繼9月24日，央行、國家金融監(jiān)管總局等部門公布包括降息降準(zhǔn)、降存量房貸利率等在內(nèi)的多項房地產(chǎn)利好政策后，中國房地產(chǎn)市場重量級金融“組合拳”終于落地。

9月29日晚間，央行會同金融監(jiān)管總局連發(fā)四項穩(wěn)地產(chǎn)政策，包括引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、延長部分房地產(chǎn)金融政策文件的期限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。

綜合市場分析來看，“四支箭”對房地產(chǎn)市場以及中國宏觀經(jīng)濟(jì)均將產(chǎn)生積極影響，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，提振市場信心。

存量房貸利率下調(diào)落地

隨著新老房貸利率“矛盾”不斷積累擴(kuò)大，降低存量房貸呼聲漸起。

在穩(wěn)樓市政策方面，此次最受市場關(guān)注的內(nèi)容是降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。

央行宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。

同時，央行發(fā)布通知，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。在全國統(tǒng)一的最低首付比例基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)管總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設(shè)定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

第一財經(jīng)從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個月，全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》明確，10月31日前將LPR（貸款市場報價利率）加點幅度高于-30BP的存量房貸加點幅度批量調(diào)整至不低于-30BP。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預(yù)計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。

一位權(quán)威市場專家對第一財經(jīng)表示，如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，與2023年9月存量房貸利率調(diào)降政策相比，本次政策在適用范圍和調(diào)降幅度上均有所加強。其中，適用范圍未區(qū)分存量首套和二套，因此適用于全部存量房貸市場規(guī)模；調(diào)降幅度為平均下調(diào)50個基點，超出此前因城施策下針對加點幅度的調(diào)整。本次調(diào)降存量房貸利率政策，預(yù)計將緩解“提前還貸潮”。以“價降”換“量穩(wěn)”，有助于穩(wěn)定銀行資產(chǎn)規(guī)模，同時增強居民端消費活力。

上述權(quán)威專家表示，批量調(diào)整完成后，預(yù)計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

穩(wěn)地產(chǎn)政策“輪番轟炸”

除了存量房貸外，央行組合拳還調(diào)整了5月份創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款的資金支持比例，由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。

5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

中指研究院認(rèn)為，此舉有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模，對于地方收儲將產(chǎn)生一定積極帶動。此外，提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲成本。

同時，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項政策文件中，有適用期限的，將適用期限延期到2026年12月31日。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，這些政策將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場庫存壓力。各地將著力落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企信貸融資來源將保持持續(xù)改善勢頭。