宏觀經(jīng)濟緩慢復蘇，房地產(chǎn)領域依然是焦點。地方“收儲”模式的探索，對去庫存及緩解房企資金壓力具有重要作用，同時也深刻影響著保障性住房建設成效。

在“消化存量”“優(yōu)化增量”的政策指引下，多地加快推動存量住房收購，主流機制包括“租賃機構收購模式”“轉(zhuǎn)化保障房模式”“拆遷安置模式”等。但因為收益匹配、政府財力、供需矛盾等方面的擔憂，市場對地方“收儲”效果的預期仍存在分歧。

2024年新領軍者年會大連夏季達沃斯論壇期間，第一財經(jīng)記者圍繞房地產(chǎn)“收儲”及保障住房體系建設的熱點問題，采訪了北京大學光華管理學院院長劉俏。

未來需求在哪里？

“過去我們的房地產(chǎn)行業(yè)存在兩種供需錯位，第一是一線城市與四五線城市這些低線城市之間的失衡，第二是商品房和保障性住房市場的失衡。”在劉俏看來，我國的保障性住房存在很大的市場需求。

我國新一輪保障性住房建設涵蓋配租型和配售型兩種。當下，收購已建成存量商品房用作保障性住房，一方面可以加速去庫存，另一方面也是進一步增加保障性住房市場供給的有效方式。

不過，較低線城市與一二線城市對保障房需求存在較大差異，在以需定購的“政府主導、市場化運作”收儲思路下，“收儲”效果及可持續(xù)性備受關注。不少觀點認為，本輪地方“收儲”主要在“商品房庫存較多的城市”實施，庫存積壓嚴重且房價下降較多的二三線及以下城市更符合條件，但這些城市對保障房的需求可能反而較低。

城鄉(xiāng)二元結構的改善有望緩解這一擔憂。面對國內(nèi)消費占GDP比重偏低，尤其疫情以來居民對未來收入預期下行、消費需求不足，劉俏持續(xù)呼吁提升居民可支配收入，通過破除城鄉(xiāng)二元機構改善收入分布不均，提高邊際消費傾向較高的低收入群體收入增速。這將為房地產(chǎn)市場注入新的力量，帶來全新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

劉俏認為，農(nóng)業(yè)全要素生產(chǎn)率水平相對較低和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口無法實現(xiàn)真正的市民化，是城鄉(xiāng)二元結構形成的主要原因。

從官方數(shù)據(jù)來看，2023年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有48.3%，兩者之間存在著約18個百分點的差距，對應2.55億人生活在城市但沒有城市戶籍。而另一方面，劉俏預測，隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、鄉(xiāng)村振興推進，到2035年，我國農(nóng)業(yè)增加值占GDP比重將降到3%左右，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口也將降到總就業(yè)人口的6%，這也意味著，屆時將有1.44億農(nóng)業(yè)就業(yè)人口從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來，逐步向城市轉(zhuǎn)移。

“目前在城市常住但無戶籍的2.55億人，加上未來從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移的1.44億人，合在一起有4億人，這部分群體的最大需求將是保障性住房。”劉俏認為，未來新市民首要的選擇可能不再是購買商品房，更多是考慮保障性住房，這正是房地產(chǎn)新發(fā)展模式所需要的。

還需要更多探索

面對商品房和保障房“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的客觀現(xiàn)實，不論從未來需求角度，還是房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的迫切性角度，都需要繼續(xù)加大對保障房建設的投入。當下正在探索的地方“收儲”模式，也被看作是項“一舉兩得”的舉措。

就在近期，住建部宣布將“收儲”擴圍至縣級以上城市，引起市場關注。目前來看，已有近30座城市出臺政策鼓勵收儲存量商品房用作保障性住房。

但在落地層面，依然存在不少挑戰(zhàn)，市場上的主要擔憂包括保障性住房租金回報率較低、收儲考驗地方財力卻無法延續(xù)過去的“土地財政”、短期內(nèi)供給與需求區(qū)域不匹配，以及政策退出后難持續(xù)等。

當前來看，房地產(chǎn)“收儲”三大主流模式“租賃機構收購模式”“轉(zhuǎn)化保障房模式”“拆遷安置模式”特點不同，適用的城市類型也存在差異，不過收購主體普遍以地方國企為主。

劉俏認為，要落實“租購并舉”住房制度、構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，僅靠地方國企是遠遠不夠的，長期運營管理需要開發(fā)商以市場化方式深度參與。尤其在“收儲”模式下，收購主體的保障房運營能力和獲利能力能否支撐正常運行是關鍵。

他表示，當前地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對發(fā)展保障性住房的主觀動力普遍不足，一方面是因為收益回報率擔憂，另一方面則是因為更多房企已經(jīng)失去了由傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的能力。

當前，因為符合標準項目較少、標的資產(chǎn)價值評估難等，地方國企“收儲”的試點范圍還較小，落地數(shù)量還不多。“現(xiàn)在我們的‘收儲’模式主要在嘗試探索階段，主要由地方國企作為操作主體，但這個力度、效果還有待平衡和觀察。”劉俏認為，解決當前房地產(chǎn)行業(yè)問題，考慮地方財力、道德風險等因素，應該更多由中央財政資金參與推動更為徹底、體量更大的重組，從而加速行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。