（本文作者陳聰，中信證券基建產(chǎn)業(yè)首席分析師）

我們認(rèn)為降低LPR有助于進(jìn)一步降低居民置業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，存量按揭貸款利率的下行不僅有助于居民消費(fèi)能力提升，更有利于減少提前還貸行為，減弱二手房的拋售壓力。延長金融十六條和物業(yè)經(jīng)營貸政策有效期，增加保障性住房再貸款的人民銀行出資比例，則有利于打贏保交房的攻堅(jiān)戰(zhàn)，有助于房地產(chǎn)金融秩序的穩(wěn)定?？偠灾?，新政有助于刺激居民自住需求釋放，有助于維穩(wěn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行，但房價(jià)能否止跌仍然存在不確定性。

▍事件：

人民銀行行長潘功勝在介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況的新聞發(fā)布會(huì)上稱，央行將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，并引導(dǎo)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行。央行將引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率下降至新發(fā)放房貸利率附近，且預(yù)計(jì)平均降幅50BPs。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。針對(duì)收購存量商品房作為保障性住房的3000億元再貸款工具，央行的出資比例從60%提升到100%。支持房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境平穩(wěn)的金融16條和經(jīng)營性物業(yè)貸政策，延期兩年到2026年年底。

▍我們預(yù)計(jì)新發(fā)放按揭貸款平均利率降低至3%左右，居民負(fù)擔(dān)顯著下降。

根據(jù)中國人民銀行，2024年6月底，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.45%?？紤]到近期按揭定價(jià)在穩(wěn)步下行，且央行政策利率我們預(yù)計(jì)也會(huì)壓降LPR約20BPs，我們認(rèn)為到2024年年底，我國新發(fā)放按揭貸款利率將降低到3%左右。假設(shè)需要承擔(dān)100萬元按揭貸款的居民因?yàn)?024年以來的政策，適用利率下降70個(gè)BPs，從3.7%下降到了3%，我們測算相關(guān)居民的月供負(fù)擔(dān)有望下降6%（按20年等額本息測算），再配合近期房價(jià)下降，這有望增強(qiáng)自住需求釋放的可能性。

▍存量房貸利率的下調(diào)有助于減少提前還貸而產(chǎn)生的二手房拋售壓力，相關(guān)調(diào)整對(duì)一線城市邊際影響可能更大。

在人民銀行取消房貸利率下限之后，存量房貸和新發(fā)放房貸的定價(jià)差異變得更大了，也導(dǎo)致提前還貸行為。此次央行引導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)低存量房貸利率，根據(jù)央行的預(yù)測，將惠及5000萬戶，1.5億人口，平均每年減少利息支出1500億元。當(dāng)然，由于不同區(qū)域的按揭定價(jià)差異比較大，北上廣深的一線城市存量按揭貸款利率定價(jià)最高，所以房貸政策調(diào)整對(duì)一線城市居民的邊際影響可能更大。我們認(rèn)為一小部分居民為了提前償還高定價(jià)的按揭貸款可能加速賣出二手房，存量房貸利率調(diào)整之后，這種被動(dòng)賣房的行為可能減少。

▍全國性商業(yè)住房貸款不再區(qū)分首套房和二套房，符合房地產(chǎn)市場供求形勢的新特點(diǎn)。

由于此前已經(jīng)顯著放寬了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，故在按揭貸款中的二套房比例較低，我們估計(jì)在10%以內(nèi)。降低二套房的首付款比例的實(shí)際影響相對(duì)有限，但匹配了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化的新形勢和新特點(diǎn)。我國的房屋從總體上來看已經(jīng)不再緊缺，我們認(rèn)為沒有必要在全國范圍限制居民購置第二套房屋。

▍根據(jù)市場的實(shí)際情況調(diào)整保障房再貸款政策，延長金融十六條和物業(yè)經(jīng)營貸政策的有效期，這有利于打贏保交房的攻堅(jiān)戰(zhàn)，也有助于金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2024年5月央行推出了再貸款支持收購存量商品房作為保障性住房的政策。但由于各地租金下行，保障性租賃住房回報(bào)有限等多方面原因，截至目前3000億元再貸款落實(shí)比例不高。我們認(rèn)為，增加央行出資比例，有助于進(jìn)一步降低商業(yè)銀行開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本負(fù)擔(dān)，雖然可能減弱了再貸款的撬動(dòng)資金總體規(guī)模，但有助于盡快推動(dòng)再貸款工具落到實(shí)處。物業(yè)經(jīng)營貸款和金融十六條對(duì)房企維持在項(xiàng)目層面必要的資金流入關(guān)系重大，也切實(shí)關(guān)乎保交房工作，此次延期在情理之中。我們認(rèn)為，保交房不是保在建，保交房針對(duì)的是有交付義務(wù)的項(xiàng)目后期的順利竣工交付，不涉及已開工未銷售部分，更不涉及未開工的土地儲(chǔ)備。大多數(shù)資金困難企業(yè)的預(yù)收賬款科目在2024年中期已經(jīng)大幅下降，我們對(duì)保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的順利收官保持樂觀看法。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

房價(jià)還在繼續(xù)下行，居民已經(jīng)形成了房價(jià)下行的預(yù)期，且預(yù)期可能自我強(qiáng)化，這種預(yù)期可能進(jìn)一步壓低企業(yè)的銷售回款，從而影響政策發(fā)揮作用。政策總體的邊際變化，從利率、首付比例等因素來看，程度上不及2024年5月；盡管政策存在累積效應(yīng)，且政策儲(chǔ)備仍然充足，但政策效果有不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

▍交易量復(fù)蘇較為確定。

房價(jià)能否止跌仍然存在不確定性，企業(yè)層面的融資正向項(xiàng)目層面轉(zhuǎn)型，故而拿地和開發(fā)投資也受到一定影響。相比之下，存量房和新房市場的交易規(guī)模復(fù)蘇更具確定性，存量房換手和新房交付之后的裝修還受到以舊換新政策的鼓勵(lì)。我們認(rèn)為在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最受益于政策出臺(tái)的是交易和裝修的服務(wù)商。當(dāng)然，如果房價(jià)能在2024年年底企穩(wěn)，我們認(rèn)為一些具備核心城市土地儲(chǔ)備的龍頭開發(fā)企業(yè)也在價(jià)值投資的區(qū)間。

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）