8月16日晚間，美的置業(yè)（03990.HK）公布2024半年度業(yè)績報告。

上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入251億元，同比下降約30%；凈利潤為5.96億元，同比下降超6成；公司擁有人應占核心凈利潤實現(xiàn)約4.19億元，同比下降超5成。

其中，物業(yè)開發(fā)及銷售確認銷售收入約241億元，同比下降約3成；物業(yè)管理服務收入則有所增加，實現(xiàn)8.4億元，同比增幅約為15.9%。商業(yè)物業(yè)投資及運營收入為1.89億元，同比上升32.4%。

業(yè)績有所下滑，但美的置業(yè)在資本市場上仍保持著良好的信用表現(xiàn)。截至6月末，美的置業(yè)一年內(nèi)到期有息負債90.8億元，月均還債7.6億元。報告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。同期，美的置業(yè)的凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預收后的資產(chǎn)負債率為67.8%，維持“三道紅線”的綠檔。

也得益于此，在房企融資環(huán)境冰封的背景下，美的置業(yè)的融資渠道保持通暢，在報告期內(nèi)累計發(fā)行三期共計41.4億元中期票據(jù)，公司加權融資成本較上期下降15BP至4.54%。

這應該是短期內(nèi)美的置業(yè)最后一份包含房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的業(yè)績報告。今年6月下旬，美的置業(yè)宣布計劃對公司業(yè)務進行重組，將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務從上市公司重組至控股股東。

調(diào)整完成后，美的置業(yè)將專注經(jīng)營性業(yè)務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開展業(yè)務，以及承接控股股東所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理。

美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，在上市平臺完成重組之后，美的置業(yè)能快速把公司的負債總額降下來，輕裝上陣，專注于持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營性業(yè)務，比重和增幅將來會更加穩(wěn)定。

對于重組后的上市平臺，美的置業(yè)也設定了業(yè)績目標：未來整個上市平臺的營收復合增長率不低于25%，歸母凈利潤復合增長不低于20%。

在解釋為何選擇對上市平臺進行重組時，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈坦言，現(xiàn)在整個行業(yè)還是處于出清和轉型的交織期，非常困難。“雖然困難，但不等于我們放棄了這個行業(yè)，無論是大股東還是經(jīng)營團隊都對地產(chǎn)行業(yè)保持了信心。應對特殊階段的周期交替過程中，我們肯定不能用過去常規(guī)的應對方案度過這樣的危機，所以采用了這一特殊的重組方案。”

林戈表示，選擇保留上市平臺，除了維持現(xiàn)有的物業(yè)管理空間服務以及建筑科技之外，還保持了對開發(fā)業(yè)務全鏈條的操盤能力。“當我們開發(fā)業(yè)務從上市這一塊分出來之后，事實上也是為了更好、更靈活地應用好股東的資源，度過這個周期，相信美的置業(yè)的開發(fā)業(yè)務總有一天還會回到舞臺上來。”

“這背后有非常重要的考量點，是股東對于整個行業(yè)的信心，以及股東對于我們應對這個周期之下的意見和實力，都體現(xiàn)在這里。”林戈稱。

完成重組后，美的置業(yè)將構建“開發(fā)代建+物管服務+資產(chǎn)運營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務模式。

“我們物管服務一定是非常重要的板塊。”王大在表示，從2023年的保留業(yè)務財務數(shù)據(jù)里可以看到，物業(yè)管理服務貢獻了主要的利潤和現(xiàn)金流，重組順利完成之后，開發(fā)代建業(yè)務會構成新增業(yè)務板塊。在一段時間內(nèi)，物管服務仍然是業(yè)務重點，是未來上市平臺非常重要的組成部分。

截至2024年6月末，美的置業(yè)旗下物業(yè)板塊在管面積約6989萬平方米，合約面積約9218萬平方米。目前，美的置業(yè)正在拓展產(chǎn)業(yè)園項目，憑借控股股東的產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢，美的置業(yè)方面目前在管45個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、72萬平方米。自4月底起，美的置業(yè)也開始服務控股股東旗下的醫(yī)院和養(yǎng)老院，探索醫(yī)院業(yè)態(tài)。

代建業(yè)務也被美的置業(yè)放在了重要的位置上。王大在表示，原有重資產(chǎn)項目剝離至控股股東，但其持續(xù)的開發(fā)代建、交付任務的延續(xù)，也是美的置業(yè)未來重要的工作。在原有開發(fā)鏈條上，美的置業(yè)會逐步把控股股東交付的任務完成，控股股東也會補充新的優(yōu)質(zhì)項目；第三方代建業(yè)務的拓展則將是推動代建業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的重要力量，“希望在未來兩三年內(nèi)，第三方代建業(yè)務占整體開發(fā)代建業(yè)務的比例能夠逐步超過20%。”

值得一提的是，業(yè)務結構發(fā)生重大改變之后，資本市場對美的置業(yè)的估值邏輯也將發(fā)生相應變化。

匯生國際資本總裁黃立沖向記者表示，房地產(chǎn)業(yè)務猶如達摩克利斯之劍，隨著該業(yè)務被剝離，可以讓美的置業(yè)的估值避免受到房地產(chǎn)業(yè)務的拖累，有助于其獲得更合理的市場估值。

林戈也表示，業(yè)務調(diào)整之后的市值規(guī)劃是非常清晰的，四大業(yè)務板塊中，除了開發(fā)代建服務要重新做定價之外，其他三項業(yè)務的脈絡都很清晰。“我們在整個派息政策上，一定會一如既往地采用非常有吸引力、競爭力的派息政策保持投資者對我們的喜愛。我們會努力做好我們應該做的事情，相信投資人會給我們非常合理的市場估值。”