上海首單倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs，將于12月6日啟動發(fā)售，認(rèn)購價格為2.790元/份，并計劃于12月25日上市。

12月4日，上海外高橋集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長俞勇對第一財經(jīng)記者表示，外高橋集團(tuán)正在通過REITs、私募股權(quán)基金、股票增持、定增等資本市場組合拳，不斷補(bǔ)齊短板，加快將外高橋集團(tuán)從原來以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展并重。

打通不動產(chǎn)投資證券化路徑

華安外高橋倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（華安外高橋REIT，508048），于11月20日正式獲批，由外高橋集團(tuán)（600648.SH）作為原始權(quán)益人、華安基金管理有限公司作為基金管理人、國泰君安證券股份有限公司擔(dān)任財務(wù)顧問。根據(jù)證監(jiān)會的批復(fù)，基金合同期限為36年，募集份額總額為4億份。

華安外高橋REIT的底層資產(chǎn)，是位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）的1處優(yōu)質(zhì)冷庫和3處優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉。合計建筑面積約14.92萬平方米，項(xiàng)目運(yùn)營年限在6年以上，與承租戶合作良好，租約穩(wěn)定，平均出租率95%以上，租金收繳率近100%。

外高橋物流園區(qū)（二期），距離外高橋港僅1公里。外高橋港承擔(dān)著上海港集裝箱吞吐量的近一半，是日韓、東南亞、中東、澳新和美西航線的固定始發(fā)港，班期穩(wěn)定，亦可根據(jù)船公司計劃靈活安排歐洲、非洲和南美洲非固定航線。本區(qū)域半徑3公里范圍內(nèi)，高速公路、高架道路和跨江隧道縱橫交錯，為貨物集散提供了高效的通行保障。滬通鐵路及其外高橋港裝卸線建成后，將實(shí)現(xiàn)海鐵公路多式聯(lián)運(yùn)。區(qū)位優(yōu)勢，為該項(xiàng)目的長期穩(wěn)定運(yùn)營提供了有力保障。

上述四個項(xiàng)目估值10.41億元，機(jī)構(gòu)詢價后溢價2%，最后募集總額為11.16億元，年化收益率約5%。

與這一底層資產(chǎn)的賬面值5.9億元相比，俞勇表示，通過REITs這一金融工具，讓這部分存量產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)具備了流動性，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)?；鼗\的資金將用于外高橋老舊物業(yè)廠房的更新、可建設(shè)用地的開發(fā)和建設(shè)等投入，進(jìn)一步招引相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，由此實(shí)現(xiàn)外高橋在產(chǎn)業(yè)不動產(chǎn)方面從開發(fā)、運(yùn)營、上市，到受托管理、資金回籠、再投入的循環(huán)運(yùn)作。

俞勇解釋說，如果按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式，從拿地到開發(fā)、建設(shè)，都是比較集中性的重資產(chǎn)投資，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會越來越高，無法支撐外高橋的快速發(fā)展。

此外，外高橋集團(tuán)同時參與基金的戰(zhàn)略配售，合計持有不低于20%的份額。俞勇表示，這一方面表明外高橋集團(tuán)作為原始權(quán)益人，看好這一項(xiàng)目；一方面也有利于外高橋集團(tuán)在后續(xù)的受托運(yùn)營中，繼續(xù)主導(dǎo)這些空間載體未來的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招引方向。

“外高橋需要布局和招引的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，必須要與國家戰(zhàn)略、上海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相匹配。”俞勇說。

數(shù)據(jù)顯示，除本次發(fā)行入圍的四個項(xiàng)目外，截至2024年6月30日，外高橋集團(tuán)持有各類可出租物業(yè)近400萬平方米，出租良好，租金收入穩(wěn)定，為后續(xù)可持續(xù)擴(kuò)募提供了充足的資源儲備。

外高橋是上海國際貿(mào)易中心和國際航運(yùn)中心建設(shè)的核心承載地，此次之所以選擇倉儲物流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，也是基于外高橋集團(tuán)持有相當(dāng)體量的倉儲物流空間。“上市一年之后，我們也會做好準(zhǔn)備，不斷擴(kuò)募，讓更多符合條件的倉儲物流類基礎(chǔ)設(shè)施，能夠利用REITs這個工具包不斷進(jìn)行運(yùn)作，擴(kuò)大REITs的規(guī)模。”俞勇表示。

資本市場組合拳

今年以來，外高橋集團(tuán)在資本市場的動作不斷。

今年3月，上海外高橋私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）完成私募投資基金備案，基金認(rèn)繳出資總額為人民幣40200萬元。其中外高橋作為有限合伙人出資人民幣20000萬元，占基金認(rèn)繳出資總額的49.75%。

6月10日，外高橋獲得證監(jiān)會批復(fù)，允許向特定對象增發(fā)股票，金額22.5億元。11月15日，外高橋集團(tuán)股份有限公司公告稱，將其向特定對象發(fā)行A股股票的股東大會決議和相關(guān)授權(quán)有效期延長至2025年6月3日。

11月，上海外高橋資產(chǎn)管理有限公司宣布，已完成首筆1.5億元股票增持貸款的提款，為股票回購增持再貸款政策發(fā)布后，上海地區(qū)落地的首筆業(yè)務(wù)。

10月18日，中國人民銀行聯(lián)合金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會，發(fā)布了《關(guān)于設(shè)立股票回購增持再貸款有關(guān)事宜的通知》，創(chuàng)設(shè)股票回購增持專項(xiàng)再貸款貨幣政策工具，激勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的上市公司和主要股東提供貸款，分別支持其回購和增持上市公司股票。為用足用好政策工具，上海外高橋資產(chǎn)管理有限公司10月21日與中國銀行上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行簽署《股票增持貸款合作協(xié)議》，由中國銀行提供總額不超過人民幣4.8億元的股票增持貸款。

據(jù)公告披露，外高橋控股股東外資管公司計劃自2024年10月8日起9個月內(nèi)，通過上海證券交易所允許的方式增持公司股份，增持金額不低于4億元且不高于8億元。

俞勇表示，外高橋在轉(zhuǎn)型過程中，將充分利用好資本市場的工具，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來做出保障和支撐。

在11月13日召開的業(yè)績說明會上，外高橋表示，公司將繼續(xù)在三方面“持續(xù)用力”：

一是在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型升級、壯大“三基四重”產(chǎn)業(yè)集群、增強(qiáng)外高橋國際貿(mào)易核心功能上持續(xù)用力，夯實(shí)物業(yè)經(jīng)營收入；

二是在落實(shí)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)提升戰(zhàn)略、推動內(nèi)外貿(mào)一體化、推進(jìn)“絲路電商”合作先行區(qū)建設(shè)、促進(jìn)更高水平制度型開放上持續(xù)用力，做強(qiáng)做大貿(mào)易和服務(wù)收入；

三是在打好價值管理“組合拳”，提升企業(yè)價值管理能力，重塑集團(tuán)在資本市場形象上持續(xù)用力，打通不動產(chǎn)投資證券化路徑，為公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定收益和現(xiàn)金流方面做好保障。