上海首單倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs，將于12月6日啟動(dòng)發(fā)售，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.790元/份，并計(jì)劃于12月25日上市。

12月4日，上海外高橋集團(tuán)股份有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)俞勇對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，外高橋集團(tuán)正在通過(guò)REITs、私募股權(quán)基金、股票增持、定增等資本市場(chǎng)組合拳，不斷補(bǔ)齊短板，加快將外高橋集團(tuán)從原來(lái)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)為主，轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)組織發(fā)展并重。

打通不動(dòng)產(chǎn)投資證券化路徑

華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（華安外高橋REIT，508048），于11月20日正式獲批，由外高橋集團(tuán)（600648.SH）作為原始權(quán)益人、華安基金管理有限公司作為基金管理人、國(guó)泰君安證券股份有限公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問(wèn)。根據(jù)證監(jiān)會(huì)的批復(fù)，基金合同期限為36年，募集份額總額為4億份。

華安外高橋REIT的底層資產(chǎn)，是位于上海市浦東新區(qū)外高橋物流園區(qū)（二期）的1處優(yōu)質(zhì)冷庫(kù)和3處優(yōu)質(zhì)高標(biāo)倉(cāng)。合計(jì)建筑面積約14.92萬(wàn)平方米，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)年限在6年以上，與承租戶(hù)合作良好，租約穩(wěn)定，平均出租率95%以上，租金收繳率近100%。

外高橋物流園區(qū)（二期），距離外高橋港僅1公里。外高橋港承擔(dān)著上海港集裝箱吞吐量的近一半，是日韓、東南亞、中東、澳新和美西航線(xiàn)的固定始發(fā)港，班期穩(wěn)定，亦可根據(jù)船公司計(jì)劃靈活安排歐洲、非洲和南美洲非固定航線(xiàn)。本區(qū)域半徑3公里范圍內(nèi)，高速公路、高架道路和跨江隧道縱橫交錯(cuò)，為貨物集散提供了高效的通行保障。滬通鐵路及其外高橋港裝卸線(xiàn)建成后，將實(shí)現(xiàn)海鐵公路多式聯(lián)運(yùn)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為該項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)提供了有力保障。

上述四個(gè)項(xiàng)目估值10.41億元，機(jī)構(gòu)詢(xún)價(jià)后溢價(jià)2%，最后募集總額為11.16億元，年化收益率約5%。

與這一底層資產(chǎn)的賬面值5.9億元相比，俞勇表示，通過(guò)REITs這一金融工具，讓這部分存量產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具備了流動(dòng)性，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)?；鼗\的資金將用于外高橋老舊物業(yè)廠房的更新、可建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)和建設(shè)等投入，進(jìn)一步招引相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，由此實(shí)現(xiàn)外高橋在產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面從開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、上市，到受托管理、資金回籠、再投入的循環(huán)運(yùn)作。

俞勇解釋說(shuō)，如果按照傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，從拿地到開(kāi)發(fā)、建設(shè)，都是比較集中性的重資產(chǎn)投資，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)越來(lái)越高，無(wú)法支撐外高橋的快速發(fā)展。

此外，外高橋集團(tuán)同時(shí)參與基金的戰(zhàn)略配售，合計(jì)持有不低于20%的份額。俞勇表示，這一方面表明外高橋集團(tuán)作為原始權(quán)益人，看好這一項(xiàng)目；一方面也有利于外高橋集團(tuán)在后續(xù)的受托運(yùn)營(yíng)中，繼續(xù)主導(dǎo)這些空間載體未來(lái)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招引方向。

“外高橋需要布局和招引的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，必須要與國(guó)家戰(zhàn)略、上海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位相匹配。”俞勇說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，除本次發(fā)行入圍的四個(gè)項(xiàng)目外，截至2024年6月30日，外高橋集團(tuán)持有各類(lèi)可出租物業(yè)近400萬(wàn)平方米，出租良好，租金收入穩(wěn)定，為后續(xù)可持續(xù)擴(kuò)募提供了充足的資源儲(chǔ)備。

外高橋是上海國(guó)際貿(mào)易中心和國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的核心承載地，此次之所以選擇倉(cāng)儲(chǔ)物流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，也是基于外高橋集團(tuán)持有相當(dāng)體量的倉(cāng)儲(chǔ)物流空間。“上市一年之后，我們也會(huì)做好準(zhǔn)備，不斷擴(kuò)募，讓更多符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施，能夠利用REITs這個(gè)工具包不斷進(jìn)行運(yùn)作，擴(kuò)大REITs的規(guī)模。”俞勇表示。

資本市場(chǎng)組合拳

今年以來(lái)，外高橋集團(tuán)在資本市場(chǎng)的動(dòng)作不斷。

今年3月，上海外高橋私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）完成私募投資基金備案，基金認(rèn)繳出資總額為人民幣40200萬(wàn)元。其中外高橋作為有限合伙人出資人民幣20000萬(wàn)元，占基金認(rèn)繳出資總額的49.75%。

6月10日，外高橋獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，允許向特定對(duì)象增發(fā)股票，金額22.5億元。11月15日，外高橋集團(tuán)股份有限公司公告稱(chēng)，將其向特定對(duì)象發(fā)行A股股票的股東大會(huì)決議和相關(guān)授權(quán)有效期延長(zhǎng)至2025年6月3日。

11月，上海外高橋資產(chǎn)管理有限公司宣布，已完成首筆1.5億元股票增持貸款的提款，為股票回購(gòu)增持再貸款政策發(fā)布后，上海地區(qū)落地的首筆業(yè)務(wù)。

10月18日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)，發(fā)布了《關(guān)于設(shè)立股票回購(gòu)增持再貸款有關(guān)事宜的通知》，創(chuàng)設(shè)股票回購(gòu)增持專(zhuān)項(xiàng)再貸款貨幣政策工具，激勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的上市公司和主要股東提供貸款，分別支持其回購(gòu)和增持上市公司股票。為用足用好政策工具，上海外高橋資產(chǎn)管理有限公司10月21日與中國(guó)銀行上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行簽署《股票增持貸款合作協(xié)議》，由中國(guó)銀行提供總額不超過(guò)人民幣4.8億元的股票增持貸款。

據(jù)公告披露，外高橋控股股東外資管公司計(jì)劃自2024年10月8日起9個(gè)月內(nèi)，通過(guò)上海證券交易所允許的方式增持公司股份，增持金額不低于4億元且不高于8億元。

俞勇表示，外高橋在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，將充分利用好資本市場(chǎng)的工具，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)做出保障和支撐。

在11月13日召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，外高橋表示，公司將繼續(xù)在三方面“持續(xù)用力”：

一是在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型升級(jí)、壯大“三基四重”產(chǎn)業(yè)集群、增強(qiáng)外高橋國(guó)際貿(mào)易核心功能上持續(xù)用力，夯實(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；

二是在落實(shí)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)提升戰(zhàn)略、推動(dòng)內(nèi)外貿(mào)一體化、推進(jìn)“絲路電商”合作先行區(qū)建設(shè)、促進(jìn)更高水平制度型開(kāi)放上持續(xù)用力，做強(qiáng)做大貿(mào)易和服務(wù)收入；

三是在打好價(jià)值管理“組合拳”，提升企業(yè)價(jià)值管理能力，重塑集團(tuán)在資本市場(chǎng)形象上持續(xù)用力，打通不動(dòng)產(chǎn)投資證券化路徑，為公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定收益和現(xiàn)金流方面做好保障。