猶如達(dá)摩克利斯之劍，如今該業(yè)務(wù)獨(dú)立出去后，可以讓美的置業(yè)的估值避免受到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拖累，有助于其獲得更合理的市場(chǎng)估值。

資本市場(chǎng)已經(jīng)給出了反饋。6月24日，美的置業(yè)股價(jià)高開(kāi)高走，盤(pán)中漲幅超7成，截至今日收盤(pán)漲幅超69%，報(bào)6.37港元/股，整體市值也從前一交易日的53.83億港元升至91.44億港元。