完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)新機(jī)制明日落地。

新機(jī)制與房貸利率加點(diǎn)幅度動(dòng)態(tài)調(diào)整相關(guān)。10月31日，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)6家國(guó)有大行陸續(xù)發(fā)布關(guān)于完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期。

梳理各家銀行公告來(lái)看，自2024年11月1日（含當(dāng)日）起，各銀行開始受理客戶申請(qǐng)調(diào)整存量房貸利率加點(diǎn)值和重定價(jià)周期。其中，申請(qǐng)調(diào)整利率加點(diǎn)值沒(méi)有次數(shù)限制，符合下調(diào)條件即可申請(qǐng)調(diào)整；但在同一筆貸款存續(xù)周期內(nèi)，貸款人僅可申請(qǐng)調(diào)整1次重定價(jià)周期，可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月作為重定價(jià)周期。重定價(jià)周期調(diào)整完成后將不可撤銷。

實(shí)際上，中國(guó)人民銀行在一個(gè)月前就發(fā)布了完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求。不過(guò)，由于房貸政策與老百姓息息相關(guān)，在各家銀行公告落地后，對(duì)于具體的實(shí)施細(xì)則依然引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

目前，市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在：如何判斷我的存量房貸利率加點(diǎn)值能否調(diào)整？全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值該如何確定？北、上、深房貸客戶如何操作？申請(qǐng)調(diào)整利率加點(diǎn)值、重定價(jià)周期有次數(shù)限制嗎？

對(duì)此，第一財(cái)經(jīng)記者采訪監(jiān)管部門人士、市場(chǎng)權(quán)威專家，并結(jié)合各銀行公告梳理如下：

利率加點(diǎn)值調(diào)整有觸發(fā)條件

中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)提出，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

首先需要明確的是，利率加點(diǎn)值調(diào)整的觸發(fā)條件是：如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，客戶可向銀行申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。如不高于，則無(wú)法調(diào)整。

其中，全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=人行最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月公布的5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

貸款人可以將貸款的LPR加點(diǎn)值與全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP進(jìn)行比較，如果貸款的LPR加點(diǎn)值高，則可申請(qǐng)將貸款加點(diǎn)值下調(diào)至全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP。

舉例來(lái)看，客戶的貸款利率為L(zhǎng)PR-20BP，最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率為3.33%，考慮到對(duì)應(yīng)季度（即7~9月）公布的5年期以上LPR平均為3.85%，則全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值為-52BP(3.33%-3.85%)。全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值+30BP為-22BP（-52BP+30BP），由于客戶的貸款加點(diǎn)值為-20BP，高于-22BP，則可申請(qǐng)下調(diào)至-22BP，下調(diào)后的貸款利率為L(zhǎng)PR-22BP。

將該偏離幅度約定為30BP是為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過(guò)測(cè)算得出的結(jié)論。

接近央行人士對(duì)記者表示，偏離幅度如果設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)須調(diào)整加點(diǎn)幅度。

央行按季披露全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平

第一財(cái)經(jīng)記者關(guān)注到，央行官網(wǎng)增設(shè)新欄目“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”。

10月31日，該欄目公布，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

第一財(cái)經(jīng)獲悉，每年1月、4月、7月、10月末，中國(guó)人民銀行會(huì)公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

后續(xù)，購(gòu)房者可以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。

市場(chǎng)權(quán)威專家分析，如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營(yíng)成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調(diào)整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30BP，將推動(dòng)存量房貸利率下調(diào)。因此，預(yù)計(jì)銀行會(huì)較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青則認(rèn)為，往后看，綜合考慮樓市走向，特別是當(dāng)前計(jì)入物價(jià)因素后的實(shí)際居民房貸利率還處在偏高水平，2025年新發(fā)放房貸利率還有一定下調(diào)空間。

兩個(gè)下限看孰高值

根據(jù)各家銀行公告來(lái)看，客戶的房貸LPR加點(diǎn)值調(diào)整需要滿足兩個(gè)條件，一是為不低于全國(guó)新發(fā)放房貸平均加點(diǎn)值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限（如有）。

這也讓很多北京、上海、深圳二套房貸款客戶產(chǎn)生疑問(wèn)，自己的房貸利率常態(tài)化調(diào)整是調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪捱€是全國(guó)下限？

如客戶所在城市有房貸利率政策下限，則調(diào)整后的利率加點(diǎn)值取常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值（即全國(guó)新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP）與當(dāng)?shù)乩收呦孪奘敫咧?。如?dāng)?shù)卣呦孪薷哂诔B(tài)化調(diào)整目標(biāo)值，則調(diào)整后的房貸加點(diǎn)值仍不能低于當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。

例如，一名北京購(gòu)房者五環(huán)內(nèi)的二套房利率政策下限為-5BP，高于常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值（全國(guó)新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值+30BP，即-22BP），則該購(gòu)房者調(diào)整后五環(huán)內(nèi)的二套房貸款利率加點(diǎn)值為-5BP；如北京五環(huán)外的二套房利率政策下限為-25BP，低于常態(tài)化調(diào)整目標(biāo)值（-22BP），則調(diào)整后五環(huán)外的二套房貸款利率加點(diǎn)值為-22BP。

重定價(jià)周期只能調(diào)整一次

值得注意的是，在各家銀行的公告中，均強(qiáng)調(diào)“客戶可向我行申請(qǐng)變更重定價(jià)周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請(qǐng)調(diào)整1次。”對(duì)此，又該如何理解？重定價(jià)周期應(yīng)該如何選擇最合適？

根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔?，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

這意味著，自11月1日起，部分存量房貸借款人想要并且可以縮短重定價(jià)周期，盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。

通過(guò)梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共有三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。

例如，小李原房貸重定價(jià)周期為12個(gè)月、重定價(jià)日為11月8日。2024年12月5日申請(qǐng)將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，則調(diào)整后的重定價(jià)日為2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。

再如，小王原房貸重定價(jià)周期為12個(gè)月、重定價(jià)日為3月31日。2024年12月10日申請(qǐng)將重定價(jià)周期調(diào)整為6個(gè)月，則調(diào)整后的重定價(jià)日為3月31日、9月30日。

王青分析，對(duì)于重定價(jià)周期，考慮到房貸期限普遍較長(zhǎng)，利率（LPR報(bào)價(jià)）可能要經(jīng)歷幾輪上行及下行波動(dòng)，因此三個(gè)重定價(jià)周期對(duì)借款人來(lái)說(shuō)差別不大。不過(guò)，對(duì)于存續(xù)期較短的房貸，鑒于接下來(lái)利率還有下行趨勢(shì)，選擇較短周期更為有利，這樣就能更早更多享受到利率下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠。

另有專家表示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可盡早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。