當(dāng)買一套房子放租的租金回報(bào)率能夠跑贏銀行存款利率，樓市會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？

近期，又一輪存款利率普降后，銀行定期存款掛牌利率已全面告別2%。而隨著房價(jià)的持續(xù)走低，2024年上半年租金回報(bào)率又創(chuàng)新高，據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，全國重點(diǎn)50城平均住房年租金回報(bào)率達(dá)到2.03%。

有專家認(rèn)為，租金回報(bào)率超過存款利率，可能將吸引更多尋求穩(wěn)定收益的投資者考慮購買房產(chǎn)，將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定支撐作用；不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，租金回報(bào)率只是購房的參考因素之一，目前的租金回報(bào)率仍然偏低，遠(yuǎn)低于具有投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

買房收租“性價(jià)比”提升

近期，隨著一輪利率普降，銀行定期存款掛牌利率全面告別2%，進(jìn)入“1字頭”時(shí)代。與此同時(shí)，出租房子的收益率卻在改善。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心通過選取全國重點(diǎn)50城數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)由于近年來房地產(chǎn)市場處于動(dòng)態(tài)調(diào)整過程中，租金與房價(jià)持續(xù)下行，且房價(jià)跌幅明顯大于租金跌幅，致2024年上半年租金回報(bào)率又創(chuàng)自2019年以來的新高。

具體來看，2024上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率（租金回報(bào)率=房屋年租金/房屋總價(jià)）較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，跑贏當(dāng)前國有大行5年期存款利率。

7月25日，六大行集體下調(diào)存款掛牌利率，調(diào)整后的3年期、5年期整存整取定期存款掛牌利率分別為1.75%和1.8%。7月29日，多家股份制銀行也集體跟進(jìn)調(diào)整人民幣存款掛牌利率?？傮w而言，存款掛牌利率邁入“1字頭”時(shí)代。

如今居民手頭若有一筆錢，是買房劃算還是存款劃算呢？

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2024上半年，重點(diǎn)50城住房平均租金為33.29元/平方米/月，平均房價(jià)為19640元/平方米。

記者按照買一套50平方米的房子來計(jì)算，總房款為98.2萬元，月租金收入為1664.5元，年租金收入為2.0萬元，年化租金回報(bào)率為2.037%，出租5年的收入為10萬元。

而如果將98萬元存入國有大行，按5年定期來計(jì)算，最高年利率為1.80%，年利息收入為1.76萬元，5年利息收入總計(jì)8.82萬元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心還表示，住房年租金回報(bào)率不僅跑贏了存款利率，還跑贏一年期國債利率以及基金市場平均收益率。從收益角度來看，當(dāng)前相比存銀行的利息收益，買房收租或許更具可觀性。

租金回報(bào)率整體仍偏低

盡管當(dāng)前的租金回報(bào)率已經(jīng)創(chuàng)下近年新高，但與國際標(biāo)準(zhǔn)相比仍有一定差距。國際上認(rèn)為，租金回報(bào)率在5%以上的城市，是有價(jià)值購買并出租的，租金回報(bào)率在3%以下的城市，房價(jià)水平過高不適合通過出租來達(dá)到回本目的。

租售比也是一個(gè)通過租金與房價(jià)之間的關(guān)系來衡量地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)，國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比通常為1比200到1比300，而目前全國50城平均租售比為1比590，與國際標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間相比，房價(jià)租金的偏離程度仍有修正空間。

值得注意的是，由于國內(nèi)各城樓市處于分化態(tài)勢(shì)，租金回報(bào)率在不同的城市也是大相徑庭。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，從租金回報(bào)率的絕對(duì)值水平來看，城市能級(jí)越高，租金回報(bào)率越低，主要原因是高能級(jí)城市一般都有高房價(jià)水平，對(duì)租金回報(bào)率產(chǎn)生了壓制。

分等級(jí)城市來看，2024上半年一線城市租金回報(bào)率為1.79%，而三四線城市平均租金回報(bào)率達(dá)到了2.46%。

部分三四線城市的租金回報(bào)率更是超過了4%。數(shù)據(jù)上領(lǐng)跑50城的是北方城市銀川，租金回報(bào)率達(dá)到了4.58%；而50城樣本中租金回報(bào)率最低的是廈門，僅有1.32%。

從租金回報(bào)率升幅前15名的城市來看，洛陽、湛江、烏魯木齊、昆明、中山、保定、石家莊等城市的住房租金回報(bào)率上升較為明顯，租金走勢(shì)更為樂觀，租金上漲而房價(jià)下行。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，租金回報(bào)率超過存款利率，可能將吸引更多尋求穩(wěn)定收益的投資者考慮購買房產(chǎn)，尤其是那些看重長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。未來，如果市場普遍預(yù)期租金回報(bào)率將持續(xù)超過存款利率，可能會(huì)增加市場中客戶對(duì)房產(chǎn)的需求，進(jìn)而對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定的支撐或推動(dòng)作用。投資者可能會(huì)重新評(píng)估不同資產(chǎn)類別的收益和風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金從銀行存款向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移。

不過，柏文喜認(rèn)為，盡管租金回報(bào)率較高，但購房者也需要考慮房地產(chǎn)市場的波動(dòng)性、房產(chǎn)的流通性以及管理房產(chǎn)的相關(guān)成本和風(fēng)險(xiǎn)。

盡管三四線城市的房價(jià)相對(duì)較低，如果租金水平能保持穩(wěn)定，其租金回報(bào)率看起來具有吸引力，但是租金回報(bào)率并非投資決策的唯一考量因素，三四線城市的房地產(chǎn)市場可能面臨更大的不確定性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)和政策變動(dòng)等。

“總體來說，租金回報(bào)率跑贏存款利率，可能會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一定的正面影響，但投資者在作出投資決策時(shí)，應(yīng)綜合考慮多種因素，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，是否具有真正的投資價(jià)值還需要深入分析具體情況。”柏文喜表示。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)記者表示，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一般投資邏輯，租金回報(bào)率如果能覆蓋貸款利息成本的話，那么投資才算成立，所以租金回報(bào)率一般要達(dá)到4%-5%才有投資價(jià)值，如果投資標(biāo)的位于強(qiáng)一二線城市，那更是一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，4%-5%的租金回報(bào)率數(shù)值也跟國際標(biāo)準(zhǔn)一致，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，現(xiàn)在的租金回報(bào)率還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于具備投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

除了租金回報(bào)率，張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)的地段、價(jià)格趨勢(shì)、供求關(guān)系、增值空間等因素，都是投資買房時(shí)需要考慮的。而且，買賣房產(chǎn)還有不菲的交易稅費(fèi)，這種交易成本也需要被考慮。