宏觀經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，房地產(chǎn)領(lǐng)域依然是焦點(diǎn)。地方“收儲(chǔ)”模式的探索，對(duì)去庫存及緩解房企資金壓力具有重要作用，同時(shí)也深刻影響著保障性住房建設(shè)成效。

在“消化存量”“優(yōu)化增量”的政策指引下，多地加快推動(dòng)存量住房收購，主流機(jī)制包括“租賃機(jī)構(gòu)收購模式”“轉(zhuǎn)化保障房模式”“拆遷安置模式”等。但因?yàn)槭找嫫ヅ?、政府?cái)力、供需矛盾等方面的擔(dān)憂，市場(chǎng)對(duì)地方“收儲(chǔ)”效果的預(yù)期仍存在分歧。

2024年新領(lǐng)軍者年會(huì)大連夏季達(dá)沃斯論壇期間，第一財(cái)經(jīng)記者圍繞房地產(chǎn)“收儲(chǔ)”及保障住房體系建設(shè)的熱點(diǎn)問題，采訪了北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏。

未來需求在哪里？

“過去我們的房地產(chǎn)行業(yè)存在兩種供需錯(cuò)位，第一是一線城市與四五線城市這些低線城市之間的失衡，第二是商品房和保障性住房市場(chǎng)的失衡。”在劉俏看來，我國的保障性住房存在很大的市場(chǎng)需求。

我國新一輪保障性住房建設(shè)涵蓋配租型和配售型兩種。當(dāng)下，收購已建成存量商品房用作保障性住房，一方面可以加速去庫存，另一方面也是進(jìn)一步增加保障性住房市場(chǎng)供給的有效方式。

不過，較低線城市與一二線城市對(duì)保障房需求存在較大差異，在以需定購的“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”收儲(chǔ)思路下，“收儲(chǔ)”效果及可持續(xù)性備受關(guān)注。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，本輪地方“收儲(chǔ)”主要在“商品房庫存較多的城市”實(shí)施，庫存積壓嚴(yán)重且房?jī)r(jià)下降較多的二三線及以下城市更符合條件，但這些城市對(duì)保障房的需求可能反而較低。

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的改善有望緩解這一擔(dān)憂。面對(duì)國內(nèi)消費(fèi)占GDP比重偏低，尤其疫情以來居民對(duì)未來收入預(yù)期下行、消費(fèi)需求不足，劉俏持續(xù)呼吁提升居民可支配收入，通過破除城鄉(xiāng)二元機(jī)構(gòu)改善收入分布不均，提高邊際消費(fèi)傾向較高的低收入群體收入增速。這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的力量，帶來全新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。

劉俏認(rèn)為，農(nóng)業(yè)全要素生產(chǎn)率水平相對(duì)較低和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口無法實(shí)現(xiàn)真正的市民化，是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)形成的主要原因。

從官方數(shù)據(jù)來看，2023年中國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.2%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有48.3%，兩者之間存在著約18個(gè)百分點(diǎn)的差距，對(duì)應(yīng)2.55億人生活在城市但沒有城市戶籍。而另一方面，劉俏預(yù)測(cè)，隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、鄉(xiāng)村振興推進(jìn)，到2035年，我國農(nóng)業(yè)增加值占GDP比重將降到3%左右，農(nóng)業(yè)就業(yè)人口也將降到總就業(yè)人口的6%，這也意味著，屆時(shí)將有1.44億農(nóng)業(yè)就業(yè)人口從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移出來，逐步向城市轉(zhuǎn)移。

“目前在城市常住但無戶籍的2.55億人，加上未來從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移的1.44億人，合在一起有4億人，這部分群體的最大需求將是保障性住房。”劉俏認(rèn)為，未來新市民首要的選擇可能不再是購買商品房，更多是考慮保障性住房，這正是房地產(chǎn)新發(fā)展模式所需要的。

還需要更多探索

面對(duì)商品房和保障房“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長(zhǎng)一短的客觀現(xiàn)實(shí)，不論從未來需求角度，還是房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的迫切性角度，都需要繼續(xù)加大對(duì)保障房建設(shè)的投入。當(dāng)下正在探索的地方“收儲(chǔ)”模式，也被看作是項(xiàng)“一舉兩得”的舉措。

就在近期，住建部宣布將“收儲(chǔ)”擴(kuò)圍至縣級(jí)以上城市，引起市場(chǎng)關(guān)注。目前來看，已有近30座城市出臺(tái)政策鼓勵(lì)收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房。

但在落地層面，依然存在不少挑戰(zhàn)，市場(chǎng)上的主要擔(dān)憂包括保障性住房租金回報(bào)率較低、收儲(chǔ)考驗(yàn)地方財(cái)力卻無法延續(xù)過去的“土地財(cái)政”、短期內(nèi)供給與需求區(qū)域不匹配，以及政策退出后難持續(xù)等。

當(dāng)前來看，房地產(chǎn)“收儲(chǔ)”三大主流模式“租賃機(jī)構(gòu)收購模式”“轉(zhuǎn)化保障房模式”“拆遷安置模式”特點(diǎn)不同，適用的城市類型也存在差異，不過收購主體普遍以地方國企為主。

劉俏認(rèn)為，要落實(shí)“租購并舉”住房制度、構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，僅靠地方國企是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理需要開發(fā)商以市場(chǎng)化方式深度參與。尤其在“收儲(chǔ)”模式下，收購主體的保障房運(yùn)營(yíng)能力和獲利能力能否支撐正常運(yùn)行是關(guān)鍵。

他表示，當(dāng)前地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)發(fā)展保障性住房的主觀動(dòng)力普遍不足，一方面是因?yàn)槭找婊貓?bào)率擔(dān)憂，另一方面則是因?yàn)楦喾科笠呀?jīng)失去了由傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的能力。

當(dāng)前，因?yàn)榉蠘?biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目較少、標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難等，地方國企“收儲(chǔ)”的試點(diǎn)范圍還較小，落地?cái)?shù)量還不多。“現(xiàn)在我們的‘收儲(chǔ)’模式主要在嘗試探索階段，主要由地方國企作為操作主體，但這個(gè)力度、效果還有待平衡和觀察。”劉俏認(rèn)為，解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問題，考慮地方財(cái)力、道德風(fēng)險(xiǎn)等因素，應(yīng)該更多由中央財(cái)政資金參與推動(dòng)更為徹底、體量更大的重組，從而加速行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。