從央行降準(zhǔn)降息、下調(diào)首付比例，政治局會議定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，再到北上廣深接連落實地產(chǎn)新政，因城施策調(diào)整限購政策、下調(diào)首付比例、減免稅費……

一連串利好政策給市場注入的這支強心劑，在剛剛過去的國慶“黃金周”強勢顯效。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，國慶假期期間（10.1~10.7）25個典型城市新房日均網(wǎng)簽面積較去年假期（10.1-10.6）增長約23%；二手房方面，重點城市二手房成交套數(shù)較去年國慶假期普遍增長。

在北京，新房成交有望接近2000套，是2023年同期的近3倍；在深圳，全市新建商品住宅認(rèn)購銷售1841套，認(rèn)購量較去年同期增長664.14%；杭州二手房下定增長170%；新房帶看增長125%，認(rèn)購增長399%……

開發(fā)商也忙了起來，促銷力度普遍加大。中指院數(shù)據(jù)顯示，核心城市樓盤到訪量、認(rèn)購量普遍較節(jié)前大幅提升，部分項目成交量已超過9月全月。另據(jù)億翰智庫調(diào)研，超8成房企國慶期間認(rèn)購金額環(huán)比增長明顯，部分企業(yè)的認(rèn)購量則達到平時的2-3倍。國資開發(fā)商越秀地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額超90億元，創(chuàng)下歷史同期新高。

“銀十”這一“超預(yù)期”的市場表現(xiàn)，有望得到持續(xù)。中指院預(yù)計，10月市場銷售數(shù)據(jù)有望出現(xiàn)明顯增長。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，為了刺激市場情緒持續(xù)向好，政策或?qū)⒊掷m(xù)保持放松。

一線城市新政齊落地

出于未來退休后的生活安排，借著國慶節(jié)出游的契機，李英（化名）10月1日抵達成都后開始看房，尋覓一處合適的養(yǎng)老之地。在參觀了多個樓盤后，李英不僅看中了越秀·望悅項目，還安排妻子第二天乘早航班趕往成都，最終選定了一套千萬級的改善型住房。

在剛剛過去的黃金周里，這樣的情況并不少見，有不少城市吸引了大量異地購房者。在深圳，有樓盤接待了來自北京、安徽、香港等地的客戶，樂有家研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，部分熱門樓盤的外地客成交占比達20%；廣州也有不少項目迎來“打飛的”客戶，有項目非廣州市客戶下定成交量占了15%。

過去兩年多的房地產(chǎn)市場深度調(diào)整中，一個明顯的特征就是購房者持續(xù)觀望的態(tài)度，“再看看”“再等等”的情緒總是存在，使得不少購房者的決策周期達一兩年之久。如今，能讓購房者結(jié)束長久觀望，并揮金入市的決定性因素之一，正是小長假前的一系列新政。

9月24日，央行出臺了包括降準(zhǔn)、政策利率下調(diào)、降低二套首付比例、降低存量房貸利率等在內(nèi)的多重政策，通過金融手段刺激市場需求，促進樓市回暖。兩天后的中央政治局會議則提出房地產(chǎn)市場要“止跌回穩(wěn)”，并指出要調(diào)整限購政策，完善土地、財稅、金融等政策。

隨即，9月29日-30日，上海、廣州、深圳、北京積極響應(yīng)政治局會議要求，先后落地新政，在限購政策、首付比例、稅收政策等方面做出優(yōu)化。

在最為市場關(guān)注的限制性購房政策方面，廣州成為先行者，在一線城市中率先全面放開各項限購政策的舉措尤為果斷且徹底。

深圳緊隨其后，取消了外圍區(qū)域限購，對非深戶在核心區(qū)購房的社保繳納年限由3年改為1年，同時戶籍居民在原有限購基礎(chǔ)上，可在外圍區(qū)域增購一套房。

北京、上海的優(yōu)化力度稍顯保守。例如“滬七條”規(guī)定外地人社保滿1年，可購買外環(huán)外住房；僅臨港可增購一套住房；9月30日，北京壓軸出臺新政，規(guī)定購買五環(huán)內(nèi)住房的社保繳納年限縮減至3年，五環(huán)外的住房則減至2年等。

盡管力度不一，但國慶節(jié)前四大城市齊出新政，有助于發(fā)揮政策的疊加效用。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一線城市政策集中落地，率先開啟新一輪松綁政策，現(xiàn)階段的購房環(huán)境已達到明顯寬松狀態(tài)，隨著利好政策的持續(xù)輸出與發(fā)酵，樓市成交有望呈現(xiàn)積極變化。

中信建投證券研報指出，在今年“5.17新政”后，一線城市新房和二手房銷售都出現(xiàn)了較為明顯的改善，6月北上廣深的新房成交分別環(huán)比上升18.7%、67.3%、36.8%、53.4%，二手房成交分別環(huán)比上升9.9%，39.4%、33.4%、6.5%。參考歷史經(jīng)驗，一線城市政策出臺后，市場活躍度有望提高，市場有望率先回穩(wěn)。

購房者帶著信心重回市場

事實上，一線城市的重磅新政策一落地，市場各方立刻作出反應(yīng)。

9月29日深夜，深圳官宣重磅樓市新政后，“剛過零點，就有客戶連夜前來購房，”越秀地產(chǎn)旗下一深圳項目內(nèi)部人士透露，“我們索性就安排人員連夜值班，開始連夜賣房模式。”上海新政發(fā)布后，一家頭部房企旗下所有在售項目也進入國慶“不打烊”模式，以保證客戶的來訪咨詢。

做好準(zhǔn)備迎接客戶的同時，各大房企也在新政落地后，一方面將政策信息迅速傳遞給客戶，另一方面也大力加碼國慶促銷新政，以更有力的優(yōu)惠吸引購房者。

在開發(fā)商的積極響應(yīng)下，政策效應(yīng)迅速發(fā)酵。截至9月30日，深圳上述項目收獲了超30套新房成交；上海有項目的日均來訪量達兩百組；假期前5日，廣州貝殼站的新房成交達2400套，日均成交量同比增長約2.5倍；相較于9月的日均交易量水平，成都貝殼二手房成交增幅約60%，新房認(rèn)購增幅超3倍……

投資布局著重在熱點城市的房企，率先感受到這波樓市的溫度。約9成貨值布局在一線城市的越秀地產(chǎn)在國慶假期累計實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額91.9億元，創(chuàng)歷史同期新高。

成交量持續(xù)穩(wěn)步增長，有望進一步帶動成交價格企穩(wěn)。而這也正是市場穩(wěn)住的另一關(guān)鍵指標(biāo)。日前的政治局會議針對房地產(chǎn)行業(yè)，首次明確定調(diào)“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認(rèn)為，“止跌”既包括成交量止跌，也包括成交價格止跌。

事實上，“924”新政以來，從中央到地方，再到各大一線城市，國慶節(jié)前多項樓市利好政策集中落地，包括央行降準(zhǔn)降息、下調(diào)首付比例、松綁限購政策、降低交易稅費等，全方位降低購房者入市難度，形成了各地政策的“立體布局”。

重磅政策疊加效應(yīng)，也極大地提振了市場信心。房地產(chǎn)市場歷經(jīng)過去三年的持續(xù)調(diào)整，房價已經(jīng)處于較為合理的區(qū)間，疊加密集出臺的市場支持政策，購房門檻大幅降低，房貸利率也跌至歷史低位，購房成本進一步壓縮，不少購房者認(rèn)為已經(jīng)到了出手的窗口期。

敏銳捕捉到這一市場信號的越秀地產(chǎn)第一時間響應(yīng)，順應(yīng)當(dāng)下政策和市場環(huán)境，創(chuàng)新策渠打法，落實各項穩(wěn)定營銷措施，積極響應(yīng)中央政治局會議“止跌回穩(wěn)”精神，助推市場風(fēng)向的進一步扭轉(zhuǎn)，促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

具體來看，越秀地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)推出“國慶買越秀好房，億元補貼安心購”活動、以舊換新置換服務(wù)、線上矩陣服務(wù)，及時抓住國慶節(jié)假日市場時機，為購房客戶提供全方位的購房咨詢與服務(wù)。

值得一提的是，這是越秀地產(chǎn)首次在全國范圍內(nèi)推出“安心購”的舉措。越秀地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人介紹稱，“安心購”既包括對價格穩(wěn)定的保證，也包括置換二手房的相關(guān)增值服務(wù)。這一舉措與監(jiān)管層“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)吻合，也能很好地調(diào)動起客戶的信任。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，房企推出包括“安心購”等在內(nèi)的一系列保證產(chǎn)品價格的承諾，是在考驗房企對市場走勢的把握能力及對自身項目產(chǎn)品的信心，同時這實際上也有助于購房者穩(wěn)定房價預(yù)期，從而傳遞行業(yè)發(fā)展信心。

樓市有望迎來“暖冬”

為了推動房地產(chǎn)市場逐步修復(fù)，今年以來，從中央到地方都有許多大力度利好政策出臺，其正向效應(yīng)持續(xù)向樓市滲透。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院，9月份，中原二手住宅報價指數(shù)已小幅回升2-3個百分點；同期，反應(yīng)中介信心的二手經(jīng)理指數(shù)回升更明顯，上周（第39周）已平均跳升12個百分點。

土地市場也燃點起了“星星之火”。9月底，廣州一宗百億級地塊引發(fā)開發(fā)商競爭激烈，歷經(jīng)5小時競買、148輪競價才最終落槌，溢價率達33.4%，6.7萬元/平方米的成交價也創(chuàng)下了廣州土拍樓面價第二高。稍早些時日，成都一宗地塊的溢價率則超過80%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，近期土地市場上高溢價地塊出爐、多家房企爭搶地塊，以及拿地即開工、交房即交證的新舉措，從源頭上提振著開發(fā)商的信心，再延展到下游銷售端降門檻、降成本、提預(yù)期的綜合效應(yīng)，預(yù)計10月份的商品房交易量將高于9月份，為第四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)。

不過，在本輪市場調(diào)整過程中，各類政策利好出臺后，都隨著需求被市場逐步消化，面臨后繼乏力的狀況。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前尚未達到政策的天花板，監(jiān)管層后續(xù)將持續(xù)釋放新舉措，以推動市場有效修復(fù)。在張大偉看來，當(dāng)前一系列新政穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心已經(jīng)充分表現(xiàn)，未來只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多的政策還將陸續(xù)出臺。

在這樣的市場預(yù)期下，推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，開發(fā)商又該如何自處？行業(yè)協(xié)會給出了一個答案。日前，中房協(xié)發(fā)出《百城千企商品房促銷活動承諾倡議書》，倡議“銷售價格合理，決不隨意哄抬價格擾亂市場，也不過度降價搞惡性競爭，做市場止跌回穩(wěn)的促進者，市場穩(wěn)健的維護者”。

越秀地產(chǎn)發(fā)揮了自身作為國企的企業(yè)擔(dān)當(dāng)，一方面推出“安心購”舉措，為市場“穩(wěn)價”。與此同時，落實各項穩(wěn)定營銷措施，為客戶提供“以舊換新”置換服務(wù)計劃。

據(jù)了解，越秀地產(chǎn)通過專人跟進、提供專業(yè)建議和專業(yè)資源等方式，以更快的速度幫客戶實現(xiàn)“以舊換新”，暢通一二手房置換鏈條，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動市場風(fēng)向的進一步扭轉(zhuǎn)，促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，助力經(jīng)濟目標(biāo)達成。

據(jù)介紹，該服務(wù)自2022年11月推出至今，置換團隊接單超1800套，轉(zhuǎn)化舊房源超1100單，轉(zhuǎn)化率高達60%。目前，該項置換服務(wù)已在包括廣州、佛山、東莞、北京、深圳等在內(nèi)的8大城市開展，未來還將在更多城市落地。

此外，為了讓各項購房政策、優(yōu)惠舉措及時全面地傳遞到客戶，越秀地產(chǎn)通過全國各大自渠陣地全面響應(yīng)，多維度多端口觸達購房客戶，迅速將購房優(yōu)惠推行開，同時以多個自渠購房服務(wù)團隊，向客戶提供一房一策購房服務(wù)，保障購房者看房體驗等，以“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團隊”向市場傳遞信心。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，不論是北京還是其他熱點一線城市，2024年樓市都有望出現(xiàn)一個暖冬。在政策的影響下，預(yù)計成交量高位運行，成交價格則依然以穩(wěn)定為主。