存量房貸利率批量下調(diào)政策如期落地。

9月29日晚間，中國(guó)人民銀行公告稱(chēng)，完善商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。當(dāng)天，市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度降至不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

也就是說(shuō)，此輪存量房貸批量調(diào)整后，購(gòu)房者的存量房貸利率均將降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房貸外）。

但是，老百姓對(duì)于自己能夠享受多少利好，自己的存量房貸應(yīng)該如何調(diào)整，在細(xì)節(jié)上仍有些搞不明白。到底哪些房貸可以調(diào)整？調(diào)整幅度又是多少？第一財(cái)經(jīng)記者梳理了幾種熱點(diǎn)情況如下：

1、批量調(diào)整后，我的房貸利率可以降至什么水平？

2、房貸重定價(jià)日為每年1月1日或是合同發(fā)放日對(duì)應(yīng)，有何不同？

3、固定利率這次怎么調(diào)整？

4、我的城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限，我的房貸將怎么調(diào)整？

5、我的二套房貸是否可以享受此次政策紅利？

一位市場(chǎng)權(quán)威專(zhuān)家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，由于重定價(jià)日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來(lái)，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

1、我的房貸合同重定價(jià)日為每年1月1日，利率怎么降？

今年5月17日全國(guó)房貸利率政策下限放開(kāi)后，新發(fā)放房貸利率大幅下降，進(jìn)一步減輕了居民購(gòu)房利息支出。與此同時(shí)，新老房貸利差也再次有所擴(kuò)大。對(duì)此，利率自律機(jī)制倡議商業(yè)銀行于10月將存量房貸利率批量調(diào)整至新發(fā)放房貸利率附近（預(yù)計(jì)存量房貸利率平均下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)）。

以100萬(wàn)元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

不過(guò)，在此基礎(chǔ)上，由于不同購(gòu)房者情況不一，因此對(duì)應(yīng)調(diào)降細(xì)節(jié)又有所不同。

假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，同時(shí)假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上 LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至 3.65%，后續(xù)保持不變。

由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

因此，對(duì)于重定價(jià)日為每年1月1日的，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的 LPR3.65%-0.3%）。

2、我的房貸合同重定價(jià)日與合同發(fā)放日對(duì)應(yīng)，利率怎么降？

如果借款人房貸合同重定價(jià)日為每年合同發(fā)放日對(duì)應(yīng)的當(dāng)天（比如，合同發(fā)放日為2020年10月21日，合同重定價(jià)日則為每年10月21日），則分為以下幾種情況：

還是假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，同時(shí)假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上 LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。

一是，重定價(jià)日為10月21日至10月31日的，調(diào)整后的利率為 3.35%(當(dāng)時(shí)的 LPR3.65%-0.3%)。

二是，重定價(jià)日為11月1日至12月31日，和1月2日至2月19日的，調(diào)整后的利率為3.9%(當(dāng)時(shí)的 LPR4.2%-0.3%)，重定價(jià)后的利率為3.35%(當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%);

也就是說(shuō)，如果借款人的房貸合同重定價(jià)日為11月5日（在11月1日至12月31日和1月2日至2月19日期間），在10月31日批量調(diào)整后，我的房貸利率將先調(diào)降至3.9%，等到11月5日，我的房貸利率將進(jìn)一步調(diào)降至3.35%。

三是，重定價(jià)日為2月20日至7月21日的，調(diào)整后的利率為3.65%(當(dāng)時(shí)的 LPR3.95%-0.3%)，重定價(jià)后利率為3.35%(當(dāng)時(shí)的 LPR3.65%-0.3%)。

也就是說(shuō)，如果借款人的房貸合同重定價(jià)日為5月5日（在2月20日至7月21日期間），在10月31日批量調(diào)整后，我的房貸利率將先調(diào)降至3.65%，等到明年5月5日，我的房貸利率將進(jìn)一步調(diào)降至3.35%。

四是，重定價(jià)日為7月22日至10月20日的，調(diào)整后的利率為3.55%(當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%)，重定價(jià)后利率為3.35%(當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%)。

也就是說(shuō)，如果借款人的房貸合同重定價(jià)日為8月1日（在7月22日至10月20日期間），在10月31日批量調(diào)整后，借款人的房貸利率將先調(diào)降至3.55%，等到明年8月1日，房貸利率將進(jìn)一步調(diào)降至3.35%。

3、固定利率這次怎么調(diào)整？

對(duì)于固定利率存量房貸，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。

例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將15BP調(diào)整為-30BP。

案例：借款人房貸利率目前為固定利率4%，此次批量調(diào)整后，房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP,假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上 LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。那么借款人的房貸利率此次將由4%調(diào)降為3.65%-30BP，為3.35%，后續(xù)跟隨LPR變動(dòng)。

4、我的二套房貸是否可以享受此次政策紅利？

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套二套的城市除外），引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)。

5、我的城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限，我的房貸將怎么調(diào)整？

對(duì)于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。

以北京為例，2019年10月8日至2023年12月14日期間，北京二套房貸執(zhí)行利率下限為L(zhǎng)PR+105基點(diǎn)。目前，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以?xún)?nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為-25BP。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為-5BP和-25BP。

案例：借款人的北京二套房購(gòu)置于2019年10月8日至2023年12月14日期間，在五環(huán)外，房貸利率目前為4.9%（LPR3.85%+105BP)。

假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，同時(shí)假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上 LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.65%。

在10月31日批量調(diào)整后，房貸利率將調(diào)降至LPR（3.65%）-25BP，為3.4%。也就是說(shuō)，房貸利率將從4.9%降至3.4%。