物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該收多少？這個(gè)牽動(dòng)著老百姓錢包的問(wèn)題，一直都是市場(chǎng)關(guān)注的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)高卻服務(wù)不到位，存在“質(zhì)價(jià)不符”的情況；物業(yè)公司則面臨人工成本上升的客觀壓力……在服務(wù)價(jià)格、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的滿意度之間尋找平衡點(diǎn)并不是件容易的事。

近來(lái)，不少城市出臺(tái)并實(shí)施了物業(yè)收費(fèi)新規(guī)，包括重慶、銀川等城市啟動(dòng)了新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，例如在重慶中心城區(qū)電梯住宅分為四個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最高為每平方米1.9元/月，這低于當(dāng)?shù)夭簧傩^(qū)的現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。許多業(yè)主也由此省下了一筆不小的開(kāi)支。

不過(guò)，新的指導(dǎo)價(jià)在捂住了業(yè)務(wù)錢包的同時(shí)，對(duì)原本毛利率水平就較低的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展也會(huì)受到一定程度上的影響。

有物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人士坦言，市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展一定是匹配質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格服務(wù)體系，但短時(shí)間內(nèi)降費(fèi)會(huì)讓公司運(yùn)營(yíng)收入承壓，長(zhǎng)期仍要嘗試通過(guò)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等舉措管理運(yùn)營(yíng)成本。另有物業(yè)行業(yè)資深分析師則表示，物業(yè)當(dāng)前仍屬于人力密集行業(yè)，若強(qiáng)制降價(jià)，結(jié)果“就是小區(qū)保安、保潔少一點(diǎn)，年齡再大點(diǎn)”，服務(wù)水平難免出現(xiàn)下降。

在億翰物研分析師周焱看來(lái)，現(xiàn)階段的物管行業(yè)發(fā)展需要一個(gè)健全、完善的政策監(jiān)管體系，對(duì)于政府以及業(yè)主而言，指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)從某種程度上而言有利于讓各級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有章可循，使物業(yè)收費(fèi)陽(yáng)光透明，維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。

多地給物業(yè)費(fèi)“封蓋”

針對(duì)物業(yè)收費(fèi)的定價(jià)政策并不是新鮮事。

2023年11月時(shí)，廣州發(fā)布了規(guī)范物業(yè)收費(fèi)的通知，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，有關(guān)部門(mén)按服務(wù)等級(jí)由低到高進(jìn)行分類指導(dǎo)，最高收費(fèi)為每月2.8元/平方米；超出的情形需經(jīng)政府審批。這一指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上從2010年起就已開(kāi)始執(zhí)行。

今年以來(lái)，重慶、銀川、青島城陽(yáng)區(qū)、武漢江夏區(qū)等多地相繼發(fā)布了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)的新政。其中頗引市場(chǎng)關(guān)注的莫過(guò)于重慶的相關(guān)規(guī)定。

2024年1月，重慶發(fā)布了《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》政策解讀，提出“將住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理形式調(diào)整為政府指導(dǎo)價(jià)一種價(jià)格管理形式”。

根據(jù)相關(guān)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，重慶中心城區(qū)有電梯的住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四級(jí)，最低為每平方米1元/月，最高為1.9元/平方米；無(wú)電梯住宅則最低可至0.60元/平方米。

這一指導(dǎo)價(jià)格明顯低于重慶許多小區(qū)當(dāng)前執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。某大型物管企業(yè)在重慶的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，重慶物業(yè)費(fèi)的平均單價(jià)為，高層約每月2元/平方米，洋房約每月3.5元/平方米。

另有不少上市物企服務(wù)的小區(qū)業(yè)主在公開(kāi)信中披露的物業(yè)費(fèi)大約在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指導(dǎo)價(jià)近一倍。于是，在6月1日新的收費(fèi)管理辦法正式實(shí)施后，不少重慶當(dāng)?shù)氐男^(qū)都提出要求，降低物業(yè)費(fèi)。

有公開(kāi)信息顯示，重慶已有小區(qū)降低了物業(yè)費(fèi)，高層、小高層、洋房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降價(jià)幅度在20%左右。

上述重慶當(dāng)?shù)匚锲笕耸恳蚕蛴浾弑硎?，在管?xiàng)目中目前暫無(wú)小區(qū)執(zhí)行新的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有部分小區(qū)正在與政府部門(mén)及業(yè)主討論是否執(zhí)行新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體是否執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，將取決于政府主導(dǎo)部門(mén)指導(dǎo)意見(jiàn)、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的需求、運(yùn)營(yíng)成本等因素。

銀川也在今年7月開(kāi)始實(shí)行《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案》，最高指導(dǎo)價(jià)為每月2.2元/平方米。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，中海、萬(wàn)科、建發(fā)等物業(yè)企業(yè)管理的63個(gè)小區(qū)，則在《方案》正式實(shí)施前就主動(dòng)進(jìn)行了物業(yè)費(fèi)降價(jià)。

有銀川當(dāng)?shù)匦^(qū)業(yè)主測(cè)算，物業(yè)費(fèi)每平方米單價(jià)從2.65元直接降至2.2元，停車費(fèi)也有相應(yīng)下調(diào)，一套100平米的房子一年可以少交物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)超1500元。節(jié)省了一筆不小的開(kāi)支。

物業(yè)費(fèi)調(diào)整難在何處

業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)如此敏感的關(guān)鍵之一在于，物業(yè)提供的服務(wù)“完全配不上收費(fèi)價(jià)格”。

在重慶網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)上，關(guān)乎物業(yè)服務(wù)的投訴屢見(jiàn)不鮮。有重慶北碚蔡家金科城59區(qū)的業(yè)主稱，小區(qū)物業(yè)一直以超四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)自居，但物業(yè)在清潔、消防、安全隱患等方面不作為等；另有江北區(qū)萬(wàn)科悅灣北區(qū)的業(yè)主投訴，“小區(qū)內(nèi)的電梯有四部差不多時(shí)間壞了”相關(guān)維修過(guò)程緩慢，耽誤出行，且電梯年檢報(bào)告未及時(shí)提供等。

于是，重慶出臺(tái)了上述新規(guī)，以規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，抑制住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不合理上漲。廣州的物管收費(fèi)新通知，也意在回應(yīng)個(gè)別高端樓盤(pán)“物業(yè)費(fèi)高”的問(wèn)題。

這背后是近年來(lái)走高的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)行業(yè)過(guò)去多年市場(chǎng)化的發(fā)展歷程中，大部分省市對(duì)住宅前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是“政府指導(dǎo)價(jià)+市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”兩種價(jià)格管理形式，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)可以通過(guò)審批備案方式進(jìn)行。

其中，住宅前期物業(yè)費(fèi)一般是在業(yè)主大會(huì)成立前的小區(qū)，由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)定。

這也就給物業(yè)費(fèi)留下了不少市場(chǎng)定價(jià)的空間。以2015年就取消物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的上海為例，近年來(lái)入市新盤(pán)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格穩(wěn)步提升。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2023年上海新入市項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)均值為每月7.46元/平方米，中位數(shù)是每月6.73元/平方米。其中黃浦、靜安、楊浦三區(qū)的平均物業(yè)費(fèi)價(jià)格最高，分別達(dá)到每月17.56元/平方米、每月12.06元/平方米和每月9.92元/平方米。

在2015年之前，上海對(duì)物業(yè)費(fèi)的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)則為最高不超過(guò)2.3元/平方米，如今這一價(jià)格早已翻倍上漲。

導(dǎo)致新盤(pán)物業(yè)費(fèi)較高的原因之一實(shí)則是漲價(jià)難。上海某濱江高端住宅的物業(yè)費(fèi)在過(guò)去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則需經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意。

有上市物業(yè)公司高管表示，物業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著每個(gè)城市每年的最低工資上漲、社?；鶖?shù)的上調(diào)而同步增長(zhǎng)，人工成本剛性增加；同時(shí)，由于物業(yè)費(fèi)確定后，短期內(nèi)難以上漲，若起步定價(jià)較低，則至少在未來(lái)三五年內(nèi)難以調(diào)價(jià)，也會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)成本形成壓力。

不過(guò)，也有不少受訪業(yè)主向記者坦言，每年交出一筆不菲的物業(yè)費(fèi)，卻并未體驗(yàn)到相應(yīng)品質(zhì)的服務(wù)。這實(shí)際上也是物業(yè)費(fèi)很難輕易上調(diào)的關(guān)鍵因素之一。

對(duì)此，有多位物管從業(yè)者稱，保安、保潔的人員密度、身體素質(zhì)，巡邏次數(shù)、時(shí)長(zhǎng)，打掃衛(wèi)生的遍數(shù)、清潔程度等各種細(xì)節(jié)，沒(méi)有對(duì)比就很難明確感知，社區(qū)安全若未遭到威脅也很難被看到。同時(shí)，各類更高品質(zhì)的設(shè)備也在業(yè)主看不到的地方。這些也都是服務(wù)的成本。

除了剛性成本之外，還有資深物業(yè)行業(yè)分析師則提及，不少小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)是與硬件掛鉤，例如房?jī)r(jià)、品質(zhì)、地段等多重因素。上述物企高管也表示，在2021年之前，開(kāi)發(fā)商給物業(yè)定價(jià)的一個(gè)核心考量因素就是項(xiàng)目本身的定位，要把房子品質(zhì)做好，物業(yè)服務(wù)也要配套做好，從而形成正向循環(huán)，這也很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇自己旗下物業(yè)的原因，各項(xiàng)服務(wù)都更加可控。

克而瑞物管也認(rèn)為，隨著居民對(duì)居住環(huán)境、居住體驗(yàn)的不斷提高，樓盤(pán)品質(zhì)提升的同時(shí)，對(duì)小區(qū)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施維護(hù)等的要求也同步提升，所涉及的人工成本、維護(hù)成本、管理成本等自然也就水漲船高。

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