2021年，首批9支公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）正式登陸境內(nèi)資本市場，中金普洛斯REIT（全稱“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”）作為上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT，受到關(guān)注。

三年來，倉儲物流行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，場內(nèi)上市及獲批的倉儲物流類REITs亦不斷擴(kuò)容，包括紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在內(nèi)，又新添嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、中航易商倉儲物流REIT、華夏深國際REIT以及華泰紫金寶灣物流倉儲REIT，共計有6支倉儲物流類REITs，底層資產(chǎn)占比僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)及高速公路項(xiàng)目。

倉儲物流REITs何以抗周期穩(wěn)健發(fā)展？倉儲物流領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs如何給投資人吃下“定心丸”？近日，普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁王天兵接受了第一財經(jīng)記者的專訪，分享他對于倉儲物流REITs的看法以及物流園區(qū)的運(yùn)營之道。

倉儲物流分紅“慷慨”

經(jīng)過三年發(fā)展，公募倉儲物流REITs以穩(wěn)定的回報，以及全新的資本運(yùn)作方式，受到不少投資者關(guān)注。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)有認(rèn)為，倉儲物流REITs為物流地產(chǎn)企業(yè)提供了便利的退出渠道和新的融資方式。具體而言，成熟的物流地產(chǎn)具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，利用成熟的公募REITs市場，物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以縮短資金回籠周期，拓展融資渠道，同時為投資人保證高分紅的收益水平，形成資本的循環(huán)利用。

縱觀當(dāng)下上市的倉儲物流REITs，經(jīng)營穩(wěn)中向好，為投資人帶來穩(wěn)健的分紅回報。以歷史分紅額度最高的中金普洛斯REIT為例，中金普洛斯REIT發(fā)布的2024年一季度報告顯示，該REIT在今年一季度實(shí)現(xiàn)總收入約1.19億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7820萬元，剔除公允價值變動損益影響后的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目EBITDA凈利率68.86%，實(shí)現(xiàn)可供分配金額約8884.01萬元。

“中金普洛斯REIT達(dá)到了我們的預(yù)期效果，也達(dá)到了最初在中金普洛斯REIT發(fā)行的時點(diǎn)預(yù)期的財務(wù)指標(biāo)。”王天兵對記者表示，中金普洛斯REIT連續(xù)11個季度可供分配金額的水平，超出招募說明書預(yù)測目標(biāo)。據(jù)記者了解，自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達(dá)到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%。

另一只嘉實(shí)京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)布的2024年一季報也顯示，報告期內(nèi)該REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額2003.74萬元，2023年度已實(shí)現(xiàn)二次分紅，實(shí)際分配金額為2520.99萬元。首批上市并完成擴(kuò)募的紅土創(chuàng)新鹽田港REIT上市以來也完成3次分紅，分紅比例達(dá)到100%，累計分紅金額達(dá)到1.77億元。

王天兵指出，在今天利率下行的市場環(huán)境之下，基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs作為抗周期資產(chǎn)的代表之一，具有分紅比例較高等特點(diǎn)，對于投資人而言是有益的資產(chǎn)配置。

底層資產(chǎn)運(yùn)營平穩(wěn)

在王天兵看來，倉儲物流REITs的分紅取決于底層資產(chǎn)創(chuàng)生的現(xiàn)金流情況，現(xiàn)金流的穩(wěn)健與否，又與底層資產(chǎn)的質(zhì)量及其產(chǎn)生的租金是否能達(dá)到預(yù)期水平密切相關(guān)。“主要看兩方面，一是資產(chǎn)的估值及成長性能滿足投資收益的要求，二是底層資產(chǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)能夠滿足監(jiān)管的要求。”王天兵認(rèn)為。

以中金普洛斯REIT為例，經(jīng)過2021年的首發(fā)和2022年的擴(kuò)募，其基金份額達(dá)到了19.38億份，底層資產(chǎn)擴(kuò)充至10個倉儲物流園、可租賃面積達(dá)到約115.7萬平方米，分布在京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝地區(qū)等全國5大經(jīng)濟(jì)圈、7個主要的物流節(jié)點(diǎn)城市。

有投資人關(guān)心，倉儲物流園區(qū)存在被提前退租的風(fēng)險，從而影響現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。王天兵指出，普洛斯作為外部管理機(jī)構(gòu)，從對中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)來看，分散化、多元化是控制風(fēng)險的重要手段。例如，作為底層資產(chǎn)數(shù)量最多、可租賃面積最大的倉儲物流類REIT，中金普洛斯REIT不僅做到旗下園區(qū)分散至全國各個不同的主要經(jīng)濟(jì)帶及城市，而且園區(qū)內(nèi)租戶的準(zhǔn)入也做到多元化，涵蓋不同的企業(yè)類別、行業(yè)屬性，從而盡可能保證風(fēng)險分散。具體來看，10個園區(qū)約有80個租戶，涵蓋包括電商物流、軟件、制造以及服務(wù)業(yè)等多種行業(yè)。

“這種多元化避免了由單一租戶過度集中而一旦退租造成的‘黑天鵝’事件帶來的風(fēng)險。租戶越分散，越有利于底層資產(chǎn)的長期、穩(wěn)定的健康運(yùn)營。”王天兵表示，在租約到期之前，普洛斯會跟客戶進(jìn)行提前的溝通，對不續(xù)租的租約，提前做好租戶儲備，避免或減少空置的時間，盡可能地實(shí)現(xiàn)租賃的穩(wěn)定。

多元化、分散化的底層資產(chǎn)運(yùn)營方式為中金普洛斯REIT帶來了穩(wěn)定的租金收入。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，普洛斯REIT經(jīng)營穩(wěn)健，租金以及物業(yè)管理費(fèi)收入達(dá)到了1.17億元，到季末的出租率達(dá)到了近88%的水平（含已簽租約項(xiàng)目），期末不含稅有效平均租金單價為37.93元/平方米/月，環(huán)比穩(wěn)中有升。

底層資產(chǎn)具備一定保值增值空間

中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年6月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.6%，已連續(xù)4個月保持?jǐn)U張；中國倉儲指數(shù)為48.5%，較5月份回升0.1個百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)可以看出，國內(nèi)倉儲物流行業(yè)正隨著消費(fèi)市場的復(fù)蘇不斷發(fā)展，傳統(tǒng)電商、跨境電商、新消費(fèi)等等，催生出市場對倉儲物流的新需求，也為倉儲物流REITs底層資產(chǎn)增值創(chuàng)造巨大的潛在空間。面對快速變化的市場環(huán)境，普洛斯如何做到以不變應(yīng)萬變，保證底層資產(chǎn)保值甚至增值？

王天兵指出，一方面，普洛斯對客戶及物流行業(yè)的特征非常熟悉，能針對客戶的不同需求，提供差異化的服務(wù)；另一方面，基于20多年來所積累的投資和運(yùn)營相結(jié)合的經(jīng)驗(yàn)，使得普洛斯園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)與品質(zhì)處于高水平，從而滿足絕大部分客戶的需求。“通過運(yùn)營同事的努力及本身資產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠吸引客戶來普洛斯旗下物流園進(jìn)行布局。”他說。

據(jù)了解，普洛斯負(fù)責(zé)中國倉儲物流園區(qū)資產(chǎn)業(yè)務(wù)共有500多名員工，面對快速變化的宏觀環(huán)境、行業(yè)動態(tài)和市場需求，團(tuán)隊進(jìn)行包括市場研究、租賃招商、維護(hù)保養(yǎng)等等方面的分工，“更重要的是去了解市場的動向，不斷地提升我們的資產(chǎn)管理水平，為底層資產(chǎn)保值增值做出貢獻(xiàn)，從各個方面做出不同的努力。”王天兵指出。

此外，底層資產(chǎn)的價值提升也離不開創(chuàng)新。在王天兵看來，作為中金普洛斯REIT的原始權(quán)益人兼外部管理機(jī)構(gòu)，普洛斯格外注重的是對資產(chǎn)進(jìn)行主動管理，這是一個主動幫助客戶更高效運(yùn)作并且同時尋找能夠穩(wěn)定租賃、提升資產(chǎn)租金水平的過程。

“我們會要求在資產(chǎn)的運(yùn)營過程中不斷提升它的智慧化零碳化標(biāo)準(zhǔn)，同時也會經(jīng)過評估后嘗試通過更新改造，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的價值。”王天兵舉例說，普洛斯將ESG融入日常對中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營管理的各個環(huán)節(jié)，包括了部署園區(qū)屋頂光伏發(fā)電、新能源充電樁、推行綠色租約等，賦能底層資產(chǎn)保值增值，更好地滿足客戶及投資人的需求。

公募REITs作為重要的資本閉環(huán)的方式，吸引不少倉儲物流企業(yè)躬身入局。“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs不僅僅能夠盤活社會的存量資產(chǎn)，同時能促進(jìn)提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營水平，是重大的投融資機(jī)制的創(chuàng)新，這也是國家深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個重大舉措，意義非常重大。”王天兵說道。